Düsseldorfer Büromarkt mit zurückhaltendem Quartalsergebnis

2.Oktober 2014   

Kategorie: Der Immobilienbrief

Im bisherigen Jahresverlauf verzeichnet Catella Research in der Landeshauptstadt (nur Stadtgebiet, kein Umland) einen Flächenumsatz von insgesamt 175.800 qm. Im dritten Quartal erzielt der Düsseldorfer Büromarkt einen Umsatz von 58.000 qm. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen Umsatzrückgang von 36 %. Gleichwohl bleibt die Spitzenmiete mit 25,50 €/qm insgesamt stabil, der Leerstandsabbau schreitet weiter voran, so dass sich die Leerstandsquote auf 10,9 % reduziert.

Angesichts einer stagnierenden Vermietungsleistung sind in nahezu allen Düsseldorfer Teilmärkten Umsatzrückgänge zu verbuchen. Der höchste Büroflächenumsatz erfolgte
·         mit 49.500 qm im Teilmarkt City (28 % Marktanteil). Im Vergleich zum Vorjahr beträgt der Umsatzrückgang insgesamt 59.300 qm (-55 %) und ist hauptsächlich auf die Großanmietung des nordrhein-westfälischen Innenministeriums mit 45.000 qm im dritten Quartal 2013 zurückzuführen.
·         Weiterhin kann sich der Teilmarkt Nord als zweitstärkster Teilmarkt behaupten und einen Flächenumsatz von 40.800 qm erzielen (23 % Marktanteil). Gegenüber dem Vorjahr muss dieser allerdings einen Umsatzrückgang von 20 % hinnehmen.
·         Mit einem Marktanteil von 12 % summiert sich die Vermietungsleistung im Bereich Seestern / Linksrheinisch auf insgesamt 21.700 qm (-47%) und entspricht nahezu der Hälfte des Vorjahres.

„Erfreulicherweise konnten die bisher größten Vermietungen des dritten Quartals in diesem Teilmarkt abgeschlossen werden“, erklärt Knud Schaaf, Head of Letting der Catella Property GmbH. Zu diesem gehört die Anmietung des türkischen Generalkonsulats mit 3.200 qm sowie die Anmietung der Schwann Verlag KG mit 2.370 qm Bürofläche. „Umsatzsteigerungen sind dagegen in den Teilmärkten Hafen, Süd und Nordost / Grafenberg zu verzeichnen“, so Schaaf weiter.

Nach wie vor dominiert das kleinteilige Flächensegment (bis 500 qm) das Marktgeschehen und erzielt mit insgesamt 62.860 qm (36 % Marktanteil) den höchsten Umsatz. Gegenüber dem Vorjahresergebnis ist sogar ein leichtes Umsatzplus sowie eine gestiegene Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge zu verzeichnen. Weiterhin kann sich das traditionell starke Flächensegment zwischen 501 qm bis 2.000 qm mit insgesamt 55.000 qm Bürofläche (31 % Marktanteil) als zweitstärkster Flächenbereich behaupten. Der erhoffte Anstieg der Vermietungsleistung blieb jedoch auch im dritten Quartal weiterhin aus, so dass ein Umsatzrückgang von 23 % gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen ist. Bei einer gleichbleibenden Anzahl an Mietverträgen ist im Größenbereich zwischen 2.001 qm bis 5.000 qm ein höherer Umsatzanstieg zu beobachten. Die Großvermietungen ab 5.001 qm konnten nach wie vor nicht an Fahrt aufnehmen und bleiben mit 11.800 qm unverändert auf dem Niveau des Halbjahres.

Durch die gestiegene Nachfrage im kleinteiligen Flächensegment sowie eine erhöhte Anzahl an hochpreisigen Vermietungen, bleibt die Düsseldorfer Spitzenmiete weiterhin auf einem hohen Niveau. Mit aktuell 25,50 €/qm liegt sich lediglich leicht unter dem Wert des Vorjahres. Die gewichtete Durchschnittsmiete ist im Vergleich zum Vorjahr um 0,40 €/qm auf derzeit 13,90 €/qm gesunken.

Gegenüber dem Vorjahr konnte der Leerstand im Düsseldorfer Stadtgebiet um 28.000 qm auf aktuell 822.350 qm abgebaut werden. Bei einem Büroflächenbestand von insgesamt 7.569.832 qm beträgt die von Catella ermittelte Büroflächenleerstandsquote 10,9 %.

Fazit:
Auch im dritten Quartal bleiben die Großvermietungen in der Landeshauptstadt weiterhin aus, so dass der Flächenumsatz an das ohnehin zurückhaltende Halbjahresergebnis anknüpft und keine erhoffte Wende einleiten kann. Die Nachfrage ist jedoch äußert positiv welche anhand der gestiegenen Anzahl der Mietvertragsabschlüsse zu beobachten ist. Vor allem die kleinteiligen Vermietungen bis 500 qm zeigen eine anhaltend hohe Nachfrage nach hochqualitativen Büroflächen, so dass sich die Spitzenmiete weiterhin auf einem stabilen Niveau halten kann.
Das konjunkturelle Umfeld Düsseldorfs bleibt auch bis zum Jahresende weiterhin positiv und der Großteil der noch vorhandenen Großgesuche wird aller Voraussicht nach im vierten Quartal abgeschlossen. Nichtsdestotrotz werden die verbliebenen Vermietungen im Schlussquartal keinen „Umsatzboom“ auslösen, so dass Catella Research die Jahresumsatzprognose von 280.000 qm bis 300.000 qm auf 260.000 qm bis 280.000 qm korrigiert.

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