Düsseldorfer Büromarkt verfehlt Erwartungen – Großabschlüsse unterdurchschnittlich

21.Januar 2015   

Bis zum Jahresende verzeichnet die Landeshauptstadt (nur Stadtgebiet, kein Umland) einen Flächenumsatz von insgesamt 232.430 qm. Das Schlussquartal erzielt somit einen Umsatz von 56.630 qm und entspricht nahezu dem Ergebnis des dritten Quartals. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet das einen Umsatzrückgang von 33 % und markiert gleichzeitig das niedrigste Vermietungsvolumen seit 2009. Nichtsdestotrotz bleibt die Spitzenmiete mit 26,00 €/m² auf einem stabilen hohen Niveau. Gleichwohl wurden mit 425 Mietverträgen, 20 mehr abgeschlossen als 2013.

 
Wie im Vorjahr erfolgte mit 61.980 qm (27% Marktanteil) der höchste Büroflächenumsatz im Teilmarkt City / Innenstadt. Gegenüber 2013 beträgt der Umsatzrückgang insgesamt 56.400 qm (-49%). Hauptverantwortlich für diesen Rückgang ist nach wie vor die außergewöhnliche Großanmietung des nordrhein-westfälischen Innenministeriums mit 45.000 qm aus dem Vorjahr. Der Teilmarkt Nord kann sich weiterhin als zweitstärkster Teilmarkt behaupten und einen Flächenumsatz von 52.780 qm (23% Marktanteil) erzielen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum beträgt der Rückgang in diesem Teilmarkt 33%. Mit insgesamt 31.150 qm vermieteter Bürofläche kann der Teilmarkt Kennedydamm / Golzheim einen vergleichsweise geringeren Umsatzrückgang (-23%) verbuchen und als drittstärkster Teilmarkt hervorgehen. Äußerst positiv ist jedoch die gestiegene Büroflächennachfrage in diesem Teilmarkt, welche sich größtenteils auf den kleinteiligen Flächenbereich konzentriert. Umsatzzuwächse sind dagegen lediglich in den Teilmärkten Hafen und Nordost / Grafenberg zu verzeichnen.
 
Zum Jahresende dominiert das klein- bis mittelflächige Flächensegment (501 qm bis 2.000 qm) das Düsseldorfer Marktgeschehen und erzielt mit insgesamt 77.220 qm (33% Marktanteil) den höchsten Umsatz. Gegenüber dem Vorjahresergebnis beträgt der Umsatzrückgang 18 %. „Positiv hervorzuheben ist dagegen der Flächenumsatz im kleinteiligen Flächenbereich bis 500 qm“, so Knud Schaaf, Head of Letting der Catella Property GmbH. Mit 74.670 qm vermieteter Bürofläche beträgt der Umsatzanstieg gegenüber dem Vorjahr 5%. „Somit kann diese Größenklasse nicht nur als einzige einen Vermietungszuwachs, sondern auch einen Nachfrageanstieg gegenüber den anderen verbuchen“ erklärt Schaaf weiter. Die Nachfrage in diesem Bereich bleibt somit zu Beginn der zweiten Jahreshälfte weiterhin ungebrochen hoch. Der mittel- bis großvolumige Größenbereich (2.001 qm bis 5.000 qm) muss trotz einer soliden Nachfrage einen Umsatzrückgang von 14% hinnehmen. Das hier umgesetzte Vermietungsvolumen beträgt 45.450 qm. Die Anzahl der Großvermietungen über 5.000 qm fällt zum Jahresende weiterhin sehr gering aus, so dass der Umsatz mit 28.620 qm (12% Marktanteil) die Minderheit bildet.
 
Die Düsseldorfer Spitzenmiete ist zum Ende des Jahres erwartungsgemäß auf aktuell 26,00 €/qm gesunken, nachdem sie im Vorjahr das Rekordniveau von 27,50 €/qm erreicht hatte. Aufgrund der erhöhten Anzahl an hochpreisigen Vermietungen im kleinteiligen Segment kann sich das
 
 
Ergebnis weiterhin auf einem sehr stabilen und hohen Niveau halten. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete muss einen leichten Rückgang um 5% verbuchen und beträgt derzeit 13,63 €/qm. Der Abwärtstrend resultiert insbesondere aus fehlenden Großvermietungen im hochpreisigen Flächensegment.
 
Gegenüber dem Vorjahr konnte der Leerstand im Düsseldorfer Stadtgebiet um 37.000 qm auf aktuell 802.930 qm abgebaut werden. Bei einem Büroflächenbestand von insgesamt 7.574.832 qm beträgt die von Catella ermittelte Büroflächenleerstandsquote 10,6 %.
 
Fazit:
Auch das Schlussquartal kann angesichts der geringen Anzahl an Großabschlüssen für keinen Umsatzaufschwung sorgen. Die Großnutzer nahmen 2014 eine eher zurückhaltende Stellung ein und entschieden sich häufig für eine Vertragsverlängerung anstatt Flächen neu anzumieten. Dennoch sind aktuell mehrere Großgesuche in der Pipeline, von denen einige voraussichtlich bis  zum Halbjahr abgeschlossen sein werden. Äußerst positiv ist jedoch die am Markt vorhandene Nachfrage, die sich insbesondere im kleinteiligen Flächensegment sehr dynamisch zeigt und eine deutlich höhere Anzahl an Mietvertragsabschlüssen verbuchen konnte. Der leichte Abwärtstrend der Mietpreise ist folglich die Konsequenz aus den fehlenden Großabschlüssen im Hochpreissegment sowie nicht mehr ausreichend vorhandener Flächenangebote auf dem hohen Mietpreisniveau des Vorjahres. Unter Berücksichtigung des stabilen konjunkturellen Umfelds, geht Catella Research von einer positiveren Umsatzentwicklung für 2015 aus und prognostiziert einen Vermietungsumsatz von mindestens 270.000 qm.
 
 
Büroflächenumsatz:
 
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