Dieter Weiß, Mitglied der Geschäftsführung KGAL GmbH & Co. KG
Die Heilige Kuh der Sechs-Prozenter ist längst geschlachtet. Mittlerweile schätzen sich seriöse Anbieter geschlossener Deutschland-Immobilienfonds glücklich, wenn sie sich mit ihren Anfangs-Ausschüttungen bei hochwertigen Büroobjekten noch mehr oder weniger spürbar oberhalb der 5%-Marke halten können.
Mit rund 20 Mrd. Euro lag zwar das Investmentmarktvolumen 2010 bei den Gewerbeimmobilien um rund 85% höher als im Krisenjahr 2009. Doch der Schein eines wieder ungebremst aufwärtsgerichteten Transaktions-Booms könnte sich in einzelnen Immobilien-Segmenten als trügerisch erweisen. Denn obwohl vieles z. B. für Büro-Investments in A-Städten spricht, etwa
- zunehmende Bürobeschäftigtenzahlen (laut BulwienGesa bis 2014 + 1-1,5% p.a.),
- teils deutlich steigende Spitzenmieten (außer Köln und Stuttgart),
- Trendwende beim Leerstand und damit verminderte Angebotsreserven sowie
- positive Konjunkturaussichten bis mindestens 2012,
gibt es auch einige entscheidende Bremsfaktoren: Der Wichtigste ist sicherlich die aktuelle Marktenge bei Core-Objekten für Mieter und Investoren. Und weil Bürofertigstellungen in den A-Städten 2011 voraussichtlich rund 40% unter 2010 liegen werden, ergibt sich auch hieraus keine Entlastung. Fondsgeeignete Büroobjekte sind seltene Nadeln im Heuhaufen.
Was jedoch nicht passieren darf, ist ein opportunistisches Aufweichen der Prozesse bei Identifikation, Finanzierung und Management von Fondsobjekten. Für den Such-Prozess muss weiterhin gelten, langfristig ökonomisch nachhaltige Objekte in hochwertiger, ökologisch nachhaltiger Bauqualität und in zukunftsorientierten Metropolregionen zu identifizieren. Weil diese knapp sind, kontern einige Initiatoren bereits durch eine Veränderung ihrer Anforderungsprofile und eine nicht ganz risikofreie Umdefinition von „Core“. Andere weichen auf ausgewählte B-Städte aus und nähern sich im Einzelfall auch wieder stärker den Risikokategorien Core-plus und Value added. Dies führt jedoch zu ganz anderen Risikoeinschätzungen und bei einem Einobjektfonds unter Umständen zu einem durchaus digitalen Risiko.
Vorsicht ist auch bei den Finanzierungs-Prozessen geboten. Ein Fehlgriff bei der Wahl der Fremdkapital-Währung (in der Vergangenheit zum Beispiel Schweizer Franken) kann letztlich die gesamte Anlegerrendite absorbieren oder vergleichsweise unattraktiv werden lassen. Prognoserechnungen werden so schnell ad absurdum geführt.
Die Asset Management-Prozesse schließlich sind für den Erfolg von Fondsanlagen wichtiger denn je. Da nicht nur die Lebenszyklen von Büroimmobilien sondern auch die Mietvertragslaufzeiten tendenziell immer kürzer werden, ist dem Management der Fondsimmobilie höchste Aufmerksamkeit zu widmen. Hohe Anfangsausschüttungen können sich für den Anleger als trügerisches Glück erweisen, wenn nach einer ersten Vermietungsphase keine hinreichende Anschlussvermietung mehr gelingt. Wichtiger als ein Ausreizen der Rendite-Potenziale ist die langfristige Realwertsicherung des Vermögens.
Dafür ist ein professionelles Asset Management unerlässlich, was sich folglich in einer stetigen Optimierung der Leistungs-Module zeigt: Reporting, Zertifizierung, Vermietungs-Management, Tenant Relations Management, Cash-in Flow (Optimierung Vermietungsquote, Kostenumlage aus Verträgen) und Cash-out Flow (Optimierung Leerstandskosten, Instandhaltung) sind nur einige Prozess-Faktoren. Nur so ist zu gewährleisten, dass die Fondsimmobilie auch über längere Zeiträume erfolgreich zu bewirtschaften und zu vermarkten ist.
Fazit: Die Ausschüttungsrenditen inländischer Fonds-Immobilien sind in einem Umfeld unsicherer Kapitalmärkte weiterhin attraktiv und in den meisten Fällen inflationsgesichert. Sie dürften sich jedoch sukzessive weiter nach unten bewegen. Umso mehr wird es künftig für den Anleger darauf ankommen, bei den Angeboten die Spreu vom Weizen zu trennen. Nachhaltigen Erfolg gibt es auf Dauer nur mit Fondsinitiatoren, die keine Kompromisse bei der Einhaltung einer hohen Prozess-Qualität machen.