Euphorie nimmt ab, Skepsis wächst

Daniela Fischer, DekaBank

Aktuell brummt das Geschäft mit der Vermietung von Büroflächen dank des synchron verlaufenden globalen Konjunkturaufschwungs. JLL verzeichnete weltweit zum Jahresauftakt den höchsten Flächenumsatz seit 2008. Die makroökonomischen Rahmenbedingen sprechen derzeit noch für eine Fortsetzung dieses Aufschwungs. Die Risiken für die Konjunktur sind angesichts protektionistischer Drohungen und Sanktionen der US-Regierung allerdings gestiegen. Für Verunsicherung sorgen auch die Turbulenzen durch die italienische Regierungsbildung, die Ängste vor einer neuen Eurokrise schüren. Noch profitieren die europäischen Büromietmärkte jedoch von weiter rückläufigen Arbeitslosenzahlen. Die hohe Nachfrage, anhaltende Flächenumwidmungen und die weiterhin überschaubare Bautätigkeit sorgen für sinkende Leerstände und steigende Mieten. Das Mietwachstum hat 2017 an Breite gewonnen. Auch das laufende Jahr dürfte deutliche Mietzuwächse bringen. Eine Ausnahme ist London, wo die Spitzenmiete wegen der starken Bautätigkeit vor weiteren Korrekturen steht. Hinzu kommt die Unsicherheit wegen der sich hinziehenden Brexit-Verhandlungen. In den nächsten Jahren ist in Europa insgesamt von einer merklich nachlassenden Mietdynamik auszugehen. Der konjunkturelle Zyklus hat dann den Höhepunkt hinter sich gelassen, gleichzeitig nimmt die Angebotsausweitung wieder an Fahrt auf. Die US-amerikanischen Märkte sind hier bereits einen Schritt weiter. Gleichzeitig haben die langfristigen Zinsen in den USA im Mai die höchsten Werte seit sieben Jahren erreicht. Nachdem im vergangenen Jahr einige US-Topmärkte Cap Rate-Anstiege verzeichnet hatten, gaben diese im ersten Quartal z.T. wieder nach. Auch in Europa steigt die Verunsicherung hinsichtlich der näher rückenden Zinswende. Selbst wenn unklar ist, wie sich diese konkret gestaltet, wird sie sich an den Büromärkten in niedrigen Gesamterträgen bis hin zu Verlusten widerspiegeln. Bei den Anfangsrenditen dürfte im laufenden Jahr der Boden gefunden werden. Die gestiegene Skepsis der Marktteilnehmer zeigt sich auch in aktuellen Branchen-Umfragen. In der Region Asien-Pazifik startete das Jahr mit einem neuen Rekord am Investmentmarkt. Der Ausblick für die Mietmärkte bleibt 2018/19 positiv. Für Märkte wie Tokio, Sydney oder Melbourne – mit in den letzten Jahren stetiger Aufwärtstendenz bei der Spitzenmiete – zeichnet sich allerdings eine deutliche Verlangsamung ab, während für Singapur nach überbauungsbedingten starken Mietkorrekturen das kräftigste Wachstum erwartet wird. Perspektivisch dürften leicht steigende Renditen die Ertragsperspektiven auch in dieser Region belasten.

 

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