Expo Real 2010 – Trägt Topstimmung wieder in den Immobilienboom?

22.Oktober 2010   

Die Münchener Gewerbeimmobilienmesse bestätigt Arbeitscharakter. Das große Stimmungsbild der Branche sah viel Optimismus und eine wieder hohe Deal-Intensität.

Die Eng getakteten Termine im Halbstundentakt und hohe Termintreue kennzeichnen die Stimmung. Es wird nicht nur geredet, sondern wieder gearbeitet. Inzwischen deckt die Messe die gesamte Bandbreite der Immobilienwirtschaft ab. Schon der neue Name verweist nicht nur auf Gewerbeimmobilien sondern auch Investments. Andererseits waren auch viele große Player, die in Wohnungen investieren, vertreten. Die Wohnungswirtschaft erfährt eine Renaissance. Insofern wäre es nur ein logischer Schluss, dass auch die Messe zukünftig den Zusammenschluss der gesamten Immobilienwirtschaft und das Annähern der einzelnen Segmente unterstützt. Statt darüber zu diskutieren, welche Marktsegmente spezifisch in den Namen der Messe aufgenommen werden, wäre es sicherlich viel sinnvoller, die Expo Real zu dem zu machen, was sie eigentlich auch ist: „Expo Real – die Immobilienmesse“.

Die diesjährige Expo Real war mit besonderer Spannung erwartet worden. Wir berichteten in unserem Spezial schon von positiven Ergebnissen gegenüber den eher gedämpften Erwartungen. Schließlich waren die Teilnahmeentscheidungen letztes Jahr auf dem Höhepunkt der Krise gefällt worden. Während die Flächenzahlen noch nicht bekannt sind und im Schluss-Statement auch nicht erwähnt wurden, sind aber Aussteller- und Besucherzahlen überraschend positiv.

Als wohl einzige internationale Fachmesse überhaupt konnte die Expo Real im laufenden Jahr zulegen. Zur 13. internationalen Fachmesse für Gewerbeimmobilien kamen rund 37 000 Teilnehmer. Die Zahl der Fachbesucher von 21 000 hielt sich auf Vorjahresniveau. 16 000 Teilnehmer waren Repräsentanten der Aussteller. Insgesamt legte die Messe in der Schlussabrechnung damit um 1 000 Teilnehmer im Vergleich zu 2009 zu. Bei den Ausstellern hat die Expo Real um etwa 4% auf 1 645 Unternehmen zugelegt. Das spiegelt nicht nur das positive Stimmungsbild, das auf breiter Front auf der Messe vorherrschte, sondern letztlich auch die Erholung der Branche, die schon im Jahresverlauf zu bemerken war. Und darüber hinaus spiegelt es natürlich auch den Durchhaltewillen der Branche, die auch am Höhepunkt der Krise für das laufende Jahr ihre Teilnahme an der Expo bestätigten.

Was sagten die Teilnehmer der Messe im Backgroundgespräch?

Naturgemäß stand das Verhalten institutioneller Investoren im Vordergrund unserer Recherche. Das Geschehen bei den offenen Immobilienfonds wirft seine Schatten voraus. Drei offene Immobilienfonds von Degi, KanAm und Morgan Stanley müssen bis Ende Oktober öffnen oder über Abwicklung entscheiden. Wir haben uns ein wenig umgehört. Axel König, Chef der NAI apollo-Group, sieht eine deutliche Verbesserung der Stimmung. Der Optimismus werde jedoch mitunter noch verhalten kommuniziert. Man spüre allerdings zunehmende Entscheidungsfreude. Es sei unzweifelhaft viel Kapital insbesondere auch durch verzögerte Investitionen der dafür vorgesehen Budgets der letzten beiden Jahre vorhanden. König sieht wieder „normalisierten Marktniveau“.

Jones Lang LaSalle-Chef Andreas Quint verweist im offiziellen Messe-Statement auf eine Aufbruchstimmung. Auch Klaus Franken, GF Catella Property Group, meint, dass über die allgemeine Stimmung und Marktlage auf einer Expo Real schon lange nicht mehr so wenig gesprochen worden sei. Das Geschäft stünde im Fokus. Noch nie habe er so viele direkte Verhandlungen während der Messe führen können, wie in diesem Jahr.

Lutz Aengevelt, der sicherlich zu den frühzeitigen Warnern gehörte und auf die Konsequenzen der Verbriefungssystematik hinwies, ist optimistisch, sieht die Krise jedoch auch noch nicht als ausgestanden an. Im Rückblick auf die Messe verweist er auf eine deutlich gestiegene Transaktionsqualität. Während 2009 Aengevelt in der 100-jährigen Geschichte erstmals rote Zahlen schrieb, weil die Vorstellung von Angebot und Nachfrage einfach nicht in Deckung zu bringen waren, sieht er aktuell eine Anpassung der Erwartungen. Investoren gehen sehr viel zielgerichteter vor. Für Aengevelt ist das positiv. Wer eigenes Geld in Objekte investiere, denke und handle langfristiger und nutzorientierter.

Dennoch bleibt ein spürbarer Rest Unsicherheit. Frank Pörschke, Vorstandschef der Eurohypo, sah auf der einen Seite eine Stabilisierung im Core-Segment. Auf der anderen Seite bestünde Unsicherheit der Wirtschaftsentwicklung im Euro-Raum. Gleichzeitig erachtet Pörschke eine Entschuldung der Immobilienbranche für notwendig. Die Eurohypo baue derzeit ihr Portfolio an Krediten ab. In der Woche vor der Expo hat sie ein Portfolio von 200 Mio. Euro nach Finnland verkauft. Die Anforderungen an Bonität und Immobilien blieben hoch. Der LTV von 50 bis 60% wird lt. Pörschke noch über einige Zeit so bleiben. Auch der aktuelle Leverage sei eher ungesund. Spätestens in zwei bis drei Jahren würden die Zinsen wieder deutlich steigen.

Bernd Knobloch, ehemaliger VV der Eurohypo, sah im Gespräch auf einer von „Der Immobilienbrief“ moderierten Podiumsdiskussion noch ganz erhebliche Risiken für die Zukunft. Die Krise sei durchaus noch nicht ausgestanden. Die schwierigen Prolongationen kämen noch auf die Branche zu. Wie auch von uns schon oft angeführt, dauert der Sterbeprozess von Immobilienunternehmen sehr viel länger. Die Konsequenzen der Krise können noch kommen.

Für den Vorstandsvorsitzenden der Patrizia AG, Wolfgang Egger, wird gerade auch nach der Krise die Wohnimmobilie im Fokus institutioneller Investoren stehen. Die Wohnimmobilie sei in den richtigen Lagen wertstabil, kalkulierbar, weise keine Klumpenrisiken auf und korreliere nicht mit anderen Asset-Klassen. Der einzige Nachteil sei die Managementintensivität.

Für Bernhard Berg, dem neuen Leiter des Bereiches Institutional Funds der IVG, der früheren OIK, befindet sich die Investorenwelt derzeit extrem im Wandel. Breit aufgestellte Fonds, die unter Streuungsgesichtspunkten weltweit und in allen Immobilien-Asset-Klassen unterwegs, werde es zukünftig nicht mehr geben. Es würden Produkte für kleine Zielgruppen gesucht. Die Krise habe gezeigt, wie wichtig es ist, dass gerade auch die Investoren in einem Fonds in Verhalten und Zielen ähnlich sind. „Die Leute müssen zusammenpassen“. Dies sei umso wichtiger, da auch die Risiken der Immobilieninvestition größer würden. Die technologische Halbwertzeit von Immobilien verkürze sich immer weiter. Für Berg wird zukünftig in der Gestaltung von Produkten für institutionelle Anleger Solvency II einer der wichtigsten Einflussfaktoren seien.

Otmar Knoll, Fairvesta, hebt insbesondere die Qualität der Messe-Gespräche hervor. Soviel qualifizierte Gespräche habe er bisher bei keiner Expo Real am Stand geführt. „Einkäufer wie Verkäufer kommen mit sehr konkreten Vorstellungen an unseren Stand. Das erleichtert die potentielle Zusammenarbeit“, erklärt er. Dass dabei auch wieder opportunistische Immobilien gefragt sind, spielt fairvesta in die Strategie.

Auch Peter Tzeschlok, Vorstand von Drees & Sommer, sieht eine forcierte Weiterentwicklung bei institutionellen Investoren. Neue Bewertungsverfahren und Druck der Wirtschaftsprüfer machen Analysen und Optimierungen des Bestandes notwendig. Hierzu bringen wir Ihnen in der kommenden Ausgabe einen eigenen Beitrag.

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