Expo Real 2013 – Zwischen Objektsuche und Regulierung

Stephanie von Keudell

Die Erwartungen an die diesjährige Mutter aller Immobilienmessen hätten unterschiedlicher nicht sein können: Von „Ich bin Kaufmann. Wenn ich hier keine Abschlüsse machen würde, wäre der Messeauftritt hinausgeworfenes Geld.“ bis „Wir erwarten nicht viel, in erster Linie Kontaktpflege und Gespräche.“ reicht die Bandbreite. Dr. Frank Billand, Vorstand der Union Investment, gehört zur ersten Gruppe, er sieht viele pending deals, die auf der Expo ihren Abschluss erhoffen. Die Teilnehmerzahlen sind laut Messe München nahezu konstant geblieben, mit einer kleinen Verschiebung von den Fachbesuchern (18.600 gegenüber 18.911 im Vorjahr) hin zu den Repräsentanten der ausstellenden Unternehmen (17.400 gegenüber 17.238 im Jahr 2012) – es waren 1.663 Aussteller aus 33 Ländern. Viele Besucher bemerkten allerdings die zumindest subjektiv gestiegene Zahl der Visitor Lounges – zumindest die Standflächen scheinen reduziert worden zu sein. Dennoch ist der Veranstalter zufrieden, insbesondere mit dem starken Zuspruch aus ost- und südosteuropäischen Ländern.

Gekennzeichnet ist die Stimmung allerdings von zwei prägenden Themen, erstens die Suche nach Objekten und zweitens die Herausforderung durch die Regulierungsthemen.

Zum ersten: Deutsche Immobilien sind weiterhin sehr gefragt, die Investoren kommen aus dem In- und Ausland bis aus Israel und Russland, das dieses Jahr stark auf der Expo Real vertreten war. Weniger zahlreich als die kaufwilligen Immobilienfans sind allerdings die entsprechend attraktiven Objekte, so die einhellige Aussage. Egal ob Gewerbe- oder Wohnimmobilien, nach Jahren des realen Preisrückgangs haben in den letzten beiden Jahren Mieten und Kaufpreise spürbar angezogen, allerdings mit deutlichen regionalen Unterschieden. Speziell für Berlin ist Thomas Meyer, Vorstand der Wertgrund Immobilien AG, skeptisch, ob die Mieten den überproportionalen Anstieg der Immobilienkaufpreise aufholen können. „Berlin hat von allen deutschen Großstädten das höchste Baurechts- und Nachverdichtungspotential, gleichzeitig ist der politische Widerstand gegen Wertsteigerungsmaßnahmen an Immobilien ausgesprochen hoch. Das zeigt sich am Verbot von ‚Luxussanierungen‘, worunter beispielsweise der Bezirk Pankow schon den Einbau einer zweiten Toilette oder eines zweiten Bades in eine Wohnung versteht. Dadurch und durch die geplante Begrenzung der Neuvermietungsmiete ist das Renditepotential eines Wohnimmobilieninvestments bereits stark eingeschränkt.“

Wo lassen sich brauchbare Objekte finden? Jedenfalls kaum mehr auf den klassischen Akquisitionswegen über Makler, findet Meyer. Auch Angelika Kunath vom Fondshaus Hamburg Immobilien und ihre Kollegen von Hamburg Trust bestätigen diese Einschätzung: Neue Projekte tauchen wenn überhaupt im Umfeld bewährter Partner auf. Die häufig beschworene Welle an Immobilienverkäufen aus notleidenden jedenfalls lässt seit mindestens drei Jahren auf sich warten, so Oliver Priggemeyer, Vorstand der IC Immobilien Gruppe. Dabei ist das Problem so drängend wie eh und je, im Gegenteil, die verschärften Eigenkapitalanforderungen und die weiterhin schrumpfende Zinsspanne vergrößern die Notwendigkeit, das teure Eigenkapital von unrentablen Beständen zu entlasten. Dennoch – Kaufgelegenheiten auf breiter Front bietet auch dieses Segment nicht. Die Assetknappheit bleibt deshalb das zentrale Charakteristikum des deutschen Immobilienmarktes.

Zum zweiten: Die Fondsbranche ächzt unter der Last des KAGB. Auch wenn sich Initiatoren mit Konzern- bzw. Bankenhintergrund tendenziell leichter tun als mittelständische Einzelkämpfer, überwiegt der Eindruck, dass die Herausforderungen überwiegend unterschätzt wurden und allein die Bewältigung der organisatorischen Implikationen eines Antrags auf KVG-Zulassung in kleineren Häusern einen großen Teil der Manpower bindet. Unsicherheiten bezüglich Detailregelungen (Worauf bezieht sich die 60%-Grenze für das Leverage? Muss der Verkaufsprospekt ausgehändigt werden oder reicht eine Download-Option? Wie soll der Prospekt überhaupt zukünftig aussehen, schwarz-weiß und abgespeckt samt bunter Begleitbroschüre oder ähnlich wie bisher?) und des Procederes (Was ist, wenn die BaFin nicht innerhalb der vorgesehenen drei Monate über den Antrag auf KVG-Zulassung entscheidet, bedeutet das die Fiktion der Zulassung? Nur am Rande: Die Fachleute von RP Asset Finance warnen dringend vor dieser Hoffnung.) verkomplizieren die Lage zusätzlich. Unmöglich ist die Zulassung allerdings nicht: Seit dem 8. Oktober verfügt die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG für Immac und Deutsche Fondsvermögen über die Erlaubnis, AIF nach KAGB aufzulegen und zu verwalten – als erste in Deutschland.

Realistisch ist deshalb mit ersten Publikumsfonds nach neuer Regelung frühestens im Jahr 2014 zu rechnen, wahrscheinlich erst im zweiten Quartal. Initiatoren und Vertriebe müssen sich demnach auf eine nicht völlig schmerzlose Durststrecke einrichten – ein weiterer Auslöser der zwar nicht depressiven, aber auch keineswegs euphorischen Grundstimmung am Münchner Messesee.

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