„Im Einkauf liegt der Gewinn“. Das ist auch das Einkaufsmotto der FCR Immobilien AG aus München. Das Unternehmen wurde von Falk Raudies 2004 gegründet, der auch heute noch Vorstand ist. In wenigen Tagen emittiert das Unternehmen nun seine zweite Unternehmensanleihe. Anleger sollen 7,1% bekommen. Das ist deutlich weniger als die erste Anleihe, bei der Anleger bis zu 11% bekommen konnten.
FCR Immobilien AG fokussiert sich lt. eigenen Angaben auf Handelsimmobilien in renditestarken Sekundärstandorten in B-, C- und D-Lagen abseits der Metropolregionen. Dabei soll der Ertrag sowohl aus dem Cashflow als auch dem Handel der Objekte kommen. Neudeutsch heisst das dann „Buy-Hold ans Sell“-Strategie. Die Immobilien sollen dabei in der Regel aus Sondersituationen stammen wie z.B. Insolvenzen. Bisher hat das Unternehmen 19 Immobilien mit einer vermietbaren Fläche von 87.335 qm im Bestand. Diese erzielen eine Ist-Miete von 5,7 Mio. Euro. Die Potenzialmieten liegen bei 6,7 Mio. Euro. Die Vermietungsquote beträgt 85,1%. Zum 31.8. hatten die Immobilien einen Verkehrswert von 57,8 Mio. Euro bei Anschaffungskosten von 43,4 Mio. Euro. Die Netto-Mietrendite liegt bei 13,1%. Die Objekte werden mit 80% FK geleveregt.
Zum Portfolio gehören derzeit Objekte in Pößneck, Oer-Erkenschwick, Dessau, Regis-Breitingen, Genthin, Dortmund, Cottbus, Schwedt, Salzgitter, Zeulenroda, Wismar, Hoyerswerda, Rangsdorf, Nienburg, Wismar, Seesen, Neustrelitz, Hennef und Frankenberg. Jüngst verkauft wurde die Burgsee-Galerie in Schwerin sowie ein Verwaltungsgebäude mit Lagerhalle in Oldenburg. Zu den Mietern gehören die typischen Filialisten wie Hit, Netto, Kik oder das Dänische Bettenlager. Die Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei lediglich 4,4 Jahren. 79% des Portfolios liegen in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern. Die Objekte stammen zum großen Teil aus den 90er Jahren.
Im letzten Jahr erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 12,7 Mio. Euro. Im Vorjahr waren es noch 3,2 Mio. Euro. Der gesamte Umsatz kam dabei aus der Vermietung und den Verkäufen. Der Jahresüberschuss lag bei 1,3 Mio. Euro in 2015 (VJ: 492 Teuro). Die Eigenkapitalquote liegt bei 18%. Das Anlagevermögen beträgt 21,8 Mio. Euro. Darin enthalten sind vor allem die gehaltenen Objekte. Dem gegenüber stehen Verbindlichkeiten aus Anleihen und Kreditinstituten von 23,9 Mio. Euro.
Bei der zweiten geplanten Anleihe sollen 15 Mio. Euro eingesammelt werden. Die Laufzeit liegt bei 5 Jahren. Der Kupon liegt bei 7,1%. Die Anleihe ist grundschuldbesichert. Bis Ende des Jahres soll mit dem Kapital ein Immobilienportfolio von 25 Objekten aufgebaut werden. Ende September 2014 wurde bereits eine Anleihe aufgelegt (A1YC5F). Diese verspricht sogar einen Kupon von 8%. Zusätzlich erhalten die Investoren am dem 1. Mai 2019 eine Verzinsung von weiteren 3%. Aktuell notiert die Anleihe leicht über Ausgabekurs bei 104,66.
Der Vorstand und Gründer Falk Raudies kommt selbst nicht aus dem Immobiliengeschäft. Er war bis August 2014 Vorstand der HPI AG. Diese konnte Mitte 2015 knapp vor der Insolvenz gerettet werden. Zwischen 2012 bis 2014 wurden Verluste ausgewiesen. In diesem Umfeld gab es bei der Unternehmensschuldverschreibung 2011/2016 Umstrukturierungsmaßnahmen.
Fazit: FCR will weiter wachsen. Die letzten beiden Verkäufe waren gewinnbringend. Kleiner Wehrmutstropfen: Raudies selbst ist kein Immobilienmann und profitiert derzeit vor allem vom Marktumfeld und dem Hype um Einzelhandelsobjekte. Die hohe Verzinsung der beiden Anleihen lässt zudem den Schluss zu, dass entsprechende Investments zu tätigen sind, die eine derartig hohe Verzinsung ermöglichen. Das zeigen auch die Objekte im Portfolio. Die Anleihe ist für Investoren mit entsprechendem Risikobewusstsein eine Möglichkeit das Portfolio zu diversifizieren.