Eins dürfte dieser Tage immer deutlicher werden. Der Boden der Krise ist erreicht. Die Ticker sind wieder voller positiver Meldungen, wenn auch „positiv“ nicht mit „euphorisch“ oder gar „Aufschwung“ verwechselt werden darf. Die Bodenbildung bei der Konjunktur bedeutet leider nicht, dass es auch in der Immobilienbranche wieder bergauf geht, da diese in klassischer Weise hinterherhinkt.
Das stellte auch Feri kürzlich auf der Herbsttagung in Frankfurt vor. Demnach zieht die Konjunktur in den nächsten Jahren zwar wieder an, jedoch auf sehr geringem Niveau. Das Wirtschaftswachstum der kommenden 2 Jahre wird, so Rainer Rau, Gründer von Feri, durch den Abbau der Bestände maßgeblich beeinflusst. Die Politik der großen Koalition hat, lt. Rau, dazu beigetragen, dass Deutschland die Krise (bisher) glimpflich überstanden hat. Nun müsse die Politik das Ziel der Steuersenkungen, wenn auch auf Pump weiter verfolgen. Rau wies darauf hin, dass die dadurch höhere Staatsverschuldung zu verkraften sein müsse, da dieser Verschuldung schließlich auch Werte für zukünftige Generationen gegenüberstünden. (Anmerkung: Vorgestern hörten wir, dass der Bund gerade einmal 1,31% Zinsen auf neue Schatzbriefe zahlen muss! Was geschieht aber in späteren Hochzinsphasen, wenn dann Schulden für einst geleistete Transferzahlungen umfinanziert werden müssen?)
Die weltweiten Märkte stehen im nächsten Jahr, lt. Feri vor großen Herausforderungen. Die Beschäftig wird global, außer im asiatischen Raum, deutlich regressiv verlaufen. Erst 2011 prognostiziert Feri wieder eine positive Beschäftigungsentwicklung. Die negative Entwicklung bei den Beschäftigtenzahlen wird sich auch auf die weltweiten Leerstände auswirken. So prognostiziert Feri für die USA Leerstände von über 17% bis ins Jahr 2011. Auch in Asien wird sich die Leerstandsrate um über 5% steigern auf voraussichtliche 11,8% bis 12,2%. Die Büromieten werden dementsprechend bis 2011 nachlassen.
Die Transaktionsvolumina werden, vor allem in den entwickelten Industrienationen rückläufig sein, während in den „neuen“ Ländern wie China und Indien mehr Geld investiert wird. Die größten Probleme werden aber sicher auf den Finanzierungsmarkt zukommen. Banken finanzieren kaum, CMBS sind quasi tot und die vollständige Bereinigung der Bankbilanzen steht noch aus. Bereits für 2009 geht Feri von einer Finanzierungslücke auf dem amerikanischen Immobilienkreditmarkt von 200 Mrd. Euro aus. Im den nächsten 2 Jahr stehen jeweils ca. 400 Mrd. Euro zur Refinanzierung an. In Europa ist die Finanzierungslücke immerhin ca. 70 Mrd. Euro groß. Viele Kredite, die in der Hochphase des Marktes abgeschlossen wurden, stehen in den kommenden 2 Jahren zur Prolongierung an. Woher das Geld kommen soll ist fraglich. Andererseits sind im Moment alle Indizes für USA positiv gestimmt.
Fazit: Auch wenn das tiefe Tal der Konjunktur überwunden scheint, bedeutet das für die Immobilienbranche leider noch kein Grund zu jubeln. Die Vokabeln „Bank“ und „Kredit“ werden in den kommenden 2 Jahren kaum zueinander finden. Der hohe Abschreibungsbedarf und die damit verbunden Bereinigung des Eigenkapital werden Banken die nächsten 2 Jahre voll beschäftigen. Für Neugeschäft bleibt da kein Platz. Auch Refinanzierungen werden nur bei guter Story und überlebensfähigem Unternehmen durchgeführt werden. Auch wenn die derzeitigen Mietrenditen eine Stabilisierung des Marktes zeigen, weisen wir darauf hin, dass die Preisbereinigungen weltweit noch nicht abgeschlossen sind. Aus der Abschreibungswelle wird im nächsten Jahr ein Tsunami.