Feri-Zahlenwerk:Publikumsfonds schlittern ins Debakel – Optimismus trotzt Krise

25.Februar 2010   

Kategorie: Der Immobilienbrief

Am 18. Februar traf sich die Fondssene zur zweiten Statistik- und Austauschrunde. Beide Veranstaltungen haben Berechtigung. Die Fondsmarktinformationen machen bei Feri dann doch noch den wissenschaftlich erfahreneren Eindruck. Anders als auch von uns erwartet, brachte die seit 1993 konsistente Statistik der Geschlossenen Fonds durch Feri EuroRating Services doch durchaus noch andere Ergebnisse als die Verbandserhebung des VGF (siehe „Der Immobilienbrief“ Nr. 212).

Der Abbruch bei der Platzierung von Publikumsfonds war doch deutlich stärker als die Verbandszahlen aufzeigten. Im Vergleich zum Vorjahr ging das platzierte Eigenkapitalvolumen 2009 bei Publikumsfonds um 46,3% auf 5,48 Mrd. Euro zurück. Beim VGF errechnete sich der Einbruch auf rund 37%. Feri spiegelte die gefühlte Entwicklung auch besser wider. Der VGF hatte institutionelle Platzierungen von einigen hundert Mio. nicht herausgerechnet und hatte einen höheren Marktanteil erfasst als im Jahr zuvor. Letzteres allein macht mehr als 10% aus. Da dies nicht bereinigt wurde, sah das Zahlenwerk deutlich besser aus als bei Feri, die nicht erfasste Marktsegmente schätzten und damit natürlich insgesamt höhere Zahlen hatten.

Positiv war die Aufholjagd im Jahresverlauf. Zum Halbjahr hatte der Einbruch noch bei 59,3% gelegen. Aber trotzdem lag der Umsatz im 4. Quartal 2009 immer noch unter dem Umsatz des „Krisenquartals“ im Vorjahr. Sonst überwogen positive Botschaften. Initiatoren mit einfachen, marktgerechten Fonds konnten sogar zulegen. Die Nachfrage nach Fonds ist weiter da. Die große Marktbereinigung, die vor 15 Monaten sicherlich noch erwartet wurde, blieb aus. Es gibt im Gegenteil eher positive Botschaften bei den relevanten Marktteilnehmern.

Geschlossene Immobilienfonds insgesamt gingen 2009 mit rund 2,52 Mrd. Euro nur um 25,5% zurück. Der Blick auf die Langfristentwicklung macht das Desaster deutlich. Seit 1993 lagen die Eigenkapital-Platzierungswerte 15 Jahre trotz der Anschlusskrise der Ost-Euphorie immer zwischen 4 und 6,5 Mrd. Euro. In den letzten beiden Jahren ging es dann von 4 auf jetzt nur 2,5 Mrd. Euro bergab. Deutsche Immobilienfonds hielten sich am besten. Hier ging es nur um 60 Mio. Euro auf 956 Mio. Euro herunter. Interessant ist, dass Einzelhandelsimmobilien Büros überholt haben und der eigentlich erwartete Wohnungsboom sich nicht in den Zahlen niedergeschlagen hat. Im Gegenteil, der Marktanteil der Wohnimmobilienfonds sank von 26,1% auf 12,5%.

Das Immobilienfonds-Ranking: Im Bereich der Immobilienfonds liegt nicht unerwartet die REAL LS. AG vor der Hannover Leasing GmbH & Co. KG auf dem Spitzenplatz. Dies ist ihr zudem in überzeugender Manier gelungen. Sie hat ihr Platzierungsvolumen um insgesamt 130,8 Mio. Euro auf nunmehr 377,9 Mio. Euro steigern können. Eine noch größere Steigerung schaffte Hannover Leasing mit 284,6 Mio. Euro. Mit den erzielten Platzierungsergebnissen hätten die beiden Emissionshäuser auch im Vorjahr die Spitzenplätze belegt. Aus Feri-Sicht war insbesondere die anlegergerechte Produktauswahl der Schlüssel zu diesem Erfolg. Die IVG Private Funds GmbH musste den Platz an der Spitze räumen, konnte sich aber immerhin noch als Dritter einen Platz auf dem Treppchen sichern. Allerdings hätte ein Platzierungsvolumen von 99,6 Mio. Euro im Vorjahr nicht zu einer Top-Ten-Platzierung gereicht. Für viele Beobachter überraschend ist der Erfolg der eher kleinen, spezialisierten IMMAC Immobilienfonds GmbH, die es erfolgreich geschafft hat, sich eine Marktposition mit ihren Pflegeimmobilienfonds zu erarbeiten. Jamestown machte Platzierungspause, leckte die Wunden, die die opportunistische Projektentwicklungsstrategie geschlagen hatte und bereitet sich als sicherer Überlebender auf den Gewinn der nächsten Runden vor.

Der Marktanteil der Deutschlandfonds hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 2 Prozentpunkte auf 31% leicht erhöht. Mit einem Verlust im Platzierungsergebnis von 44,6% lagen die US-Immobilienfonds 2008 deutlich im Minus. 2009 folgte ein weiterer Umsatzrückgang um sehr deutliche 68,8%. Nachdem im Jahr 2007 noch gut eine Milliarde Euro platziert wurde, ging das Ergebnis im Jahr 2008 auf 572 Mio. zurück und erreichte in 2009 nur noch 178,1 Mio. Euro. Konnten sich im Vorjahr noch die Jamestown US-Immobilien GmbH und die US-Treuhand GmbH von dem Negativtrend abkoppeln, bekamen auch sie das mangelnde Vertrauen der Anleger in den US-Immobilienmarkt zu spüren.

Wie sieht die Fondszukunft aus? Bei der Diskussion zu Regulierung und Änderung des Finanzumfeldes wurde deutlich, dass vor allem große Initiatoren für die Zukunft gut aufgestellt sind. Die Marktbarrieren werden höher. Die Diskutanten der großen Gesellschaften sahen durchaus positive Effekte. Mittelständische Initiatoren sollten sich aus Platowsicht durchaus überlegen, ob sie in Politik und Verband, wo die großen Gesellschaften eher hohen Einfluss haben, richtig vertreten sind.

Auch Feri sieht erhebliche Risiken durch die Regulierungsbestrebungen. Sie bieten lt. Feri-Vorstand Helmut Knepel durchaus Chancen einer weiteren Professionalisierung, könnten aber für „weite Teile der Branche“ … „existenzielle Risiken“ beinhalten. Jeder Fonds soll nach Politikervorstellungen zukünftig zwei „unabhängige“ Ratings bekommen und die Assets sollen jährlich bewertet werden. Das freut die Ratinganbieter natürlich, könnte aber wichtige Produktlinien ins Koma prügeln. Überschlagen Sie doch einmal die Wertentwicklung einer Immobilie bei 15% weichen Kosten, technischer Alterung und sich verkürzender Mietrestlaufzeit. Das dürfte manche Vertriebsstory torpedieren und unternehmerische Fonds gegenüber Mietvertragsfonds begünstigen. Die Chance liegt aber darin, dass wieder die Immobilie in den Vordergrund rückt und nicht der Mietvertrag.

Die Analyse der Vertriebswege führte zu generell anderen Aussagen als beim VGF, die einen steigenden Bankenanteil ermittelten. Zwar sind die Kreditinstitute noch immer die größten Kapitalsammler, allerdings ist ihr Anteil zum wiederholten Male von zuletzt 61% auf 55% gesunken. Geschäftsbanken haben besonders verloren. Bei den Produkten konnten deutsche Immobilienfonds (-6%), Holland, Österreich, Flugzeuge und New Energy (+33%) profitieren. Schiffe (-70%), LV-Produkte (-76%), Private Equity (-50%), Zweitmarkt und Auslandsimmobilien, speziell USA (-69%) und GB, mussten böse Einbußen hinnehmen.

 Für die Zukunft verbreitet Feri gedämpften Optimismus. Immobilienfonds haben die Geschlossenen Beteiligungen in diesem Jahr am Leben erhalten. Sie belegen, dass der Anleger keineswegs grundsätzlich den Fonds den Rücken zugekehrt hat. Allerdings ist das Angebot nicht beliebig ausweitbar. Die Auswirkungen der Wirtschaftskrise auf die Nachfrageseite und damit auf die Mietpreise seien noch nicht in allen Märkten verarbeitet, meint Feri. Ohne Erholung bei den Schiffen oder den US-Immobilien sei eine Rückkehr zur Normalität schwer möglich.

Im „Der Immobilienbrief“-Fazit hat sich die Feri-Veranstaltung gelohnt. Kontinuität und Methodik geben den Feri-Daten deutlich größere Aussagekraft als den VGF-Daten.

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