Dr. Stefan Subroweit (Senior Economist im Macro Research der DekaBank)
Ende Juli titelte die IPD Investment Property Databank die Veröffentlichung ihrer Quartalszahlen für Großbritannien mit „West End offices return to yield compression“. Demnach betrug der Einfluss der Renditebewegung auf die Performance des Gesamtindex 0,9%. Grob berechnet entspricht das bei einem Renditeniveau von 6% einem Rückgang um 5 Basispunkte auf 5,95%.
Läutet diese Zahl bereits das Ende der Abwärtsbewegung ein? Der Markt ist jedenfalls in den vergangenen Wochen sukzessive optimistischer geworden. Die impliziten Total Return-Erwartungen aus Derivatepreisen für den UK IPD Total Return All Property-Index lassen eine steile Aufwärtsbewegung seit Juli erkennen. Erwartete der Markt im März noch einen Gesamtertrag von etwa -19%, wird der Verlust nun auf -9,3% taxiert. Für 2010 sieht der Markt bereits seit längerem wieder Gewinne.
Obwohl auch die DekaBank den Londoner Büromarkt zum Kauf empfiehlt, können wir diese Euphorie nicht teilen. Das Q2-BIP wurde Ende Juli mit -0,8% deutlich schlechter veröffentlicht als erwartet. Sicherlich zeigen Frühindikatoren wie die Einkaufsmanagerindizes die Erholung bereits an. Doch der für die Immobilienmärkte ausschlaggebende Arbeitsmarkt läuft nach. So wurde Anfang August bekannt gegeben, dass die Arbeitslosenquote für die Monate April bis Juni noch einmal um 0,2 Prozentpunkte auf 7,8% angestiegen ist.
DekaBank
Von Dezember bis Juni ist der All Property-Index bereits von 660 auf 597 gefallen. Das entspricht einem Rückgang von 9,6%. Sollte der Markt mit dem Minus von 9,3% Recht behalten, müsste der Index für den Rest des Jahres sogar wieder hauchdünn ansteigen. Angesichts der nach wie vor deutlichen Mietrückgänge im 2. Quartal erscheint dies unwahrscheinlich. In der City etwa sind die Spitzenmieten Ende Q2 auf 484 GBP gefallen. Dort erwarten wir mindestens noch einen Rückgang auf 440 GBP.
Insgesamt sollten Renditebewegungen bei den geringen Transaktionsvolumina nicht überbewertet werden. Vor allem müssen vorläufige Renditerückgänge nicht den Beginn einer lang anhaltenden Rallye bedeuten. Anfang 2002 gingen im Londoner West End die Renditen von 5,75% auf 5,25% zurück, um dann dort fast zwei Jahre zu verharren. Zurzeit scheint nur der übertriebene Pessimismus ausgepreist zu werden. Das Zeitfenster für antizyklische Investitionen ist weiterhin geöffnet.