Der Büromarkt der Hansestadt hat die guten Vorgaben des letzten Quartals 2010 aufgenommen. Nach Angaben der großen Immobiliendienstleister fanden im ersten Quartal 2011 rund 103.000 Quadratmeter Bürofläche (Savills: 112.200 m²) neue Nutzer. Im Vergleich zum schwachen Vorjahresquartal mit einem Flächenumsatz von 91.000 Quadratmetern stieg das Ergebnis um etwa 13 Prozent an.
„Der positive Trend setzte sich somit fort“, kommentiert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die Marktsituation. Die positive Entwicklung der Wirtschaft in Hamburg schlage sich unmittelbar auf die Nachfrage nach Büroflächen nieder.
„Angesichts der Marktsituation ist eine Vermietungsleistung jenseits der 500.000 Quadratmeter-Marke für das Gesamtjahr möglich“, prognostiziert Sami Steinbach, Vorstandsvorsitzender der Angermann Real Estate Advisory AG und liegt mit diesen Zahlen auf der Linie der meisten Wettbewerber. Gegenüber dem Vorjahr (483.000 Quadratmeter) wäre damit ein geringfügiges Plus zu erwarten.
Andreas Wende, Jones Lang LaSalle Hamburg, hält sich bedeckter: Die Tendenz abnehmender Incentives habe sich im ersten Quartal bestätigt, der wirtschaftliche Aufschwung und die solide Flächennachfrage dürfe sich gemäß der Prognosen fortsetzen. Dennoch bestehe eine gewisse Verunsicherung darüber, welche ökonomischen und ökologischen Konsequenzen sich für die Wirtschaft aus den natürlichen und technologischen Katastrophen, sowie aus den politischen und sozialen Umbrüchen ergeben könnten.
„Bestätigt hat sich der Trend, dass Lage und qualitative Beschaffenheit der Büroflächen entscheidende Anmietungskriterien sind“, sagt Steinbach. Immer mehr Unternehmen erhoffen sich durch die Erhöhung der Qualität des Arbeitsplatzes bessere Chancen bei der Gewinnung von hochqualifizierten Mitarbeitern.
Das Thema Grüne, bzw. zertifizierte Immobilien werde zwar für Mieter und insbesondere Investoren immer wichtiger, Mietentscheidungen würden aber letztlich zumeist an der Miethöhe inclusive Nebenkosten festgemacht, sagt Oliver Horstmann von Engel & Völkers Commercial.
Hohe Nachfrage im mittleren Flächensegment
Die meiste Bürofläche wurde im ersten Quartal im mittleren Flächensegment angemietet. Wie schon im ersten Quartal 2010 wurde auch in den ersten drei Monaten 2011 keine Vermietung über 10.000 Quadratmeter abgeschlossen. Dazu Heiko Fischer von CB Richard Ellis: „Erfreulich ist, dass auch ohne großvolumige Vermietungen oder Eigennutzungen wieder Quartalsumsätze über 100.000 Quadratmeter möglich sind. Dies spricht ganz klar für einen nachhaltigen Aufschwung am Hamburger Büromarkt.“
Auf das Flächensegment zwischen 501 und 2.000 Quadratmeter entfielen mehr als 50 Prozent des Flächenumsatzes. Den Mietvertrag mit dem größten Flächenvolumen von rund 6.000 Quadratmetern hat die Deutsche Bank im HanseAtrium in der City Süd unterschrieben.
Im Flächensegment zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmetern gab es fünf Abschlüsse, darunter die des Logistikdienstleister Buss Group (4.700 m², HafenCity), mit der Sozietät Schlarmann von Geyso (3.500 m², Harburg) und dem Immobilienportal Immonet (3.000 m², City Süd). Auch die Nachfrage nach kleinen Flächen bis 500 Quadratmetern war weiterhin hoch. Bezogen auf die Anzahl der Abschlüsse machte dieses Segment 50 Prozent von rund 170 Abschlüssen aus.
City Süd holt auf
Im Ranking der Teilmärkte hat die City Süd nach den Ergebungen von Großmann & Berger im ersten Quartal aufgrund des Großdeals der Deutschen Bank fast an die City anschließen können. Dennoch belegte der Teilmarkt City mit 24 Prozent (24.700 m²) Platz 1 vor der City Süd mit 22 Prozent (22.700 m²). Mit großem Abstand folgten mit jeweils acht Prozent die Teilmärkte HafenCity und Harburg (beide 8.200 m²). Neben der Buss Group haben sich zwei Unternehmen aus der Windenergiebranche für die HafenCity entschieden: Areva Wind und GE Wind Power. Im Teilmarkt Harburg werden in die bis Ende dieses Jahres fertig gestellte Erweiterung des Kaispeichers am Veritaskai 1-3 die Sozietät Schlarmann von Geyso und der Harburger Firmenkundenbereich der Hamburger Sparkasse einziehen. Ein weiterer Harburger Neubau in Planung befindet sich an der Nartenstraße, Ecke Hannoversche Straße. Entwickler dieses Projektes, das bis zum Sommer 2012 fertig gestellt werden soll, ist die Ecocity Hamburg-Harburg GmbH & Co. KG, Hauptnutzer wird das Zentrum für Strahlentherapie Bremen und Hamburg.
IT und Telekommunikation auf dem Vormarsch
Die stärkste Flächennachfrage ging im ersten Quartal von den Beratungsunternehmen mit einem Anteil von 20 Prozent am Flächenumsatz aus. Die Branche Information und Telekommunikation konnte ihr Vermietungsergebnis in Höhe von 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln. Mit 12 Prozent des Umsatzes landete die Branche Banken und Finanzen auf Platz drei. Tourismus und Verkehr verdoppelten ihr Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls und kamen mit zehn Prozent des Flächenumsatzes auf Rang vier. Die stärkste Branche des Jahres 2010 – Öffentliche Verwaltung/Verbände/Kirchen – verzeichnete keinen nennenswerten Großabschluss und erreichte daher im ersten Quartal lediglich einen Umsatz in Höhe von sechs Prozent.
Mieten leicht steigend
„Dank der positiven Wirtschaftsentwicklung und der zunehmenden Nachfrage nach Büroflächen akzeptierten die Unternehmen auch wieder höhere Mieten“, führt Andreas Rehberg aus. Die Durchschnittsmiete ist innerhalb des vergangenen Jahres um 50 Cent auf 13,30 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Die Spitzenmiete liegt stabil bei 23 Euro. CBRE, die eine Spitzenmiete von 22,50 Euro errechneten (Savills: 23,90 Euro, JLL 22,50 Euro, BNPPRE 23 Euro), hoffen aufgrund der sinkenden Leerstände auf steigende Werte ab dem zweiten Halbjahr.
Bei der Verteilung des Flächenumsatzes bezogen auf das Mietpreisniveau dominierte mit 36 Prozent die Preisgruppe zwischen 12,50 und 15,00 Euro. Das Preissegment zwischen 17,50 und 20,00 Euro erreichte mit elf Prozent des Flächenumsatzes im Vergleich zum Vorjahreszeitraum den größten Zuwachs (150 Prozent). Im hochpreisigen Segment über 20,00 Euro wurden zehn Prozent des Umsatzes getätigt, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Erhöhung um rund 60 Prozent ausmacht. Mieten in diesem Preisniveau werden ausschließlich in Adresslagen wie dem Neuen Wall mit hochwertiger Ausbauqualität erzielt.
Trendwende beim Leerstand
Erstmals seit zwei Jahren ist der Leerstand wieder gesunken, sagt Grossmann & Berger.
Die Hamburger Leerstandsrate reduzierte sich von 9,8 Prozent am Jahresende 2010 auf aktuell 9,4 Prozent inklusive Untermietflächen, 9,3 Prozent ohne Untermietflächen. (CBRE errechnete bei ähnlicher Flächenverfügbarkeit eine Quote von 8,6 %, Angermann von 9,1 %, Savills von 9,4 %, JLL von 8,6 %).
Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 52.000 Quadratmetern hat sich das Volumen der untervermieteten Flächen im ersten Quartal auf 20.000 Quadratmeter mehr als halbiert. Derzeit stehen in der Hansestadt rund 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche (JLL: 1,35 Mio.) kurzfristig zur Verfügung.
Die positive Kehrseite des Leerstands sei, so Oliver Horstmann von E & V, daß Mietinteressenten in Hamburg auf ein sehr gutes und vielfältiges Angebot an Büroflächen stoßen, die alle Wünsche bedienen können.
Das größte Flächenangebot mit cirka 290.000 Quadratmetern hält die Hamburger City vor, gefolgt von den Teilmärkten City Süd (rund 260.000 m²) und HafenCity (rund 90.000 m²).
Die gewerbliche Bautätigkeit in der Hansestadt wird in diesem Jahr mit einem Volumen von rund 237.000 Quadratmetern (24 Projekte) im Vergleich zum Vorjahr um rund 18 Prozent niedriger ausfallen, im Jahr 2012 wird das Fertigstellungsvolumen voraussichtlich bei rund 209.000 Quadratmetern verteilt auf 21 Projekte liegen. Spekulative Projekte werden derzeit nur selten in Angriff genommen. „Das belegen auch die hohen Vorvermietungsquoten von 55 Prozent in diesem Jahr und knapp 70 Prozent in 2012“, erläutert Andreas Rehberg. Die Zurückhaltung der Projektentwickler sei noch deutlich spürbar.
Da in diesem Jahr nur etwa 220.000 Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt kommen (2010: ca. 305.000 m²) – ist im Jahresverlauf mit einem leichten Leerstandsabbau zu rechnen, so Rehberg. Heiko Fischer von CBRE hofft aufgrund des geringen spekulativen Fertigstellungsvolumens bis zum Jahresende sogar auf eine Absenkung der Leerstandsquote in Richtung der 8,0 Prozent-Marke.