Hamburger Büromarkt schlägt sich im ersten Halbjahr gut

17.Juli 2012   

Beim turnusmäßigen Pressefrühstück hatte Heiko Fischer, Chef von CB Richard Ellis  Hamburg, noch moniert, dass der Hamburger Büromarkt im 1.Quartal in den Berichten zu schlecht weggekommen sei. Die Gefahr besteht beim aktuellen Quartalsabschluss kaum; Hamburg hat sich mit einem Flächenumsatz von 120.00 m² nicht nur deutlich stärker als im Vorquartal gezeigt, im Gegensatz zu vielen anderen Standorten hielt sich das Jahres-Minus hier auch in Grenzen.

Elbphilharmonie (Foto: Andre Eberhard)

Elbphilharmonie (Foto: Andre Eberhard)

Die Unternehmen melden für das albjahr Halbjahr ein Ergebnis zwischen rund 205.000 und 210.000 m².  (Genauer: BNP Paribas Real Estate: 206.000 m², CB Richard Ellis: 205.500 m², Engel & Völkers: 210.000 m², Grossmann & Berger: 215.000 m², Jones Lang LaSalle: 205.200 m²,  Savills: 215.600 m²). Damit liegt das Minus im Jahresvergleich zwischen 2 % (G & B) und 4,7 % (JLL). „Es ist kein Einbruch, sondern ein aus meiner Sicht normaler gemäßigter Rückgang, der auch so zu erwarten war“, kommentiert Helge Scheunemann, Chefresearcher von JLL. „Derzeit ist eine Seitwärtsbewegung festzustellen. Im Rahmen der anhaltenden Staatsschuldenkrise werden von den Unternehmen Standortentscheidungen zunächst aufgeschoben“, bestätigt Heiko Fischer.

Leerstand schrumpf weiter

Der Leerstand ist wie überall leicht rückläufig. Nach Berechnungen von Grossmann & Berger stehen rund 966.000 m² Bürofläche in Hamburg zur Vermietung an, 18 % weniger als noch vor einem Jahr. Die Quote sank von 9 % auf 7,4 % inklusive Untermietflächen (7,1 % ohne Untermietflächen). Dabei haben die leer stehenden Flächen mit moderner Ausstattungsqualität überproportional stark abgenommen, von 304.000 m² auf nur noch 172.000 m² , so Marco Stahl von BNPPRE.

Künftig könne das Angebot an zusammenhängenden Neubauflächen über 5.000 m² in zentraler Lage knapp werden, sagt Andreas Rehberg von G & B. „Aufgrund der restriktiven Finanzierungspolitik der Banken werden in den kommenden zwei Jahren wenige spekulative Flächen an den Markt kommen“. Die Vorvermietungsquote liegt bei einem Fertigstellungsvolumen von rund 450.000 m² in den Jahren 2012/2013 bei ca. 68 Prozent.

Im zweiten Quartal gab es wieder große Deals: Fünf Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von über 34.000 Quadratmeter. Dazu gehören die des Baumarktriesen Praktiker mit 8.200 Quadratmeter in der City Süd, der Internetplattform Xing im „Metropolis Haus“ und des Beratungsunternehmens White & Case LLP im  „Emporio“ mit jeweils ca. 6.000 m² ebenfalls in der City. „Insgesamt war das Vermietungsgeschäft im ersten Halbjahr aber sehr kleinteilig“, resümiert Oliver Horstmann von E & V. 81 % aller Mietverträge wurden für Büroflächen unter 1.000 m² abgeschlossen.
Über 50 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf die Teilmärkte City, City Süd und HafenCity.  Die Unternehmen aus dem Bereich Information- und Telekommunikation mit Xing, Easynet, Vodafone, Siemens und Philips waren mit knapp 42.000 Quadratmeter Bürofläche die stärkste Nachfragegruppe. Zweitstärkste Abnehmer waren die traditionell starken Beratungsunternehmen mit einem Umsatz von 37.000 m² gefolgt von Handel und Gastronomie mit 24.500 m².

Da sich die Nutzer weiterhin auf sehr gute Flächen und Lagen fokussieren, ist die Spitzenmiete auf 24 Euro angestiegen (Savills nennt sogar 24,40 Euro). Erzielt wird sie in der Innenstadt und der HafenCity. Damit dürfe erst einmal das Ende der Fahnenstange erreicht sein: „Ein weiterer Anstieg ist vom jetzigen Standpunkt eher unwahrscheinlich“, so Heiko Fischer von CBRE. Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete wurde nach oben auf 14,60 Euro gezogen, ein Plus von 7 %.  E & V errechnete dagegen eine leicht gesunkene Durchschnittsmiete von 13,60 Euro.

Ausblick

Für den weiteren Jahresverlauf sind die Maklerunternehmen optimistisch: „Die Nachfragesituation lässt auf ein ähnlich starkes drittes Quartal hoffen“, so Oliver Horstmann von E & V. Marco Stahl von BNPPRE: „Ein Ergebnis über dem langjährigen Durchschnitt ist zu erwarten. Für Sebastian Peters von Savills Hamburg ist ein Jahresumsatz von 500.000 m² und damit ein Plus von mehr als 10 % gegenüber dem zehnjährigen Durchschnitt realistisch. Vorsichtiger ist Helge Scheunemann von JLL: „Wir bemerken erste typische Anzeichen einer Nachfrageabschwächung. Mietverträge würden intensiver geprüft, Entscheidungsprozesse verlangsamten sich, zunehmend würden flexible Mietverträge gewünscht.

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