Werner Rohmert
Die Immobilien Zeitung meldete gestern: „Die von Andreas Kneip geführte Asset-Management-Gesellschaft Catella Real Estate KAG bekommt von institutionellen Investoren gute Noten.“ Das ginge aus einer Befragung des Analysehauses Feri EuroRating Services unter 105 Investoren hervor, die zusammen Immobilien für 45 Mrd. Euro hielten. GLL Real Estate Partners und Catella Real Estate seien nach Meinung institutioneller Immobilieninvestoren in Deutschland die besten Asset-Manager für Immobilienbestände. Catella habe bei den Punkten Produkte und Services die meisten Fans. GLL schneide in den Kategorien Unternehmen und Management am besten ab. Zu den besonders positiv bewerteten Asset-Managern gehören nach IZ-Meldung der Umfrage zufolge auch Quantum Immobilien, Hamburg, und die Apo Immobilien KAG (aik), Düsseldorf. Abgeschlagen auf hinteren Plätzen seien große Asset-Management-Gesellschaften wie IVG Institutional Funds und Meag. Meag kam aber zumindest als einzige deutsche Gesellschaft bei den europäischen Aktienfonds unter die Top 15. Auf den letzten beiden Plätzen finden sich Aberdeen Property und Schroder Property.
Feri Immobilien-Chefresearcher Wolfgang Kubatzki fasste als Ergebnis der Studie in einem am Dienstag gehaltenen Vortrag und im Backgroundgespräch zusammen, dass gerade spezialisierte Asset Management-Gesellschaften exzellent bewertet würden. Die großen und etablierten Immobilien Asset Manager hätten zwar ihren Marktanteil ausgebaut, jedoch würden sie auch kritischer beurteilt. Die Investoren sparen jedoch auch nicht mit Kritik. Im Asset Management werden lt. Kubatzki einigen Gesellschaften grobe Fehler vorgeworfen. Insbesondere auf Marktveränderungen hätten sie viel zu spät oder gar nicht reagiert. Hohe personelle und organisatorische Stabilität und ein transparentes Reporting seien wichtige Erfolgsfaktoren. Die Vertriebs- und Marketingaktivitäten der Asset Manager werden oftmals als unzureichend angesehen. Weiter sieht Feri ein Dilemma zwischen Wunsch und Wirklichkeit. Obwohl viele Investorengruppen ihre Immobilienquote erhöhen wollen, besteht in der Praxis eine Stagnation der Immobilienquote. Zudem sei das Investitionsverhalten hoch korreliert. Bei prozyklisch gleichgerichtetem Verhalten hat derzeit Stabilität der Renditen oberste Priorität. Dies führt natürlich schon zu ersten deutlichen Blasen in den Core-Märkten. Feri verweist hierzu auf eingeschränkte Verfügbarkeit der nachgefragten Anlageprodukte.
Das ist nach oft geäußerter Ansicht von „Der Immobilienbrief“ natürlich kein Wunder. Zum Thema sprachlichen Wellenreitens in der Entwicklung vom Hausverwalter über Immobilienmanager und Property Manager hin zum Asset Managers, bei dem es sehr lange dauerte, bis man ansatzweise wusste, wo denn wohl dessen USP sei, haben wir uns oft geäußert. Wer aus 10.000 km Entfernung von einem jungen und erfolgsorientierten Team, das außerdem noch erfolgs- oder transaktionsorientiert honoriert wird und unter Investitionsdruck gesetzt wird, erwartet, sich bei ersten Marktzweifeln abstinent zu verhalten, sollte bei der Problembewältigung im Spiegel anfangen. Das Problem der Boomjahre lag sicherlich weniger im damals noch aufzubauenden Asset-Management-Verständnis, sondern in der Investitionspolitik finanzgetriebener Immobilieninvestoren auf der Suche nach verbriefbarem Cash Flow. Erfahrene und ruhige Investoren setzten auch im Boom auf ein immobilienwirtschaftlich und zyklisch erfahrenes Management. Die wichtigsten Kriterien bei der Produktpolitik waren lt. Feri für die heutigen Investoren die Portfolio-Struktur (Länder-/Sektor-/Standort-Allokation), die Fonds-Struktur (Rechtliche Ausgestaltung), die bisherige Performance und das Kosten-/Leistungsverhältnis. Beim Service spielten allgemeine Beratung und Betreuung, Vorabinformationen, Reportingqualität, technische Abwicklung, Berücksichtigung spezifischen Kundenbedürfnisse und informative Anlageausschuss-Sitzungen die wichtigste Rolle.
Besonders interessant sind aber aus „Der Immobilienbrief“-Sicht zwei Entwicklungen. Zum Einen wird die Investor Due Diligence immer wichtiger. Bei den Investoren müssen nicht nur die Strategien, sondern auch „die Köpfe“ zusammenpassen, wie Bernhard Berg, neuer Institutional Investors Chef der IVG im Backgroundgespräch auf der Expo Real feststellte. Wir haben das im aktuellem Der Platow Brief Spezial für Sie herausgearbeitet. Gerade hier war Andreas Kneip mit Catella Vorreiter, der nach der ersten Verwerfungsphase nach der Finanzkrise als erster seinen Fonds wieder stabil in ruhiges Fahrwasser steuern konnte und gerade auch in der Finanzkrise mit seiner fokussierten Produktpolitik Erfolge schrieb.
Zum Zweiten richtet sich das Interesse auf verstärkte Spezialisierung. Seit 1990 verfolgt das Team von „Der Immobilienbrief“ die Wellen der Immobilienaktiengesellschaften. In den 90ern dominierte in Deutschland das Konzept des internen Risikoausgleichs durch Streuung aller immobilienwirtschaftlichen Konzepte. Wir nannten damals (1994) die IVG mit dem „vorbildhaften“ Konzept des Alleskönners „Klumpatsch AG“. Internationale Investoren sagten damals schon: „Die machen unser Geschäft. Wir suchen Top-Spezialisten als Asset Manager, in die wir selber diversifiziert investieren können.“ Auch hier scheint sich zeitversetzt jetzt ein Wandel des Investorenverhaltens anzudeuten. Aber gerade auch hier war Andreas Kneip mit einem Konzept fokussierter Fonds schon vor Catella ein Vorreiter des Gedankens, der auch im Timing richtig lag. Bei den Aktiengesellschaften hatte sich in den 90ern leider das Konzept nicht durchsetzen können. Auch heute unterscheiden sie sich strategisch vor allem durch die Unterscheidung im Wohnen und Gewerbe.