Andreas Wellstein, Immobilien Research DekaBank
Deutschland zählt zu den strukturell gut aufgestellten Volkswirtschaften der europäischen Währungsunion. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) legte 2014 um 1,6% zu. Die deutsche Konjunktur stand im Schlussquartal 2014 auf beiden Beinen, dem der Inlandsnachfrage und dem der Auslandsnachfrage. In einem schwierigen globalen Umfeld konnte die deutsche Wirtschaft ihre Exporte dank des Rückenwinds der Euroabwertung immerhin um 1,3% gegenüber dem Vorquartal ausdehnen. Zugleich nahmen jedoch auch die Importe angesichts der starken Binnennachfrage und der importierten Vorleistungen für den Export spürbar zu. Erfreulich sind das leichte Anziehen der Investitionstätigkeit und die Stärke des privaten Konsums, der sich inzwischen zu einem verlässlichen Pfeiler der wirtschaftlichen Aktivität entwickelt hat. Die Rahmenbedingungen sind hervorragend: Der Arbeitsmarkt zeigt sich weiter von seiner besten Seite, die Löhne wachsen wieder stärker und die Inflation frisst von den Lohnsteigerungen kaum etwas auf. Im laufenden Jahr dürfte das BIP-Wachstum bei 2,2% liegen, im kommenden Jahr bei 2,0%.
Büromarkt: Stabile Nachfrage, rückläufige Leerstände und moderater Neubau
Im vierten Quartal 2014 war die Nachfrage in den A-Städten etwas lebhafter als in den Vorquartalen, sodass der Flächenumsatz 2014 insgesamt leicht über dem Ergebnis des Vorjahres lag. Zwischen den A-Standorten gab es deutliche Unterschiede. Berlin und Hamburg registrierten einen höheren Umsatz als 2013, Düsseldorf, Frankfurt und Köln konnten nicht an die Werte des Vorjahres anknüpfen. Der Leerstand hat in allen Städten weiter abgenommen. Das Neubauvolumen belief sich 2014 auf rund 1 Mio. qm und lag somit nur 11% über dem Niveau des Vorjahres. Die Spitzenmieten haben sich 2014 in München und Stuttgart am stärksten erhöht, gefolgt von Berlin und Hamburg. Wir prognostizieren für die A-Städte 2015 und 2016 ein durchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten von knapp 3% pro Jahr. In den B-Städten war der Flächenumsatz 2014 in einigen Fällen niedriger als 2013. Beim Leerstand sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten relativ gering. Der Mittelwert über alle B-Städte lag Ende 2014 bei 6,0%. Die Spitzenmieten in Citylagen stiegen 2014 um durchschnittlich 0,7% und damit weniger stark als in den beiden Vorjahren.
Einzelhandel profitiert von der Stärke des privaten Konsums
Der Einzelhandelsumsatz in Deutschland hat 2014 um 1,4% zugelegt. Nach der Stagnation in den beiden Vorjahren konnte der Handel damit an die Ergebnisse von 2010 und 2011 anknüpfen. Besonders expansiv zeigte sich erneut der Online-Handel. Der Flächenumsatz bei Ladenlokalen in Innenstadtlagen steigerte sich im Vergleich zum Vorjahr um ein Fünftel. Im europäischen Vergleich registrierten die deutschen Top-Standorte 2014 überdurchschnittliche Mietanstiege in 1a-Lagen. Auf Sicht von fünf Jahren dürfte das Mietwachstum im Mittel bei gut 3% pro Jahr liegen. Einzelhandelsimmobilien sollten vom robusten Konsumklima profitieren. Der stationäre Einzelhandel unterliegt zwar einer Konsolidierung, ist aber kein Auslaufmodell. Fachmarktzentren bzw. Fachmärkte bieten unter Renditegesichtspunkten eine attraktive Alternative zu 1a-Lagen und Shopping-Centern. Auf das Fachmarktsegment entfallen etwa 30% des gesamten deutschen Verkaufsflächenbestandes. Als Mischform zwischen Shopping-Center und Fachmarktzentren haben sich seit wenigen Jahren Hybrid-Center etabliert. Sie kombinieren großflächige typische Fachmarktsortimente mit kleineren Flächen, auf denen klassische Innenstadt- oder Shopping-Center-Mieter beheimatet sind.
Logistikmarkt: Online-Handel führt zu wachsender Produktvielfalt
Der Flächenumsatz für Lager- und Logistikflächen belief sich 2014 auf 5,6 Mio. qm. Damit wurde nach 2011 der zweithöchste Wert seit Aufzeichnung erzielt. 60% des Flächenumsatzes entfielen auf Hallen mit 20.000 qm und mehr. Der Bedarf an Objekten dieser Größe und auch an Megahallen mit mehr als 50.000 qm wird weiter zunehmen. Das Wachstum des Online-Handels bringt neue Anforderungen an Größe, Gestalt und Lage der Logistikzentren mit sich. Dies zeigt sich in der Entwicklung von speziellen Immobilien wie den sehr großen E-Fulfillment-Centern, Sortierzentren von Paketdienstleistern (z.B. Mechanisierte Zustellbasen „MechZB“ von DHL), Cross-Dock-Anlagen oder auch Bearbeitungszentren für Rücksendungen. Die Mieten für Logistikimmobilien weisen eine erheblich geringere Volatilität auf als für Büro- und Einzelhandelsobjekte. Generell ist das Mietniveau im Süden Deutschlands (München, Stuttgart) höher, bedingt durch eine Knappheit an Grundstücken. In Berlin und Standorten außerhalb der Big 5 sind die Mieten dagegen niedriger. Wir erwarten für die kommenden fünf Jahre ein moderates Mietwachstum zwischen 1,0 und 1,5% pro Jahr in den Big 5-Standorten.
Städtetouristen aus dem In- und Ausland beflügeln den Hotelmarkt
2014 hat die Zahl der Übernachtungen in Deutschland einen neuen Rekordwert von 424 Millionen erreicht. Gegenüber 2013 entspricht dies einem Anstieg um 3%. Bei Inländern betrug der Zuwachs 3% und bei ausländischen Gästen 5%. Die Hotelauslastung stieg 2014 landesweit um 2,5% auf knapp 69%. Der durchschnittliche Zimmerpreis erhöhte sich um 1,3%. Dadurch fiel auch der Zuwachs des Ertrages (RevPAR) mit 3,8% mehr als doppelt so hoch aus wie im Vorjahr. Unter den sechs Top-Standorten verzeichnete Düsseldorf den höchsten Ertragsanstieg vor Hamburg und Berlin. Auffällig war 2014 die starke Ausweitung des Neubauvolumens vor allem in Hamburg und München. Beide Märkte verzeichneten 2013 nur einen geringen Bettenzuwachs. Die anhaltenden Rekorde bei den Übernachtungen unterstützen eine weitere Aufstockung des Angebots. In Berlin hat sich bei den Projekten der Abstand zum zweitplatzierten Hamburg im Vergleich zu den Vorjahren reduziert, ein Anzeichen für die langsam einsetzende Marktsättigung.
Investmentmarkt auf der Jagd nach Rekorden
Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien summierte sich 2014 auf rund 40 Mrd. Euro. Es erhöhte sich damit im Vergleich zum Vorjahr um 30%. Das niedrige Zinsniveau und die Suche nach akzeptablen Renditen haben den Boom am Investmentmarkt weiter beflügelt, flankiert von günstigen Finanzierungsbedingungen. Ausländische Anleger waren für knapp die Hälfte des Investmentvolumens verantwortlich. Nach wie vor lagen Core-Immobilien in der Gunst der Anleger weit vorne, doch sind angesichts des knappen Angebots immer mehr Investoren zu Kompromissen und zu einem etwas höheren Risiko bereit. Die Spitzenrenditen gaben in allen Marktsegmenten nach, wir rechnen für 2015 und 2016 mit weiteren Renditerückgängen und frühestens 2018 mit leichten Anstiegen. Selbst bei weiter sinkenden Renditen bleibt der Abstand zu Alternativanlagen wie zehnjährigen Bundesanleihen komfortabel und die guten Ertragsaussichten sollten zusätzlich neue Investoren anziehen, z.B. aus Asien. 2015 könnte somit ein neues Rekordjahr für den deutschen Investmentmarkt werden. Investmentmarkt und Mietmarkt werden allerdings auch 2015/16 entkoppelt bleiben. Das Mietwachstum dürfte in allen Marktsegmenten moderat ausfallen. Auch von der niedrigen Inflation geht kein Aufwärtsdruck auf die Mieten aus.