Immobilienmarkt Frankreich – Druck auf die Renditen bis 2016

27.Mai 2015   

Daniela Fischer, Immobilien Research DekaBank

 Mit einem BIP-Wachstum von 0,2% blieb Frankreich im vergangenen Jahr spürbar hinter den Exportnationen zurück. Zu den Wachstumsstützen zählten der private und der staatliche Konsum, während sich die Industrie schwach zeigte. Wir gehen davon aus, dass die Konjunktur im laufenden Jahr an Dynamik gewinnt und erwarten ein BIP-Wachstum von 1,2%. 2016 dürfte die französische Wirtschaft mit 1,4% nur unterhalb des EWU-Durchschnitts expandieren. Zu den Bremsklötzen gehört der Arbeitsmarkt, der deutliche strukturelle Mängel aufweist. In den vergangenen zwölf Monaten stieg die Arbeitslosenquote sogar von 10,1% auf 10,6%. Auch wenn die gesamtwirtschaftliche Erholung holperig verläuft, bleibt Frankreich und insbesondere die Hauptstadtregion ein bedeutender Investmentmarkt.

 

Flächenoptimierung und Umzüge beleben den Pariser Büromarkt

Der Flächenumsatz in der Ile-de-France ist 2014 mit 2,1 Mio. m² im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, blieb aber aufgrund des unverändert schwierigen wirtschaftlichen Umfeldes unter dem langjährigen Durchschnitt. Umzüge in Zusammenhang mit Flächenoptimierungen und Kosteneinsparungen erwiesen sich erneut als Treiber. Die Nachfrage nach großen Flächen ab 5.000 m² hat zugenommen. Mit 9,4% war die Leerstandsquote in Central Paris im ersten Quartal 2015 weiter rückläufig, aber noch immer sehr hoch. Die Spanne reichte von 5,6% im historischen und dicht bebauten CBD über 11,6% in La Défense bis hin zu knapp 14% im Western Business District (WBD). Zu Jahresbeginn befanden sich in Central Paris mehr als 0,5 Mio. m² in Bau, der spekulative Anteil war mit unter 40% jedoch vergleichsweise niedrig. Im Gegensatz zu La Défense bleibt der WBD auch aktuell Entwicklungsschwerpunkt. Einem Rückgang der Spitzenmiete im Pariser CBD um fast 7% in 2013 schloss sich 2014 ein leichter Mietanstieg um knapp 2% auf 733 EUR/m²/Jahr an. Wir erwarten bis 2019 einen Anstieg der Spitzenmiete im CBD um durchschnittlich 2,5% pro Jahr.

 

Einzelhandel mit verhaltener Dynamik

Die Einzelhandelsumsätze haben preisbereinigt 2014 um 1,4% zugelegt. Trotz eines Kaufkraftgewinns durch die niedrigen Energiepreise hat die Dynamik nur leicht zugenommen. Im langjährigen Vergleich ist das Wachstum allenfalls als moderat zu bezeichnen. Der frühere Wachstumsmotor der französischen Konjunktur – der Konsum – läuft weiterhin unrund. Die Entwicklung der Mietmärkte blieb zweigeteilt: Sowohl bei nationalen als auch internationalen Händlern begehrt waren Spitzenlagen, insbesondere in der globalen Modemetropole Paris, sekundäre Lagen und Objekte waren kaum gefragt. Die Nachfrage reichte von Primark bis hin zu Luxuslabeln. Die berühmte Champs-Élysées gehört mit zahlreichen Flagship-Stores internationaler Filialisten sowie Luxuslabels zu den teuersten Einzelhandelslagen weltweit. Die Spitzenmieten stagnierten 2014. Für Paris werden im laufenden Jahr wieder Mietanstiege erwartet, die Regionalmetropolen dürften ab 2016 nachziehen.

 

Hotelmarkt Paris profitiert von schwachem Euro

Die durchschnittliche Zimmerrate in Paris verzeichnete 2014 einen Anstieg um 3,3%. Hierin dürfte sich die Mehrwertsteuererhöhung im Januar von 7% auf 10% widerspiegeln. Dank einer etwas höheren Auslastung ergab sich beim Zimmerertrag (RevPAR) ein Plus von 3,8%. Der Pariser Hotelmarkt profitiert von der konjunkturellen Belebung. Es ist davon auszugehen, dass die Anschläge vom Januar 2015 die Hotelnachfrage nur temporär belasten werden. Weiterhin negativ wirkt sich die Wirtschaftskrise in Russland aus. Profitieren dürfte das Hotelgewerbe hingegen von der Euroschwäche, die den Aufenthalt für Gäste aus den USA sowie aus Großbritannien, den beiden wichtigsten Herkunftsländern, günstiger gestaltet. 2016 ist Frankreich zudem Gastgeber der Fußball-Europameisterschaft. Mit Ausnahme des Luxussegmentes bleibt die Angebotsausweitung in der Hauptstadt begrenzt.

 

Große schlüsselfertige Projekte in Paris und Lyon stützen Logistikmarkt

Der landesweite Umsatz mit Logistikflächen erreichte 2014 knapp 2,4 Mio. m² und verfehlte somit den Vorjahreswert um 13%. Flächenoptimierung, Konsolidierung und zähe Verhandlungen prägten den Markt. Die rege Nachfrage in Paris und Lyon konnte den Rückgang in den Regionen abfedern. Die beiden wichtigsten Logistikmärkte generierten dank diverser sehr großflächiger Abschlüsse, insbesondere im Bereich schlüsselfertiger Projektentwicklungen, die Hälfte des Gesamtumsatzes. Der landesweite Leerstand blieb mit 3,4 Mio. m² weitgehend unverändert. Die nominalen Spitzenmieten blieben ebenfalls stabil, werden aber weiterhin durch umfangreiche Incentives gestützt. Das Mietsteigerungspotenzial bis 2019 liegt bei unter 2% jährlich. Der Ausblick für die Hauptstadtregion ist leicht unterdurchschnittlich.

 

Anhaltender Abwärtsdruck auf Renditen wegen hoher Nachfrage

Der landesweite Investmentumsatz mit Gewerbeimmobilien belief sich 2014 auf 26 Mrd. EUR und reichte somit auch dank großer Portfoliodeals an das Rekordergebnis von 2007 heran. 59% des Transaktionsvolumens entfielen auf Bürogebäude, weitere 26% auf Einzelhandelsobjekte. Beim Investmentumsatz mit Handelsimmobilien wurde wegen umfangreicher Portfoliodeals mit 6,7 Mrd. EUR ein neues Rekordhoch erreicht. 60% der in Gewerbeimmobilien investierten Mittel kamen aus dem Inland, vor allem von institutionellen Anlegern. Als nach London zweitliquidester Immobilienmarkt in Europa weist die französische Hauptstadt zudem eine international breit gefächerte Investorenbasis auf und rückt vermehrt in den Fokus von Anlegern aus Nah- und Fernost. Sicherheit steht generell weiterhin hoch im Kurs. Aufgrund der großen Nachfrage gingen die Anfangsrenditen weiter zurück. Die Spitzenrendite für Bürogebäude im Pariser CBD gab im ersten Quartal 2015 erneut auf 3,75% nach und hat sich somit stark dem historischen Tief von Mitte 2007 genähert. Die Anfangsrendite für Ladenlokale auf der Champs-Élysées sank auf 3,25%. Es ist davon auszugehen, dass der Abwärtsdruck auf die Renditen bis ins nächste Jahr anhält. In einem weiterhin sehr freundlichen Finanzierungsumfeld dürfte sich der Investmentboom fortsetzen.

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