Das erste Halbjahr ist rum. Die Büromarktzahlen können wir Ihnen leider erst in der nächsten Ausgabe in 2 Wochen oder vorher auf www.rohmert-medien.de liefern. Die gif-Runde diskutiert zur Zeit über die Dunkelziffer. Im Background zeichnet sich allerdings eine Stabilität auf niedrigem Niveau ab. Die gesamtwirtschaftliche Lage hat sich im ersten Halbjahr leicht erholt. Die Arbeitslosenzahlen sind gesunken. Dennoch gibt es kein Grund zur Entwarnung.
Lt. aktuellem Immobilienfokus von Aberdeen waren die letzten Monate vor allem durch globalen Schuldenaufbau, noch nicht erfolgte Wertkorrekturen bei Immobilien und die „Flucht“ in Core Assets geprägt. Die zusätzliche Verschuldung des Staates bedeutet auch, dass Sparpakete die auflodernde Flamme der Konjunktur schnell wieder zum erlöschen bringen werden. Aberdeen rechnet damit, dass in staatliche Immobilien und Beteiligungen demnächst auf den Markt kommen wird um die Staatskasse kurzfristig wieder zu füllen. So hat zum Beispiel Alstria in Hamburg bereits ein Paket von kommunalen Immobilien übernommen. Die Flucht in das vermeidliche Core Asset erhöht den Druck und die Preise. Gleichzeitig erhöht die Krise den Leerstand in C-Lagen. Dies bleibt nicht folgenlos für das Prime Segment.
Weltweit erwartet Aberdeen in den nächsten 6 Monaten einen Wirtschaftsaufschwung, der sich am Ende diesen Jahres und Anfang 2011 verlangsamen wird. Das Wirtschaftswachstum wird vor allem durch den Wiederaufbau der Lagerbestände und einen zunehmenden Welthandel gelenkt. In den USA wird das Wirtschaftswachstum maßgeblich vom Schuldenabbau der privaten Haushalte, der noch nicht abgeschlossen ist, beeinflusst. Für 2011 wird nur ein Wirtschaftswachstum von 1,9% erwartet (siehe auch „Der Immobilienbrief“ Nr. 221).
Die Immobilien-Investmentmärkte haben sich indes im ersten Halbjahr leicht erholen können. „Die Dynamik fällt geringer aus als am Jahresanfang erwartet worden war. Dies begründet sich einerseits durch die weiterhin bestehenden Unsicherheiten an den Finanzmärkten (z.B. der Eingriff der EZB Anfang Mai) und andererseits durch eine „gefühlte Kreditklemme“ bei den Kreditnachfragern. Da von den Kreditinstituten u.a. mehr Sicherheiten und Eigenkapital als vor der Finanzkrise gefragt sind, fallen mehr Anträge durch das Raster“, meint Dr. Günter Vornholz, Chef-Researcher bei der Deutschen Hypo.
Die Erholung der Investmentmärkte spiegelt sich auch in den gesunkenen Renditen wieder. Erst für 2011 erwartet Aberdeen, dass die langsame wirtschaftliche Erholung, steigende Zinssätze sowie die Anleihenrenditen zu einem Ansteigen des Renditeniveau bei Immobilien führen wird. Auch die Konditionen an den Vermietungsmärkten werden sich schrittweise verbessern und so ab 2012 zur Fortsetzung der Renditerückgängen führen. „Realwirtschaftlich befinden sich die Büromärkte am Ende der Talsohle. In Deutschland fällt die Situation auf dem Arbeitsmarkt deutlich positiver als in anderen westeuropäischen Ländern aus, so dass die Nachfrage nach Bürofläche nicht zusammengebrochen ist“, so Vornholz weiter. „Gleichzeitig wird auch weniger Büroraum fertig gestellt als z.B. in der letzten Krise. Von daher werden wir bei Leerständen und Mieten noch eine leichte Schwäche haben, aber schon im nächsten Jahr wird es wieder nach oben gehen.“
Eine Expertenbefragung der Berlin Hyp und Landesbank Berlin AG ergab ein ähnlich verhaltenes Ergebnis. Demnach erwarten zwei Drittel der Teilnehmer nicht, dass eine Steigerung des Transaktionsvolumens um 20% möglich ist.
Auch differenzieren die Befragten bei der Beurteilung des Investmentmarktes stark zwischen den Segmenten Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel und Logistik. So rechnen in der Zwölf-Monatssicht im Bereich Wohnen 71% der Immobilienprofis mit steigenden Volumina. Beim Einzelhandel erwarten dies nur 34% – 39% gehen hier von gleichbleibenden Transaktionszahlen aus. Mit einer Stabilisierung auf aktuellem Niveau rechnen die Befragten auch in den Segmenten Logistik (51%) und Büro (42%). Rückläufige Transaktionen werden hingegen im Hotelbereich (46%) erwartet.
Auch bei der Kaufpreis- und Mietentwicklung schneidet der Wohnimmobilienbereich wiederum am besten ab und legt kräftig zu – sowohl in Bezug auf die aktuelle Lage als auch in der Zwölf-Monats-Prognose. Aktuell gehen hier über 60% der Experten von steigenden Kaufpreisen und Mieten aus. Die Aussagen zu den Segmenten Einzelhandel und Logistik sind zurückhaltender. Dennoch zeigt sich auch hier ein Trend zur Stabilisierung. In den Bereichen Büro und Hotel erwarten die Experten hingegen auch weiterhin Abschläge – allerdings mit langsamerer Dynamik als bei der letzten Befragung im Oktober 2009.
Aktuell sehen hier rund 50% der Umfrageteilnehmer fallende Kaufpreise (Oktober 2009: ca. 65%). Im Einzelhandel sind es 30% (52,9%) und im Logistik-Bereich 34% (57,5%). In der Ein-Jahres-Prognose reduzieren sich diese Werte. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei der Mietentwicklung. In den Segmenten Büro und Hotel rechnet über ein Drittel der Befragten auch noch im Prognosezeitraum mit fallenden Mieten, während Einzelhandel und Logistik sich eher stabilisieren.
Die Ergebnisse zur Kauf- und Mietpreisentwicklung stützend, stimmten 76% der Befragten der Aussage zu, dass Wohnimmobilien ein zentraler Inflationsschutz für Anleger sind. 90% der Fachleute bestätigten die These, dass im Büromarkt Flächenoptimierung im Vordergrund steht, während im Logistikmarkt nach Ansicht der Experten (83%) die Nähe zu Ballungszentren ein entscheidendes Beurteilungskriterium ist. Hingegen erwarten 80% der Immobilienprofis für das Hotelsegment auch in den kommenden zwei bis drei Jahren kein hohes Wertsteigerungspotenzial.
Im europäischen Vergleich erfreut sich der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt weiter großer Beliebtheit: Nach wie vor ist für die Mehrheit (59%) der Fachleute der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien attraktiver als andere europäische Immobilienmärkte. Der Vergleich mit den Vorjahreswerten zeigt jedoch auch, dass die ausländischen Märkte seit Oktober 2009 wieder an Attraktivität gewonnen haben. Das regionale Ranking führen unverändert München und Hamburg an.
Fazit: Die Stimmung ist gut, die Lage (noch) nicht. Auch wenn wir hier nicht alles schlecht reden wollen, ist die Krise noch nicht überstanden. 2011 wird noch ein schwieriges Jahr, dass zeigen muss, ob die positiven Signale aus der Wirtschaft und den Immobilienmärkten nachhaltig sind.