Immobilienpreisblasen – Fundamental begründete Preissteigerungen

Dr. Günter Vornholz,  Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum

 

Große Diskussionen hat das diesjährige Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen, das vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) herausgegeben wird, zu den Perspektiven der deutschen Wohnungsmärkte ausgelöst. Die Experten von empirica gehen davon aus, dass massive Korrekturen bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zu erwarten sind. In einigen Metropolen die Kaufpreise kurzfristig um bis zu einem Drittel einbrechen könnten. Vor allem in Berlin und München stünden die derzeit aufgerufenen Kaufpreise „fundamental in keiner sinnvollen Relation zu den Rahmenbedingungen“. Hingegen wird im bundesdeutschen Durchschnitt von keiner Preisblase ausgegangen.

 

Zwar ist der Begriff „Preisblase“ nicht eindeutig definiert, vielfach wird wie auch von empirica darauf hingewiesen, dass die Entwicklung der Immobilienpreise aufgrund von fundamentalen Faktoren nicht gerechtfertigt ist. Es wird davon ausgegangen, dass die Spekulation der Anleger die Preisentwicklung bestimmt. Nicht genau wird aber darauf eingegangen, was unter fundamentalen Faktoren verstanden wird.

 

Bei der Bundesbank werden darunter Preisabweichungen bei Wohneigentum von dem Niveau verstanden, das durch die längerfristigen wirtschaftlichen und demografischen Einflussfaktoren gerechtfertigt erscheint. Im Folgenden weist die Bundesbank auch darauf hin, dass auch die weiter ermäßigten Finanzierungskosten können nur einen Teil der zusätzlichen Dynamik erklären. Es fehlen aber konkrete Aussagen darüber, welche Faktoren für den durch die Fundamentalfaktoren herausgehende Preissteigerungen verantwortlich sind.

 

Häufig wird als Hilfsgröße die Mietentwicklung herangezogen, was auch als Indikator „Faktor“ bezeichnet wird. In dem Immobiliengutachten heißt es dazu, dass „diese Preisübertreibungen darauf hinweist, dass die Investoren von einem weiter steigenden Mietniveau ausgehen müssen“. Die Mietentwicklung selbst wird auf fundamentale Ursachen wie eine positive Wirtschaftsentwicklung und demografische Zuwanderungen zurückgeführt. Spekulation als Einflussfaktor auf die Mietentwicklung wird als Bestimmungsfaktor nicht gesehen. Die Mieten für Wohnungen sind in Deutschland nicht so stark angestiegen wie die Kaufpreise. Folglich sind die Faktoren/Vervielfacher für Eigentumswohnungen seit 2010 deutlich gewachsen.

 

Die Kaufpreise sind aber nicht nur durch die gleichen fundamentalen Faktoren bestimmt wie die Mieten. Neben den beschriebenen Faktoren sind es vor allem die finanzwirtschaftlichen Einflussfaktoren, die auf die Preisentwicklung Einfluss nehmen. Durch die geldpolitischen Maßnahmen der EZB nach der Finanz- und Wirtschaftskrise hat sich die Liquidität der Investoren drastisch erhöht und gleichzeitig kam es zu einer Niedrigzinsphase. Diese finanzwirtschaftlichen Einflussfaktoren wirken sich nicht auf die Entwicklung der Mieten aus, sondern sind nur die Werttreiber auf den Immobilien-Investmentmärkten.

 

Im Frühjahrsgutachten 2017 der Immobilienweisen werden aus Sicht der Gutachter von empirica drastische Preisübertreibungen gesehen. Laut Studie liegen die Preisübertreibung zwischen 36 % in Düsseldorf, gut 40 % in Frankfurt und Hamburg, um die 50 % in Köln, Berlin und Stuttgart sowie 75 % in München. Falls diese Vorhersage tatsächlich eintreten sollte, würde das für München bedeuten, dass die Preise wieder auf das Niveau von 2005 zurückfallen würden, da sie seit dem um diesen Prozentsatz angestiegen sind. Ist das eine realistische Prognose, wo doch in der gleichen Zeit auch die Mieten deutlicher angestiegen sind?