Die traditionelle Frühjahrstagung des immpresseclub, dem Verein der deutschen Immobilienjournalisten, tagte wieder in Hamburg. Das Wetter war trocken, aber trübe. Das traf auch auf viele Statements der Referenten zur Branchensituation zu. Über 40 Journalisten der Immobilien- und Fonds-Szene und ca. 20 Referenten, Förderer und geladene Gäste diskutierten über aktuelle Entwicklungen. Die Medien, wenn auch meist nicht die Journalisten direkt, sind natürlich mindestens ebenso betroffen wie die Branche selber.
Der Vorsitzende, Werner Rohmert, versuchte in seiner Einleitung wenigstens noch zu Anfang den Bogen zwischen dem guten Gefühl, der Boden sei in Kürze erreicht, danach ginge es wieder aufwärts, und dem realen Blick in das (grausame) volks- und immobilienwirtschaftliche Zahlenwerk zu spannen. Nach traditioneller Theorie volkswirtschaftlicher Kurvenmaler kommt man nach einer steilen Kurve nach unten meist durch eine steile Kurve nach oben wieder aus dem Tal und schießt dann noch über die Ebene des Potentialwachstums hinaus. Es sei denn, es gibt eine Niveautransformation auf eine geringere Ebene, z.B. durch den weitreichenden Ausfall der Finanzwirtschaft. Für reale Assets könnte die Kombination aus Inflationsangst, ob gerechtfertigt oder nicht, hoher Liquidität, erwachtem Sicherheitsstreben und voraussichtlich niedrigen Zinsen mit der erneuten Möglichkeit eines Zinsspread eine neue Boomphase einläuten. Dieser gut gemeinte Versuch scheiterte schnell.
„2010 wird das Jahr unbeschreiblicher Herausforderungen“, schloss IVG-Vorstandsprecher Dr. Gerhard Niesslein seinen allgemeinen Referatsteil. Die Krise werde erst noch die Bevölkerung erreichen. Derzeit gebe es für die Immobilienwirtschaft noch keine echten Refinanzierungsprobleme. Banken sähen sich zurzeit noch in der Situation von „Zwangsprolongationen“. Die Welle auslaufender Finanzierungen käme erst noch. Für die Aktien sieht er generell noch einmal eine Konsolidierungsphase, die sich auch auf Immobilienaktien auswirken würde. Das größte Problem sei nach wie vor bei den Banken zu suchen, die derzeit schlicht ums Überleben kämpfen. Bei allem guten Willen der Finanzwirtschaft könne er sich aber nicht vorstellen, dass zukünftig Banker mit 90 Basispunkten den Mittelstand fördern würden. Eigenkapital-Renditeoptimierung werde schnell wieder Einzug halten.
Die IVG-Situation stellte er nach Ansicht der Journalisten, bei denen das „gut ankam“, offen dar – allerdings im Detail „off the record“ im geschlossenen Kreis. Hier scheint zunächst einmal Ruhe eingekehrt. Mit jeweils 8% Mietauslauf im laufenden und im kommenden Jahr sei man nach der letzten Bewertungsrunde auf einer eher sicheren Seite. Gut liefen derzeit Geschlossene Immobilienfonds und auch die Neuvermietung. Da zahle sich professionelles Management vor Ort aus. Für die nächsten 18 Monate stehen keine Prolongierungsnotwendigkeiten mehr an. Wir hatten uns am Vortag mit Clemens Vedder, der für seinen Fonds vor wenigen Monaten am Tiefpunkt über 5% der IVG erworben hat, am Rande der unbeschreiblichen HV der Deutsche Real Estate AG unterhalten. Sein trockenes Statement war, dass er keine Existenzgefährdung des Unternehmens sähe. Deshalb könne man mit der IVG-Aktie nur Geld verdienen.
Studiendekan der Dualen Hochschule Baden-Württemberg, Prof. Dr. Hanspeter Gondring, vermittelte einen Einblick in die Entstehung der Krise, deren Boden bereits Mitte der 80er Jahre gelegt wurde. Vor allem kulturelle und politische Unterschiede zwischen Europa und den USA, in der die Keimzelle der Krise wuchs, sind Schuld an der derzeitigen Situation. Die amerikanische Politik, die jedem Einwohner der USA ein Haus ermöglichen wollte, löste maßgeblich die darauf folgende Zinspolitik des amerikanischen Fiskus aus. Hinzu kommt, dass in Amerika Verbriefungen eine viel größere Rolle spielten als auf dem europäischen Finanzsektor. Die Ausbildung von Bankern und Finanzdienstleistern ist sehr viel mathematischer. Amerikanisches Meldewesen und oft gesetzlich vorgeschriebene non-recourse Finanzierung privater Häuslebauer lösten einen Boom und private Spekulation aus. Bei hohen Vergleichsmieten in USA kann man sich bei 2% Zinsen zu gleichen Kosten ein Millionenhaus leisten. Für Subprimer waren Häuser billiger als ein gebrauchter Wohnwagen.
Für die nähere Zukunft zählt Gondring gleichfalls nicht zu den Optimisten. Andererseits sei es klar, dass auf jeden Abschwung ein Aufschwung käme. Offen sei nur „wann“ und „wie“. Der Blick in die Glaskugel ist bei allen modernen Alchimisten so vernebelt, dass eine Antwort unmöglich erscheint. Vielleicht ist eine Antwort auch gar nicht notwendig. Referenten und Teilnehmer der Veranstaltung sind zum Großteil darin einig, dass der Boden der Krise erreicht ist. „Der Flieger setzte auf. Jetzt kommt es drauf an, ob er wieder abhebt“, so Gondring zu den Zukunftsaussichten. Am wahrscheinlichsten werde sich wohl der U-Aufschwung (Szenario 2) erweisen, der eine Tiefphase in 2010 haben könne. Sicher ist, dass die Krise unausweichlich war. Bereits vor 5 Jahren wies Gondring in einem Artikel in „Der Immobilienbrief“ darauf hin, dass das System der Verbriefungen ein Fass ohne Boden wird. Allerdings war der Faktor „Gier frisst Hirn“ auch damals schon zu sehr in die Köpfe der Banker vorgedrungen. Erich Gluch vom ifo-Institut verwies im späteren Referat darauf, dass ein bekannter Wirtschaftswissenschaftler vor 5 Jahren festgestellt habe: Da (in der US-Wirtschaft) fahren lauter Besoffene herum. Das kann lange gut gehen, aber man kann darauf wetten, dass es irgendwann knallt.
Das Thema von GfK GeoMarketing GF Olaf Petersen zu Perspektiven würde den Berichtsrahmen sprengen. Die „masochistische Ader“ des Vereins wurde durch Phillipp von Mettenheim, der regelmäßig Journalisten in ihre rechtlichen Schranken verweist – siehe auch seinen Artikel auf Seite 11 – und in anderer Weise durch den Referenten zum Thema „Bedeutung der Logistik für die Immobilienwirtschaft“, der die Journalisten mit einem Dia-Feuerwerk von Lagerhallen seines Unternehmens zum Staunen brachte, beachtet.
Auch wenn die Veranstaltung des immpresseclub nicht unbedingt Hoffnungen auf die nähere Zukunft der Branche nährte, ließen es sich Teilnehmer und Referenten nicht nehmen, wie bereits im letzten Jahr, wieder auf dem alten Feuerschiff im Hamburger Hafen die Frühjahrstagung (bis 03.30h – Dank an den Service) ausklingen zu lassen. Liebe Kollegen und Förderer: Die nächste Veranstaltung des immpresseclub e.V. findet am 3. Dezember in Berlin statt.