Der empirica-Blasenindex des ersten Quartals 2016 steigt gegenüber dem Vorquartal um 0,04 Punkte, liegt aber weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004. Die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,04) und „Vervielfältiger“ (+0,04) steigen proportional, „Wohnungsbaukredite“ (+0,09) überproportional. Die Indexwerte zu steigenden Multiplikatoren und jetzt auch der Index zu Wohnungsbaukrediten haben die Nulllinie des „Normalwertes“ durchbrochen. (WR)
Bereits vor 2 Jahren meinte die Bundesbank, Blasengefahren zu erkennen. Die meisten immobilienwirtschaftlich geprägten Institute geben eher Entwarnung. Allerdings sind nach den Erfahrungen von „Der Immobilienbrief“ immer zwei Aspekte zu beachten. Einerseits gilt natürlich die Frage, was denn überhaupt eine Blase ist. Hier neigt „Der Immobilienbrief“ zu einer eher einfachen, durch den gesunden Menschenverstand betriebenen Überlegung. Eine Blase muss sich, um sich von einem regionalen Bläschen zu unterscheiden, großflächig entwickeln und zudem durch ein lautes Platzen auch einen volkswirtschaftlichen Schaden hervorrufen. Hier sehen wir nichts, was durch „Platzen“ einen größeren volkswirtschaftlichen Schaden hervorrufen könnte. Andererseits gilt jedoch aus Erfahrung der letzten US-Bubble bis 2007 die Einschränkung, dass der Markt leicht schon 30% weiter ist, als die Analysten erfassen. Insofern ist zu hoffen, dass der brandaktuelle empirica-Blasenindex die Entwicklungen zeitnah erfasst.
Die Indexwerte zu steigenden Multiplikatoren und jetzt auch der Index zu Wohnungsbaukrediten haben die Nulllinie des „Normalwertes“ durchbrochen. Der Index „Wohnungsbaukredite“ liegt lt. empirica damit erstmals seit 2004 über dem „gefahrlosen“ Referenzwert. Nach Berechnungen von vdp Research fließen jedoch fast zwei Drittel der Finanzierungen in Bestandsobjekte. Das sei einerseits beruhigend, weil so kein Überangebot finanziert werde. Andererseits sei es beunruhigend, dass der Wohnungsbau im sechsten Jahr der Hausse noch immer der Nachfrage hinterherhinke.
Der Gesamtindex in Wachstumsregionen wird durch überproportional steigende Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Relationen und Fertigstellungen immer weiter über das blasenlose Referenzniveau gehievt. Die Blasengefahr in Schrumpfungsregionen wachse ebenfalls, aber auf weitaus niedrigerem Niveau. Die Gefahr in Stagnationsregionen steige zunehmend, habe aber die gefahrlose „Nulllinie“ noch nicht ganz erreicht. Für 8 der 12 betrachteten Großstädte wird eine „eher hohe“ Blasengefahr indiziert (Vorquartal 7, vor drei Jahren 1). Für keine der 12 Großstädte wird eine „hohe“ Blasengefahr indiziert. Wohl aber in 6 kleineren Städten, darunter Regensburg, Trier und Coburg. Mieten und Kaufpreise wachsen in 204 von 402 Landkreisen/kreisfreien Städten jedoch nicht mehr im Gleichklang (Vorquartal 199, vor drei Jahren 108). In 104 Kreisen sind die Kaufpreise auch den Einkommen enteilt (Vorquartal 97, vor drei Jahren 23). Es gibt aber auch das Gegenteil. In 14 Kreisen würden zu viele Wohnungen gebaut, meint empirica. Im Ergebnis indiziert der empirica-Blasenindex für 131 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr.