Carl von Stechow, Mitbegründer und Geschäftsführer von Zinsland, einer Online-Plattform für Crowdinvesting. Seit gut einem Jahr sammeln die Hamburger bei Privatanlegern Mezzaninkapital für bundesweite Immobilienprojekte ein. Auf fast 3,5 Millionen Euro summiert sich das Gesamtinvestitionsvolumen bislang. Damit wurde die Finanzierung von acht Bauvorhaben gesichert. In diesem Jahr soll die Anzahl der Projekte verdoppelt werden, und die „Schwarminvestoren“ erstmals ihr eingesetzte Kapital zurück bekommen – ordentlich verzinst, mit rund sieben bis acht Prozent.
„Zinsen und Risiko gehen nun mal Hand in Hand“
Herr von Stechow, wer Anlegern heutzutage sieben oder gar acht Prozent Rendite verspricht, muss sich fragen lassen, wie er das hinbekommt. Die Immobilienwirtschaft stöhnt, dass sie immer weniger verdient …
Tatsächlich haben auch wir vereinzelt Interessenten, die zunächst skeptisch sind. Sie wollen wissen, ob unsere Projekte denn überhaupt seriös sind, wenn dabei eine Rendite von rund sieben Prozent herauskommt. Angesichts der andauernden Niedrigzinsphase ist man solche Renditen kaum noch gewohnt. Dabei ist das nach unseren Kalkulationen durchaus machbar und absolut gerechtfertigt. Schließlich gehen die Kapitalgeber auch ein gewisses Risiko ein. Und Zinsen und Risiko gehen nun mal Hand in Hand.
Das größte Risiko besteht darin, dass das Schwarmkapital als nachrangiges Darlehen gilt und damit schlecht geschützt ist. Geht etwas schief, verlieren die Anleger im schlimmsten Fall ihr eingesetztes Geld, weil die Banken zuerst bedient werden. Wie versuchen Sie, dieses Risiko zu minimieren?
Grundsätzlich werden nur Bauvorhaben in schon reiferen Projektphasen finanziert. Zu dem Zeitpunkt muss die gesamte Planung stehen, inklusive Baugenehmigung. Erst dann geht es an die Finanzierung. Das von Zinsland eingesammelte Schwarmkapital ist dabei nur als Ergänzung gedacht – und zwar separat für jedes einzelne Bauprojekt. Das sind einmalige Darlehen, die auch keiner Nachschusspflicht unterliegen. Der Löwenanteil liegt aber bei den Banken, die das jeweilige Projekt zu 80 Prozent finanzieren. Der Rest wird aus Eigenkapital bestritten, wozu auch das Mezzaninkapital der Privatanleger zählt.
Die eingesammelten Summen sind angesichts der Bauvolumina nur bescheidene Beträge von rund 500.000 Euro. Das könnten die Projektentwickler doch sicher locker aus eigenen Mitteln stemmen …
Tatsächlich macht das Mezzaninkapital nur um die 10 Prozent am Gesamtvolumen der jeweiligen Finanzierung aus. Aber viele mittelständische Bauunternehmer sind schon in mehreren Bauvorhaben gleichzeitig engagiert. Da ist Kapital langfristig gebunden. Und weil zurzeit viel Wohnraum gebraucht wird, gibt es auch zahlreiche neue Bauprojekte. Um etwas Neues in Angriff nehmen zu können, brauchen die Projektentwickler und Bauherrn keine Finanzierung über 30 Jahre, sondern eine Anschubfinanzierung. Sie bauen die Immobilie und verkaufen sie danach sofort. Deshalb bekommen die Anleger ihr dann verzinstes Geld auch schon nach gut 18 Monaten zurück. Im Übrigen investieren unsere Bauherren auch selbst in ihre Projekte.
Kleinanleger können sich ab 500 Euro beteiligen? Gibt es ein Limit?
Ja, das schreibt der Gesetzgeber bei 10.000 Euro pro Person fest und bei 2,5 Millionen über alle Crowd-Investoren je Projekt. Mehr dürfen wir laut Kleinanlegerschutzgesetz nicht in ein Bauvorhaben stecken. Bei unseren bisherigen Projekten haben jüngere Investoren zwischen 500 und 2000 Euro investiert, die über 40-Jährigen zwischen 8.000 und 10.000 Euro. Die Durchschnittssumme liegt bei 5.600 Euro.
Die Fundingphase dauert offiziell drei Monate. Was passiert in der Zeit mit dem Anlegergeld?
Das Anlegergeld wird auf ein Treuhandkonto eingezahlt und vom ersten Tag an verzinst. Wird die Frist für die Rückzahlung vom Bauherren um mehr als sechs Monate überschritten – beim Bau kann es nun mal immer zu zeitlichen Verzögerungen kommen – fallen Strafzinsen an. Und zwar so lange, bis das Kapital zurückgezahlt wird. Da dabei mit dem Faktor 1,5 gerechnet wird, dürfte das die Motivation die Projektentwickler zur Rückzahlung erhöhen. Natürlich hoffen wir, dass es gar nicht so weit kommt.
Und wie geht es weiter, wenn die Endsumme bis zum festgesetzten Termin nicht zusammen gekommen ist?
Grundsätzlich wird jedes Projekt verwirklicht. Sollte die avisierte Summe bis Zeichnungsfrist nicht zustande kommen, springen Partner von Zinsland oder der Entwickler mit seinem bereits investierten Kapital ein und füllen die Finanzierungslücke auf. Bislang ist das erst einmal vorgekommen. Für unser Bauprojekt in Hilden bei Düsseldorf kamen die erforderlichen 450.000 Euro innerhalb von sechs Tagen zusammen, bei unserem dritten Projekt waren es knapp zwei Wochen. Das lag sicher auch daran, dass der Projektentwickler eine persönliche Bürgschaft übernommen hat.
Sie reden vom Bauunternehmer Hermann Tecklenburg …
Ja, ein mittelständischer Bauherr und Projektentwickler, der in fünfter Generation am Markt ist und sich bestens in den mittelgroßen Zentren in Nordrhein-Westfalen auskennt – und ein begeisterter Crowdinvesting-Fan ist. Es sind Leute wie Herr Tecklenburg, die für den Erfolg eines Projekts stehen: lokal bestens vernetzt und traditionell in der Region zuhause. Unsere Auswahl, wer Kredite über Zinsland erhält, orientiert sich hauptsächlich an den handelnden Akteuren. Natürlich muss es auch ein schlüssiges Konzept für das Bauvorhaben geben und einen entsprechenden Track-Record. Wir sehen uns genau an, wie viele Projekte schon erfolgreich gelaufen sind, und ob es auch Pleiten gegeben hat. Aber einer der Grundvoraussetzungen für einen Zuschlag ist unser persönlicher Eindruck vom potenziellen Kreditnehmer.
Im Oktober soll das erste Projekt fertig sein: der Kastanienhof in Hilden. Das Unternehmen Tecklenburg baut dort zurzeit 16 Eigentumswohnungen mit Gewerbeeinheit. Klappt es mit dem Termin und der Rückzahlung?
Es sieht so aus. Die Anleger werden monatlich über den Verlauf des Bauprojekts informiert, können sich Fotos über den aktuellen Bauverlauf ansehen. Und danach dürfte alles planmäßig verlaufen. Wir sind selbst gespannt, weil es auch für uns das erste dann abgeschlossene Projekt ist.
Wie viel wird Zinsland daran verdient haben?
Bislang haben wir erst einmal viel Zeit in den Aufbau der Plattform gesteckt. Dazu kommt die Betreuung unserer Crowdinvestoren. Das ist sehr kleinteilige Arbeit, die man gar nicht in Stundenlöhne umrechnen kann. Natürlich verdienen wir langfristig auch an unseren Projekten, derzeit geht es aber erst mal darum, ein solides Business Modell aufzubauen und die richtigen Kooperationspartner langfristig an uns zu binden.