Die Unternehmensentscheidung, nach der Standortentwicklung auf dem logport-Gelände in Duisburg jetzt auf einem Teilbereich der früheren Westfalenhütte in Dortmund einen Logistikpark zu errichten, rechnet mit einem deutlichen Aufschwung der Logistikbranche ab dem kommenden Jahr.
Acht Hallen mit 207.000 qm Fläche, dazu Büroeinheiten und Parkraum in einem städtebaulich anspruchsvollen Umfeld sollen es in der letzten Ausbaustufe werden. Dafür reichen lediglich 10% der Stahlwerksfläche von insgesamt 4,5 Mio qm. Dieses Teilstück im Bereich der Springorumstraße, ist das erste, das die Eigentümer der früheren Westfalenhütte, die Duisburger ThyssenKrupp Steel AG und die Dortmunder Krupp Hoesch Stahl GmbH baureif freigeräumt haben und im September an Garbe Logistic AG veräußerten. 2001 war mit der Stilllegung dieses letzten Dortmunder Hüttenwerks eine 160 Jahre lange Geschichte zu Ende gegangen, die Fernsehbilder von der Demontage der hochmodernen, nach China verkauften Anlagen, gingen um die Welt. Wie in Duisburg-Rheinhausen, ebenfalls einem ehemaligen Stahlwerksstandort, will Garbe auch hier von der exzellenten Erschließung profitieren, Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Ansiedlung von Logistikunternehmen insbesondere der wachsenden Kontraktlogistik, die Weiterverarbeitung und Umverteilung von Gütern übernimmt. Ein Gleisanschluss ist vorhanden und die Bundesstraße 236 über eine eigene Anschlussstelle angebunden, über die gleich drei Autobahnen, A1, A2 und A44, schnell zu erreichen sind. Europas größter Kanalhafen mit einem trimodalen Containerterminal ist nur zwei Kilometer entfernt, zehn Kilometer sind es bis zum Luftfrachtzentrum des Dortmunder Flughafens. Von Dortmund aus sind innerhalb einer halben Stunde knapp zwei Millionen, innerhalb einer Stunde 9,5 Millionen Menschen zu erreichen. Für Garbe zählt Dortmund zu den führenden Logistikstandorten in Deutschland und habe sich in den vergangenen Jahren national und international zu einer bedeutenden Warendrehscheibe entwickelt. Das auf die Konzeption und Realisierung von Lagerhallen Logistikzentren spezialisierte Unternehmen ist internationale tätig und zählt u.a. DHL, Panalpina, Rhenus, Dachser und Schnellecke zu seinen Kunden.
Die erste von vier Bauphasen umfasst zwei nebeneinander liegende Hallen mit einer Gesamtfläche von 47.000 qm auf einer 92.000 qm großen Teilfläche. Jede Halle lässt sich in kleinere Einheiten bis 10.000 qm teilen bei einer Deckenhöhe von 10,5 m. Für Büro- und Sozialräume sieht der erste Bauabschnitt fast 4.000 qm in mehrgeschossigen Solitärbauten vor. Bis 2014 sind noch sechs weitere bis zu 45.000 Quadratmeter große Hallen geplant. Betreut und vermarktet werden die Logistikimmobilien von der Garbe-Niederlassung in Duisburg.
Dazu befragte Der Immobilienbrief Ruhr Siegfried Korb, Vorstand der Garbe Logistic AG:
Ist dies der erste bzw. einzige Logistikpark von Garbe?
Vom reinen Namen her und auch in dieser Größenordnung: ja! Allerdings haben wir an anderen Standorten ebenfalls schon mehrere Logistikhallen auf einem Grundstück errichtet, die der Bezeichnung Park nahekommen – beispielsweise im Logistikareal logport im Duisburger Hafen. Hier haben wir auf einem 115.000 m² großen Grundstück bereits zwei Logistikhallen errichtet. Zurzeit entsteht für Danone Waters eine weitere 30.000 m² große multifunktionale Immobilie, die als Logistik-Railhub konzipiert ist und in der die Lagerlogistik für Danone abwickelt wird.
Warum jetzt ein „Logistikpark“?
Trotz der momentan konjunkturellen Schwächephase wird die Logistik langfristig auf Wachstumskurs bleiben. Darin sind sich alle Experten einig. 2009 wird der Logistikumsatz in Deutschland nach jüngsten Prognosen zwar um sechs bis maximal neun Prozent auf 200 bis 205 Milliarden Euro sinken, aber schon für 2010 wird wieder ein leichtes Plus von einem Prozent erwartet. Von dieser Entwicklung wird auch der Markt für Logistikimmobilien profitieren. Wir sind mit unserem Angebot also rechtzeitig zum erwarteten Aufschwung im Markt.
Handelt es sich um eine eigene Direktinvestition oder um eine Projektentwicklung mit dem Ziel des weiter Veräußerns?
Sowohl als auch. Garbe Logistic entwickelt, errichtet und verwaltet Logistikzentren im europäischen Raum. Zur Finanzierung der Logistikhallen haben wir zwei eigene Fonds aufgelegt: den Garbe Logistic European Development Funds mit einem Anlagevolumen von 200 Millionen Euro und den Garbe Logistic European Investment Funds mit einem Zielvolumen von einer Milliarde Euro. Zusammen mit klassischen Bankkrediten wird über den Development-Fonds der Neubau von Logistikimmobilien finanziert. Nach der Fertigstellung werden die Immobilien dann inklusive einer Wirtschaftlichkeitsrechnung über zehn Jahre den Investoren des Investment-Fonds vorgestellt und gehen nach deren Zustimmung in den Besitz des Fonds über.
Wer sind die Finanzierungspartner?
Unsere Finanzierungspartner sind Banken und institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen, die in unsere Fonds investieren.
Welche Vorvermietungsquote ist erforderlich?
In der Regel muss von einer Vorvermietungsquote von mindestens 50 Prozent ausgegangen werden. Das ist auch dem derzeitigen Finanzierungsverhalten der Banken geschuldet, die spekulative Bauten derzeit so gut wir gar nicht mehr finanzieren. Allerdings spüren wir keine generelle Kreditklemme. Nur die Bearbeitungszeiten sind deutlich länger geworden sowie die Anforderungen und die damit verbundenen Kosten höher. So verlangen die Banken bei Projektfinanzierungen inzwischen Sonderkosten und zusätzliche Bearbeitungsgebühren.
Ist die Quote erreicht bzw. bis Baubeginn zu erwarten?
Wir sprechen derzeit mit mehreren Interessenten über die Nutzung von mehr als 40.000 Quadratmetern Hallenfläche im Logistik-Park Westfalenhütte. Kommt ein Vertragsabschluss noch in diesem Jahr zustande, könnte voraussichtlich im zweiten Quartal 2010 mit dem Bau begonnen werden.
Wird Garbe den Logistikpark selbst betreiben?
Der Wert unserer bisherigen Bestände beläuft sich auf rund eine Milliarde Euro. Diese werden auch im Interesse der Kundenbindung langfristig gehalten. Die Hallen im Logistik-Park werden da keine Ausnahme sein. Zudem verfügt die Garbe Logistic AG über ein spezielles Fach-Know-how im Asset-Management. Es macht daher Sinn, den Logistik-Park im Rahmen des Property-Managements in Eigenregie zu betreiben.
Werden die ökologischen Standards sich in den Mietniveaus niederschlagen bzw. wie werden Mietverträge gestaltet?
Das hängt sehr stark von den Auflagen ab, die die Verlader ihren Logistikern und Transporteuren in punkto „grüner Logistik“ vorgeben. Wer die höchstens Standards will, muss dies sicherlich auch bezahlen. Andererseits muss „grüne Logistik“ nicht zwangsläufig teuer sein. So lässt sich die Reduktion des CO2-Ausstoßes bei neuen Logistikhallen durch verschiedene Maßnahmen erreichen. Dazu zählen Energieeffizienzmaßnahmen in der Gebäudetechnik und in der Gebäudehülle – zum Beispiel Tageslichtbänder oder erhöhte Wanddämmungen. Darüber hinaus werden die Dächer so konstruiert, dass sie sich mit Solar-Kollektoren zur Erzeugung von Strom und zur Aufbereitung von Warmwasser ausstatten lassen. Eine nachhaltige Wirkung kann aber auch durch die Wahl des Standortes erzeugt werden: Hier ist der Flächenverbrauch ein wichtiges Kriterium für den Carbon-Footprint-Nachweis einer Immobilie. Die Nutzung einer Konversionsfläche wie die Westfalenhütte ist somit positiv für die Umwelt. Ebenso spielen Prozessoptimierungen oder eine Planung, die Lkw-Verkehre von vornherein vermeidet, eine entscheidende Rolle im Sinne der Nachhaltigkeit. Das bedeutet: Die Summe der Maßnahmen – auch ohne Solarmodule auf dem Dach – kann den Effekt ausmachen – und muss nicht teuer sein. Generell gilt für den Logistikimmobilienmarkt: Wer heute nicht nachhaltig denkt, nutzt in zehn Jahren unwirtschaftliche, nicht zeitgemäße Immobilien und ist damit nicht mehr wettbewerbsfähig.