Investieren Fondszeichner heute wirklich noch in Immobilien oder nicht eher in einen Mietvertrag?

Michael Ruhl, Vorstandsmitglied der Deutsche Fonds Holding AG

Wer Fondsprospekte und andere Marketingunterlagen studiert, der könnte derzeit zu der Ansicht gelangen, das einzig ausschlaggebende Moment bei einem Immobilienfonds sei der Bekanntheitsgrad des Mieters. Solange dieser eine öffentlich-rechtliche Körperschaft oder wenigstens ein staatsnahes Unternehmen mit einwandfreier Bonität ist und der Mietvertrag noch an die zehn Jahre läuft, tritt die Immobilienqualität in den Hintergrund. Nichtsdestotrotz bleibt sie jedoch die zentrale Komponente unter den Faktoren, die das fundamentale Urteil über ein Immobilieninvestment determinieren.

Wie aber erkennt man „fondstaugliche“ Immobilienqualität? Spitzenmieten wird nur ein Objekt erzielen können, das für möglichst viele Mieter begehrenswert ist. Austauschbare Gebrauchsimmobilien ohne Charakter dürften regelmäßig nicht in diese Kategorie fallen – ohne herausragende Eigenschaften qualitativer und ästhetischer Natur wird ein Bürohaus keine Core-Immobilie. Deshalb gilt für die DFH weiterhin das Primat der Lage. Wir erwerben vorzugsweise Büroimmobilien in einer der Top 6-Städte Deutschlands in deren Hauptbürolage. Denn neben dem aktuellen Mietvertrag, der eine auskömmliche Kalkulation zulassen muss, legen wir gesteigerten Wert auf die gute Nachvermietbarkeit des Objektes, die in erster Linie eine flexible Raumaufteilung und Erschließung der Mietflächen erfordert. Spektakuläre Solitärlagen können sich unter diesem Aspekt genau so als hinderlich erweisen, wie eine unzureichende Bauqualität, nicht zeitgemäße technische Ausstattung oder unflexible Raumaufteilung. Entscheidend sind hier beispielsweise hochwertige Böden, fortschrittliche Klimatisierungstechnik, zeitgemäße Energieeffizienz und flexible Erschließung und Raumaufteilung sowie attraktive Deckenhöhe. Eine solche Immobilie muss nicht zwingend ein moderner Neubau sein, auch hochwertig restaurierte Altbauten mit historischem Flair und unwiederbringlichen architektonischen Akzenten verschaffen einem Objekt das Alleinstellungsmerkmal, das eine echte Core-Immobilie auszeichnet.

Immobilienfonds werben verschiedentlich mit einer Miete, die am oberen Rand des Marktniveaus liegt. Unter dem Aspekt der Weitervermietbarkeit ist jedoch eine niedrige aktuelle Miete zu bevorzugen: Sie steigert die Neuvermietungschance, da die Immobilie zu vergleichsweise günstigen, marktgerechten Konditionen angeboten werden kann, ohne große Abstriche bei der Kalkulationsbasis machen zu müssen.  Denn  Sicherheit für die Anleger, die sich nicht zuletzt in einer verlässlichen Prognose mit ausreichenden Puffern ausdrückt, hat für die DFH auch nach der Finanzkrise höchste Priorität.

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