Angebotsmangel führt nur zu leichtem Rückgang
Allein in den letzten drei Monaten wurden im zweitbesten Quartalsergebnis aller Zeiten knapp 19,6 Mrd. Euro im professionellen Immobilienmarkt investiert. 2016 wurden bundesweit insgesamt 52,6 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investiert, berichtet BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Im vierten Quartal habe der Umsatz noch einmal spürbar angezogen, so dass das Transaktionsvolumen nur 6,5% unter dem Vorjahresergebnis liege. Das sind die Vorabergebnisse des Investmentmarktreport 2017, den BNPPRE Mitte Februar veröffentlichen wird. (WR)
Das Interesse der Anleger habe trotz spürbar gesunkener Renditen tendenziell eher noch zugenommen. Jedoch habe es zu wenig Angebot gegeben, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNPPRE Deutschland. Die Angebotsseite sieht Thomas Beyerle, Head of Group Research Catella, für 2017 jedoch deutlich positiver. Bei einem sich verschärfenden (Preis)Wettbewerb um Investitionsobjekte nehme aktuell die Verkaufsbereitschaft wieder zu. 2017 laufe bei etlichen deutschen und angelsächsischen Investoren die 10-jährigen Haltedauer ab. Die Marktpreise lägen heute über Buchwerten und oft über 2007er Niveau. Dies führe zu einer stärkeren Verkaufsmentalität (vgl. Seite XX – Nachgedacht 2).
Die 6 Topstandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München machen mit 27,48 Mrd. Euro Investitionen (-7%) mehr als die Hälfte (52%) der Investitionen aus. Frankfurt hat sich mit 6,69 Mrd. Euro (+11 %) den Spitzenplatz zurückerobert. Spektakuläre Großabschlüsse wie die Verkäufe des Commerzbank Tower, des TaunusTurm, des IBC oder des Junghof Plaza trugen dazu bei. München erreichte mit 6,37 Mrd. Euro (+6 %) Platz 2. In Berlin konnte bei 5,44 Mrd. Euro (-33%) die Nachfrage der Investoren bei Weitem nicht befriedigt werden. Hamburg hat auf 4,74 Mrd. Euro (+19 %) auf Platz 4 deutlich zugelegt. Düsseldorf hat mit 2,35 Mrd. Euro um 26% nachgegeben. Mit 1,9 Mrd. Euro (-13%) schließt Köln immer näher zur Spitzengruppe auf. Der 10-Jahres-Durchschnitt wurde um stolze 52% übertroffen.
Die Renditen geben weiter nach. (Anm. d. Red.: Es handelt sich um Renditen vor periodisierten Erwerbsnebenkosten, Verwaltung und Teilen nicht umlagefähiger Nebenkosten und vor allem kalkulatorischen Sanierungs- und Nachvermietungskosten mit Renovierung, Umbau, Incentives, Leerständen. Fraglich ist auch die Berücksichtigung anfänglicher Incentives, die die nominale Miete tunen. 1% Korrektur lässt sich leicht überschlagen. Für Anleger sind noch Fondskosten zu berücksichtigen.) Vor allem in Berlin habe sich die dynamische Entwicklung fortgesetzt, sodass die Hauptstadt mittlerweile zusammen mit München mit 3,3% die niedrigste Spitzenrendite für Büroobjekte aufweise. Nur knapp dahinter folgt Hamburg mit 3,4%. Mit etwas Abstand belegt Frankfurt Platz vier mit 3,8%. Weitere Rückgänge verzeichneten auch Düsseldorf und Köln, wo jeweils 3,85% notiert werden. Deutschland werde gerade von internationalen Anlegern als sicherer Hafen geschätzt. Im wahrscheinlichsten Szenario geht BNPPRE deshalb von weiter sinkenden Renditen und einem Transaktionsvolumen um die 50-Mrd.-Euro-Schwelle aus. Für „Der Immobilienbrief“ stellt sich aber immer mehr die Frage, welche Mietannahmen zu Grunde gelegt werden um durchschnittliche echte Faktoren bei Berücksichtigen eines Prozentpunktes Korrekturen von fast 40-fach zu rechen. Bei „0%“ Alternativanlage zeigen die (Hochsicherheits-) „Core“-Immobilien zwar eine hohe Zinsdifferenz für Excel-Junkies, aber vielleicht doch keine Immobilienrendite für Immobilieninvestoren, die Risiken adäquat berücksichtigt. Da müssen schon brutale Mietsteigerungen aus der 90er Jahren hochgerechnet werden, um das rechenbar zu machen. Das klappt nachhaltig aber nur bei Zinssteigerung. Aber dann kippen die Renditen. Die Immobilienwirtschaft hinterlässt auch hier wie in den Sonder-AfA-Verwerfungen eine Generationenaufgabe. Auch dies ist ein End-Zyklus-Zeichen.
In der BNPPRE-Vorabstatistik belegen knapp 44% Anteil und 23,03 Mrd. Euro Transaktionsvolumen Büroobjekte den ersten Platz im Ranking der Assetklassen. Grund sei das Investorenvertrauen in die stabile Nutzernachfrage. Einzelhandelsimmobilien erreichen mit 12,96 Mrd. Euro knapp 25% Marktanteil. Die Rallye bei Hotel-Investments – auch dies ist nach „Der Immobilienbrief“-Erfahrungen eine End-Zyklus-Erscheinung – habe sich mit 5,18 Mrd. Euro Rekordumsatz und fast 10% Anteil fortgesetzt. Das Logistiksegment erreichte mit 4,44 Mrd. Euro gut 8% Anteil. Sozialimmobilien, insbesondere Pflegeheime, kommen mit 4,44 Mrd. Euro auf einen Anteil von 5,5%.
Die 35,1 Mrd. Euro (-3%), die mit Einzelobjekten erzielt wurden, resultieren aus fast 1 700 Transaktionen. Der Rückgang bei Portfolios fiel mit 17,5 Mrd. Euro (-13%) etwas höher aus. Insgesamt konnten über 120 Paketverkäufe erfasst werden. Auf Büroportfolios entfiel ein Drittel des Umsatzes. Einzelhandelspakete trugen ein Viertel zum Transaktionsvolumen bei. Bei Portfolien geben ausländische Käufer mit 65% Anteil den Ton an. Darüber nachzudenken könnte sich, wie immer wenn sich die Immobilien-Strategien von Insidern und von Finanz-Newcomern spürbar unterscheiden, lohnen. Deutsche Anleger tragen dagegen mit 57% weiterhin den Löwenanteil zum Investmentumsatz insgesamt. Vor Ort lassen sich Einzeldeals besser handeln. Hier liegen Ausländer nur bei knapp einem Drittel. Europäische Investoren kommen auf einen Umsatzanteil von 23%. Nordamerika folgt mit 14%.