Während sich in Deutschland die Branche noch in der Krise wähnt, die Banken nach wie vor zugeknöpft sind und die Erfolge der Vermietungs- und Investmentmärkte noch eher bescheiden sind, könnte international für Europas Gewerbeimmobilienmarkt der Investment-Zug schon abgefahren sein.
Das zumindest könnte man aus dem DTZ Fair Value Index, der die relative Attraktivität der globalen Gewerbeimmobilienmärkte vergleicht, beinahe schließen. Die nach dem Crash schon wieder stark gefallenen Anfangsrenditen bzw. stark gestiegenen Multiplikatoren durch steigendes Investoreninteresse und einen Mangel an geeigneten Objekten sorgen für den Attraktivitätsverlust. Der Index für Investitionen in europäische Gewerbeimmobilien mit Büro, Handel und Industrie ist im Q2 um 12 Punkte auf 49 Indexpunkte (Vorquartal 61 Punkte) und damit unter die Attraktivitätsgrenze von 50 Punkten gefallen. Bei Büroimmobilien in Europa sieht es unter Zukunftsgesichtspunkten mit einer 5-Jahresperspektive schon wieder trostlos aus. Sie erreichen nur noch einen Indexwert von 35. Einzelhandels- oder Industrieimmobilien mit einem Wert von 65 bzw. 57 retten noch das Zahlenwerk. Der weltweite Index für Gewerbeimmobilien liegt bei 62 und damit deutlich vor dem europäischen Index. Die deutschen Märkte schneiden beim europäischen Vergleich gut ab. Bei Einzelhandel ist besonders Berlin attraktiv für Investoren. Bei Industrieimmobilien Hamburg und Frankfurt.
Fair Value Index
Bei 50 Punkten hat DTZ die Grenze angesetzt, bei der es in einer Region mehr „kalte“ bzw. unattraktive als „heiße“ bzw. chancenreiche Märkte gibt. Die Attraktivität misst DTZ an der risikoadjustierten Rendite. „Heiß“ sind die Märkte, in denen die erwarteten Erträge die risikoadjustierten Renditen übersteigen et vice versa. Der DTZ Fair Value Index soll Anlegern bei der Portfoliostrategie helfen. Die Indizes berücksichtigen eine Vielzahl makro-ökonomischer Faktoren und quantifizieren deren Auswirkungen auf die Attraktivität der einzelnen Märkte über einen zukünftigen Fünf-Jahres-Zeitraum. Bei der Berechnung des Fair Value Index schätzt DTZ zuerst unter Berücksichtigung der Anfangsrenditen und des voraussichtlichen Wertzuwachses die zu erwartende Rendite des Investors. Im zweiten Schritt wird untersucht, ob die erwartete Rendite ausreicht, um Abschreibungen, Transaktionskosten, Kosten für die Liquidität und Kosten für das Risiko von Eigentum zu kompensieren. Die Summe dieser Komponenten bezeichnet DTZ als Risikoprämie für Eigentum, deren Wert sich mit der zeit entlang der Marktverhältnisse ändern kann. (WR)