Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 19.11.2013 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern Herbst 2013“ vorgelegt. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden.
„Die Angst vor Inflation, Zweifel am Euro und das derzeit historisch niedrige Zinsniveau führen dazu, dass viele Menschen ihr Geld in Immobilien anlegen“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „insbesondere in den bayerischen Großstädten sowie Universitätsstädten hält die Nachfrage trotz eines deutlichen Preisanstieges weiter an. Dabei muss mit einer zunehmenden Angebotsverknappung sowie tendenziell weiter steigenden Preisen gerechnet werden.“
Im Herbst 2013 konnten im Bayertrend in allen Marktsegmenten weitere Preisanstiege beobachtet werden. Dabei ist ein klares Stadt-Land-Gefälle vorhanden. Während die bayerischen Großstädte sowie Universitätsstädte steigende Einwohnerzahlen, eine Angebotsverknappung und steigende Preise verzeichnen, haben schwächere Regionen mit Wegzügen und einer eher abflauender Tendenz auf dem Immobilienmarkt zu kämpfen. In München lagen wieder sämtlich Kaufobjekttypen auf nie dagewesener Höhe.
Den höchsten Anstieg gegenüber Frühjahr 2013 verzeichnen im Herbst 2013 in Bayern die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser. Die Veränderung liegt hier bei +7,1 %. Preistreibend wirken hier zunehmend die hohe Nachfrage und ein stark ausgedünntes Angebot an vorhandenen Flächen. Ebenso gestiegen sind im Herbst 2013 die Kaufpreise für Häuser. Dabei tendieren in Bayern die Neubauobjekte deutlich stärker nach oben als die Bestandsobjekte. Die Veränderungen gegenüber Frühjahr 2013 liegen für Reihenmittelhäuser/Neubau bei +6,0 %, für Doppelhaushälften/Neubau bei +5,2 % und für neugebaute Eigentumswohnungen bei +4,8 %.
„Im langfristigen Vergleich haben die Kaufpreise bayernweit“, so IVD-Vorstandsmitglied Günther Gültling, „in allen Marktsegmenten nominal deutliche Anstiege zu verzeichnen.“ Dabei lag der Anstieg im Herbst 2013 gegenüber Herbst 2003 bei Baugrundstücken für freistehende Einfamilienhäuser mit beachtlichen +58,3 % am höchsten. Die Veränderung bei freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften/Bestand liegt bei jeweils +38,2 %, für Reihenmittelhäuser/Bestand +32,3 %, für Eigentumswohnungen/Bestand +29,2 % und neugebaute Eigentumswohnungen +28,8 %.
„Aufgrund seiner Attraktivität und hohen Stabilität ist München sowohl bei Eigennutzern als auch Investoren gleichermaßen beliebt“, so Prof. Stephan Kippes. Die von der EZB Anfang November erneut auf historische Tiefstwerte gesenkten Zinsen und kaum vorhandene Anlagealternativen heizen das Interesse an Immobilien als Anlageform weiter an und lassen die Kaufpreise in München auch aufgrund eines ausgedünnten Angebotes unaufhaltsam steigen.
Wie im gesamtbayerischen Vergleich legten die Kaufpreise bei Baugrund für freistehende Einfamilienhäuser in München im Vergleich Herbst 2013 zu Frühjahr 2013 mit +16,7 % am stärksten zu. Mit einem Anstieg von +7,5 % schließen sich Baugrundpreise für Geschossbau, Eigentumswohnungen/Bestand und Neubau mit jeweils +7,3 % und freistehende Einfamilienhäuser mit +5,3 % an. Die Preise für Reihenmittelhäuser/Bestand legten im untersuchten Zeitraum um +1,6 %, Reihenmittelhäuser/Neubau +1,4 %, Doppelhaushälften/Neubau +1,1 % und Doppelhaushälften/Bestand +0,6 % zu.
Im 10-Jahres-Vergleich (Herbst 2013 zu Herbst 2003) liegen die Anstiege der nominalen Kaufpreise in München deutlich höher als im bayerischen Durchschnitt. Absoluter Spitzenreiter sind die Baugrundstückpreise sowohl für Einfamilienhäuser als auch Geschossbau in München, die sich im genannten Zeitraum nominal mehr als verdoppelt haben. Die Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser sind seit Herbst 2003 um +61,0 %, Reihenmittelhäuser/Bestand +62,0 %, Doppelhaushälften/Bestand +58,8 % und Eigentumswohnungen/Bestand +76,0 % und Eigentumswohnungen/Neubau +84,4 % gestiegen.
Das IVD-Institut geht zukünftig von weiter steigenden bzw. auf relativ hohem Niveau bleibenden Preisen in München und allen Groß- und Universitätsstädten aus. In welchem Maß zukünftig die Anstiege ausfallen werden, bleibt abzuwarten. Diese ist von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland und Europa sowie der Entwicklung auf den Kapitalmärkten abhängig.
Die Nachfrage nach Kaufimmobilien ist in Oberbayern ungebrochen hoch. Dies führt aufgrund eines kaum vorhandenen Angebots auch im Herbst 2013 zu weiter steigenden Preisen. Wie im gesamtbayerischen Trend steigen die durchschnittlichen Kaufpreise in Oberbayern in allen Marktsegmenten des Wohnimmobilienmarktes.
Am stärksten sind im Herbst 2013 die Preise für neugebaute Reihenmittelhäuser gestiegen. Hier liegt die Veränderung gegenüber dem Frühjahr 2013 bei +8,1 %. Mit etwas Abstand folgen die Baugrundstückpreise für Einfamilienhäuser mit +5,3 % und die neugebauten Doppelhaushälften mit +5,0 %. Freistehende Einfamilienhäuser weisen im untersuchten Zeitraum einen Anstieg von +4,3 % und Reihenmittelhäuser/Bestand +4,1 % auf. Es folgen die Doppelhaushälften aus dem Bestand mit +3,9 %, die Eigentumswohnungen/Bestand +3,6 %, neugebaute Eigentumswohnungen +3,0 % sowie die Baugrundpreise für Geschossbau mit +2,3 % (Vergleich Herbst 2013 zu Frühjahr 2013).
Grundsätzlich ist festzustellen, dass die Koalitionsverhandlungen beim Thema Wohnen auf dem falschen Weg sind. Trotz des dringenden Bedarfs an bezahlbaren Wohnungen in den bayerischen Ballungszentren wurde bisher nur auf Restriktionen für die Branche gesetzt. Der IVD hält es vielmehr für wichtig mehr Impulse für den Wohnungsneubau zu geben. Durch die Mietpreisbremse werden keine Wohnungen neu gebaut; vielmehr sind die angedachten Regelungen klar dämpfend für die Wohnungsproduktion. Wichtige Investitionen werden durch die Mietpreisbremse verhindert.
Augsburg
Die Nachfrage nach Wohnimmobilen ist in Augsburg nach wie vor sehr hoch. Insbesondere Wohnungen in guten und sehr guten Wohnlagen, mit guter Infrastruktur und gehobener Ausstattung, werden am Markt verstärkt nachgefragt. Eine ähnliche Entwicklung ist bei Wohnungen in mittleren Wohnlagen zu beobachten. Es ist ein Trend zum Verkäufermarkt zu beobachten, was sich in Form steigender Preise widerspiegelt.
Aschaffenburg
In Aschaffenburg werden besonders Eigentumswohnungen, die qualitativ hochwertig sind und sich in guter Lage bzw. im Stadtkern, in der Altstadt oder am Godelsberg befinden, von Kaufinteressenten stark nachgefragt. Diese Objekte verzeichnen ein höheres Preisniveau. Auch bei den Ein- und Zweifamilienhäusern herrscht insbesondere im gehobenen Preissegment eine starke Nachfrage.
Ingolstadt
Bedingt durch eine gute wirtschaftliche Entwicklung und eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten in ganz Deutschland weist Ingolstadt seit Jahren hohe Zuzüge auf. Dies hat zur Folge, dass ein großer Nachfrageüberhang sowohl auf dem Miet- wie auch auf dem Kaufmarkt im Bereich der Wohnimmobilien herrscht, der sich stark preistreibend auswirkt.
Nürnberg
Nach wie vor sind sowohl Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäuser zum Eigenbedarf, als auch Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser zur Kapitalanlage gut nachgefragt. Viele Neubauprojekte werden zum Teil bereits vor Baubeginn verkauft.
Deutliche Angebotslücken gibt es derzeit auf dem Baugrundstücksmarkt. Das vorhandene Angebot entspricht bei weitem nicht der Nachfrage, so dass bei den tatsächlich getätigten Verkäufen meist Kaufpreise erzielt werden, die erheblich über den aktuellen Richtwerten liegen.
Regensburg
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in Regensburg traditionell sehr hoch. Im Herbst 2013 konnte im wohnwirtschaftlichen Bereich eine weitere deutliche Preissteigerung beobachtet werden.
Die Nachfrage nach Häusern ist ungebrochen hoch und steht einem kaum vorhandenen Angebot gegenüber. Auch in den Randgemeinden steht nur ein geringes Angebot zur Verfügung.
Rosenheim
Die Nachfrage nach Immobilien ist in Rosenheim ungebrochen hoch. Dazu beigetragen haben neben den niedrigen Zinsen und fehlenden Anlagealternativen auch der Wunsch eine Immobilie als Altersvorsorge zu erwerben. Außerdem ist ein verstärkter Zuzug der älteren Generation aus ländlichen Regionen in zentrale städtische Lagen zu beobachten. Der Grund dafür liegt in der guten Infrastruktur, der Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln sowie zu kulturellen und medizinischen Einrichtungen.
Würzburg
Im aktuellen Marktgeschehen werden sowohl Wohnungen zur Kapitalanlage wie auch zur Eigennutzung gut nachgefragt. Die Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen konzentriert sich insbesondere auf die zentralen Lagen von Würzburg.
Im gesamten Stadtgebiet werden sowohl freistehende Häuser, wie auch Reihenhäuser oder Doppelhaushälften zum Kauf gesucht. Die Nachfrage kommt bei diesen Objekten hauptsächlich von Eigennutzern. Durch die hohen Grundstückspreise in zentralen Lagen verlagert sich das Nachfragepotenzial der jungen Familien oftmals in die Stadtrandgemeinden.
Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, von folgenden Trends:
– Die Immobilienumsätze lagen in den ersten drei Quartalen 2013 bayernweit bei rund 28,7 Mrd. €. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (1.-3. Quartal 2012) konnte ein Anstieg von +7,0 % verzeichnet werden.
– Einer Hochrechnung des IVD-Marktforschungsinstituts zufolge wird das Gesamttransaktionsvolumen in Bayern bis Ende des Jahres 2013 auf voraussichtlich etwa 38,3 Mrd. € ansteigen, vorausgesetzt die Dynamik auf dem
Immobilienmarkt bleibt unverändert hoch.
– Zwischen Januar und August 2013 wurden in Bayern insgesamt 33.710 Wohnungen genehmigt. Gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum 2012 liegt die Veränderung bei +12,6 %. In der Landeshauptstadt München ging die Zahl der
zum Bau freigegebenen Wohnungen im untersuchten Zeitraum um -7,8 % zurück. Insgesamt wurden in den ersten acht Monaten 2013 3.598 Wohnungen genehmigt.
– Die durchschnittliche Wohnungsgröße lag den Angaben des Zensus 2011 zufolge in München bei 70,8 m² und in Bayern bei 95,5 m².
– Die Leerstandsquote im Wohnungsbereich liegt in allen bayerischen Großstädten auf einem sehr niedrigen Niveau. Die niedrigsten Werte verzeichneten 2011 die Landeshauptstadt München mit 2,1 % und Erlangen mit 2,2 %.
– Die niedrigste Eigentümerquote unter den bayerischen Großstädten verzeichnet die Landeshauptstadt München mit 24,3 % und die Stadt Regensburg mit 25,2 %. Die höchste Eigentümerquote lag 2011 in Ingolstadt mit 39,6 %.
Bayernweit werden 48,4 % aller gemeldeten Wohnungen von Eigentümern selbst bewohnt.
– Anfang November 2013 hat die Europäische Zentralbank ihr Leitzins überraschend weiter herabgesetzt. Seit Mai 2013 lag der Leitzins in der Euro-Zone bei einem sehr niedrigen Wert von 0,5 %. Nun wurde dieser Wert erneut nach
unten korrigiert und beträgt derzeit 0,25 %.
– Im Oktober 2013 gab die Deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen heraus. Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren lag der Zinssatz im August 2013 bei 2,97 %. Die Zinshöhe der
Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag bei 2,45 %.