Dr. Claus Becher, Immobilienresearch der DekaBank
Still, durch das Lodern der Finanzkrise in Europa fast schon unbeachtet, schwelt der US-Immobilienmarkt weiter vor sich hin. Dennoch bleibt es eine wichtige Frage, ob und wann sich die US-Immobilienmärkte erholen. Waren die Wohnimmobilienmärkte der Ausgangspunkt der Finanzkrise, so gelten die Refinanzierungsschwierigkeiten am US-Gewerbeimmobilienmarkt als eine mögliche Sollbruchstelle für die Erholung. Es wird die Gefahr gesehen, dass Schwierigkeiten im Gewerbeimmobiliensektor die multimorbiden US-amerikanischen Banken weiter belasten, dies zu zunehmenden Bankenpleiten führt und damit die Versorgung der Wirtschaft mit Krediten gefährdet.
US-Immobilienpreise
US-Häusermarkt
Am Häusermarkt besteht die Gefahr, dass es sich, bei einer zweiten Welle stark sinkender Hauspreise, für noch mehr Schuldner nicht mehr lohnt, ihren Kredit zu bedienen, da der Immobilienwert unter dem Hypothekenwert liegt. In einem solchen Fall kann der Schuldner den „Schlüssel“ an die Bank zurückgeben. Diese muss den Verlust dann tragen.
Zwar ist eine solche zweite Welle noch nicht zu erkennen, allerdings zeigten die Ende Mai veröffentlichten Preisstatistiken für Wohnimmobilien für das erste Quartal 2010 schwächere Zahlen. So sind landesweit die Preise im 1. Quartal um 1,9% zurückgegangen und liegen damit um 3,1% unter dem Vorjahreswert. Betrachtet man nur die großen Metropolen, so hat sich auch dort die im vergangenen Jahr noch deutlich sichtbare Erholung abgeschwächt. Die Preise liegen aber noch 2,4% über dem Vorjahresniveau.
Insgesamt ist der US-Häusermarkt in einer deutlich besseren Verfassung als noch vor einem Jahr. Allerdings wurde die Preisentwicklung des vergangenen Jahres überwiegend durch staatliche Maßnahmen gestützt. Da das Steuerprogramm im April ausgelaufen ist, rechnen wir in den nächsten Monaten nicht mit einer steigenden Nachfrage und damit auch eher mit sinkenden Preisen. Insgesamt sehen wir die Hauspreise zum Ende 2010 etwa auf – oder knapp unterhalb – des aktuellen Niveaus.
US-Gewerbeimmobilienmarkt
Schwierigkeiten im etwa 7.500 Mrd. USD großen Gewerbeimmobilienmarkt, von denen ca. 3.500 Mrd. USD kreditfinanziert sind, haben zwei potenzielle Quellen: Erstens könnten, wegen steigender Leerstände und fallenden Mieten, Kreditnehmer Zinsen und Tilgung nicht im ausreichenden Maß bedienen. Fällt der Kredit aus, dann muss zwangsabgewickelt werden. Sind die Preise zu stark gesunken, so schlagen die Verluste bis in die Bilanz des Kreditgebers, und damit oftmals Banken, durch. Zweitens stehen allein in den nächsten vier Jahren Kredite von ca. 1.000 Mrd. USD zur Refinanzierung an. Weil die Möglichkeit und die Höhe der Erneuerung eines Kredites eng mit dem (Rest-)Wert des zur Refinanzierung anstehenden Objektes verknüpft sind, kommt hier der Preisentwicklung ebenfalls eine wesentliche Bedeutung zu. Ist der Wert zu stark gefallen, reicht das Fremdkapital nicht aus und Eigenkapital muss nachgeschossen werden; ist dies nicht vorhanden, droht ein Verkauf.
Wird die Preisentwicklung von tatsächlich durchgeführten Verkäufen betrachtet, so lässt sich eine volatile Seitwärtsbewegung feststellen. Im 4. Quartal 2009 stiegen die Preise um 3,6% gegenüber dem Vorquartal an, im 1. Quartal sind sie um 2,1% gefallen. Damit werden Immobilien im Schnitt rund 25% unterhalb des Vorjahreswerts verkauft, gegenüber dem Hochpunkt haben sie sogar über 40% verloren. Wir betrachten das Niveau der Transaktionspreise insgesamt als fair.
Berücksichtigt man nicht nur Verkaufstransaktionen, sondern auch Bewertungen von Gutachtern, so sind die Preise zum 1. Quartal überraschend um 0,8% gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Sie liegen -9,6 Prozent unterhalb ihres Vorjahresniveaus und haben ca. 23% gegenüber ihrem Höchststand verloren. Angesichts des riesigen Volumens der zur Refinanzierung anstehenden Kredite und der Tatsache, dass viele Objekte zwischen 2005 und 2007 zu Höchstpreisen gekauft wurden, erwarten wir aber, dass die Gutachterpreise noch einmal nachgeben werden. Je nach Immobiliensektor sehen wir weitere Preisrückgänge zwischen 8 und 12%. Der Bürosektor wird sich wohl Anfang 2011 erholen, der Logistiksektor frühestens Ende 2011.
Für das Prime Segment mit Objekten in Core-Märkten bester Qualität sehen wir jedoch eine deutlich bessere Entwicklung: hier hat es schon erste Preissteigerungen geben. Für Topobjekte ist die Nachfrage vorhanden und Finanzierungen werden angeboten. Gleichzeitig ist das Angebot gering, so dass in diesem Teilsegment auch mit weiter steigenden Preisen zu rechnen ist.