JLL Büroimmobilienuhr – Zwischen 6 und 12 Uhr wird es enger

24.Oktober 2016   

Kategorie: Der Immobilienbrief

Die meisten Märkte bewegen sich derzeit auf der europäischen Büroimmobilienuhr im Quadranten des „verlangsamten Mietpreiswachstums“. Vom Brexit ist noch nichts zu spüren. JLL bezeichnet die Stimmung eher als „business as usual“. Gleichzeitig stieg der europäische Büro-Mietpreisindex im 3. Quartal gegenüber dem Vorquartal um 0,5%.

Auf der europäischen Büroimmobilienuhr gibt es Bewegung. Lag im Vorjahreszeitraum noch kein Markt im Quadranten „Beschleunigter Mietpreisrückgang“ so sind es in diesem Jahr mit Istanbul und London gleich zwei Märkte. Während in Istanbul sicher die tragischen Terroranschläge für Verunsicherung und einem Rückgang geführt haben, sind es in London ganz andere Gründe, die wir Ihnen weiter unten näher erläutern. Gleichzeitig konzentrieren sich die Märkte mehr auf die Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“ und „Beschleunigtes Mietpreiswachstum“.

JLL Büroimmobilienuhr

JLL Büroimmobilienuhr

Zwar viel das Plus moderater als in den Monaten April bis Ende Juli aus, jedoch steht ein starkes Wachstum in den meisten Märkten ein noch stärkeres Minus in London (4,2%) und Moskau (6,3%) gegenüber. Das Mietpreiswachstum liegt, ohne die UK-Märkte und Moskau, im letzten Quartal bei 1,8% und ist damit das höchste seit Mai 2011. Im Jahresvergleich sind es sogar 5,8% und damit das stärkste Wachstum seit 2008. Der Index bildet dabei lediglich die Spitzenmieten ab und damit ein vergleichsweise kleines Segment der jeweiligen Märkte.

Der Rückgang im Klassenprimus London ist vor allem auf den Teilmarkt West End mit einem Rückgang von 4,2% zurückzuführen. In der City of London blieb die Spitzenmiete hingegen stabil. Das West End bewegt sich damit zum ersten Mal seit Anfang 2009 im Quadranten „beschleunigter Mietpreisrückgang“. JLL geht davon aus, dass die Effektivmieten in den der City als auch dem West End aufgrund schwächerer Vermietungsvolumina in den nächsten 18 Monaten unter Druck geraten werden. Aufgrund der niedrigen Leerstandsquote wird dieser Effekt leicht abgeschwächt.

Von den untersuchten 24 Index-Städten zeigen neun einen Mietpreisanstieg im Vergleich zum Vorquartal. 13 Märkte sind stabil. Lediglich Moskau und London verzeichnen, wie oben erwähnt, einen Rückgang. Stockholm kann mit einem Plus von 6,9% das stärkste Wachstum verbuchen. Auch Paris kann mit +3,4% punkten. Die Mieten werden, lt. JLL in den nächsten 12 Monaten im CBD der französischen Hauptstadt aufgrund der starken Vermietungsaktivitäten unter Druck geraten. Unter den deutschen Metropolen liegt Berlin mit 3,9% Mietpreisanstieg im Quartalsvergleich vorn. Im Jahresvergleich liegt das Wachstum sogar beim Rekordwert von 15,2%. Im Jahresvergleich hat die Spitzenmiete in sechs der sieben Immobilienhochburgen Deutschlands zugelegt. Aufgrund des geringen Angebots bei anhaltend hoher Nachfrage geht JLL davon aus, dass in den meisten europäischen Märkten die Mieten weiter steigen werden. Am Ende des Jahres rechnet JLL mit einem Wachstum von 2,5%. 2017 wird dann mit einer leichten Abschwächung auf 1,5% Mietpreiswachstum gerechnet.

Der europäische Büroflächenumsatz liegt im dritten Quartal mit 2,86 Mio. qm im Mittel zwischen dem ersten (2,7 Mio. qm) und dem zweiten Quartal (3 Mio. qm). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum sind das 7% weniger. Grund hierfür sieht JLL in den geringen Aktivitäten in UK und Spanien. Aufgrund eines starken vierten Quartals, mit dem JLL rechnet, kann der Gesamtumsatz die 12 Mio. qm übersteigen und liegt damit auf ähnlichem Niveau wie 2015.

Von den 24 Märkten legten 11 im dritten Quartal beim Flächenumsatz zu. Angeführt wird das Ranking von Utrecht mit +148% und Den Haag mit 95%. Auch in Hamburg (47%), Mailand (42%), Prag (33%), Budapest (31%) und Amsterdam (30%) verzeichnen hohe Wachstumsraten. London liegt mit 218.000 qm Umsatz 3% unter dem 10-Jahresschnitt. Hier spürt JLL Zurückhaltung aufgrund des Brexit. In Paris ist der Umsatz um 5% gegenüber dem Vorjahr gestiegen, notiert jedoch 4% unter dem Vorquartal.

Dank der guten Vermietungsaktivitäten liegt die Leerstandsquote europaweit bei 8,5% obwohl in diesem Jahr bereits 2,95 Mio. qm neue Flächen auf den Markt kamen. Die Leerstandsquote notiert damit auf dem niedrigsten Stand seit 2009. Im vierten Quartal kommen noch einmal 1,7 Mio. qm Neubauflächen auf den Markt. Das dürfte allerdings viele Engpässe in den Märkten lt. JLL nicht beseitigen. Insgesamt 15 der 24 Index-Städte verbuchen rückläufige Leerstandsquoten. In Westeuropa hielten sich Anstiege in London (+50bp) und Dublin (+170bp) mit geringfügigen Rückgängen in fast allen anderen Städten in etwa die Waage, so JLL. Gesunken sind die Leerstände am stärksten in Berlin (-50bp), Barcelona (-40bp) und Lyon (-30bp).

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