JLL-HISS: Investoren suchen Hotels

 

Seit mehr als zehn Jahren befragt Jones Lang LaSalle Hotels (JLL) zweimal im Jahr weltweit über 2.500 nationale und internationale Investoren nach ihrer Einschätzung der kurz- und mittelfristigen Aussichten für den Hotel- und Hotelinvestmentmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa). Die aktuellen Ergebnisse wurden in der neuesten Auflage des Hotel Investor Sentiment Survey (HISS) zusammengefasst.

Bei der Befragung nach den erwarteten kurzfristigen (6 Monate) Performance-Ergebnissen der Hotelmärkte gehen die Investoren von einer positiven Entwicklung bei 20 von 37 Hotelmärkten aus. Hier hat sich weder quantitativ noch regional etwas geändert. Besonders positiv werden London, München, Istanbul, Paris und Hamburg gesehen. An Vertrauen mangelt es dagegen für Kairo, Lissabon, den spanischen Ressortmärkten und Marrakesch. Die politischen Unruhen im Nahen Osten sowie die wirtschaftliche Situation in Spanien und Portugal lassen hier zumindest keine kurzfristige Erholung der Hotelmärkte erwarten. In der mittelfristigen Einschätzung sieht das allerdings für Standorte wie Abu Dhabi, Riad, Marrakesch, Kairo oder Doha schon anders aus. Als positiv eingestuft werden dann auch Madrid, Budapest oder Manchester. Bei der Frage nach der mittelfristigen Einschätzung (2 Jahre) sind es 30 Hotelmärkte, für die die Investoren von einer Performanceverbesserung ausgehen.

Zu den Top 5, die von den Investoren als Zielmarkt genannt werden gehören Stockholm (66,7%), das seit der letzten Umfrage im Mai auch insgesamt am stärksten in der Gunst der Investoren zulegen konnte, Kopenhagen (62,5%), gefolgt von Mailand (56,5%), München (55%) und Amsterdam (54,5%). Zwei weitere deutsche Märkte, Düsseldorf (von 24,1% auf 42,9%) und Frankfurt (von 33,3% auf 51,4%), haben innerhalb der letzten sechs Monate als potentielles Anlageziel deutlich gewonnen. Die sonst an erster Stelle der Einkaufsliste platzierten Hotelmärkte London und Paris liegen mit 42,9% und 48,4% in der aktuellen HISS Studie auf Platz 16 und 9. Das liege aber nicht am gesunkenen Interesse der Investoren, sondern eher an einem starken Wettbewerb für Hotelimmobilien in London und Paris mit im Augenblick sehr hohen Einstandspreisen. Erfreulich für den deutschen Hotelmarkt ist, dass für beide abgefragten Zeitspannen und alle fünf Standorte die Investoren von einer positiven Entwicklung ausgehen. München führt dabei die Einschätzung an, gefolgt von Berlin, Frankfurt, Düsseldorf und Hamburg. Deutsche Hotels sind gut ausgelastet und freuen sich noch über gut gefüllte Reservierungsbücher. Die Investoren trauen dem
deutschen Markt.

Die durchschnittliche Rendite-Erwartung lag bei den Befragungen in den letzten elf Jahren für die Region EMEA zwischen 7% in den Boomjahren 2006 oder 2007 und 11,1% im Dezember 2001. 2011 bewegte sie sich zwischen 7,3% (Mai-Umfrage) und 7,4% (Oktober). Die höchsten Preise werden in London (6,2% Rendite-Erwartung), Paris (6,5%), München (6,7%) und gemeinsam mit 6,8% Rendite Wien, Hamburg, Frankfurt und Berlin. Die Rendite-Erwartungen der Investoren sind nicht immer vergleichbar mit den realen, am Markt registrierten Renditen bei Hoteltransaktionen, dennoch geben sie lt. Christoph Härle, Managing Director JLL Hotels, Aufschluss über eine Kaufpreis-Entwicklung im Hotelinvestmentmarkt. Momentan blieben die Rendite-Erwartungen niedrig, allerdings seine die Preise schon leicht gefallen. Im Vergleich zur Umfrage vor sechs Monaten liegt die Rendite-Erwartung bei den meisten Hotelmärkten zwischen 0,1 bis 0,5% höher. Grund könnte die Verknappung des Fremdkapitals zur Jahresmitte sein. Am anderen Ende der Renditeskala wurde auch die 10%-Marke bei der aktuellen Umfrage überschritten. Schnäppchen-Erwartungen werden für fünf Märkte zwischen 10,3% (Abu Dhabi und Riad) und 11,7% (Kairo) geäußert. Hierzu gehören auch die spanischen Ressortmärkte und Doha. Hier wird ein Risikoaufschlag bei der Rendite erwartet.

Insgesamt zeigt der Hotelinvestmentmarkt EMEA in den vergangenen 12 Monaten eine erfreuliche Entwicklung mit einem weiter gestiegenen Käufer:Verkäufer-Verhältnis von durchschnittlich 3:1. In Hotelmärkten wie London, Paris, Frankfurt, Hamburg kann sich ein Verkäufer über 6 bis 9 potentielle Käufer freuen. (WR)