17. Dezember 2010: Vor wenigen Minuten ging die Jahrespressekonferenz von Jones Lang LaSalle zu Ende. Das laufende Jahr übertraf in der Immobilienwirtschaft ebenso wie in der Volkswirtschaft alle Erwartungen. Die deutschen Investmentmärkte legten um 80% zu. Die europäischen Märkte erreichten eine Steigerung um 30%. Im kommenden Jahr geht es positiv mit 20 bis 30% Steigerung weiter. Die Jones Lang Immobilienuhr läuft 2010 und auch 2011 deutlich schneller als gewohnt. Im 4. Quartal nächsten Jahres haben alle europäischen Märkte den unteren Wendepunkt durchlaufen. London könnte sich dann schon langsam erneut einem zyklischen Höhepunkt nähern. Die Märkte werden dabei generell volatiler, bestätigt auf Hela Hinrichs. Damit könnte der Boom von 2006/2007 auch in Deutschland kein einmaliger Ausreißer im Rahmen einer sonst stetigen Investmententwicklung bleiben. Geld ist genug da. Eine Kreditklemme gibt es nicht. Für gute Immobilien ist ein Kreditauslauf von 70% darstellbar, meint JLL-Chef Andreas Quint.
Mit dem Jahr 2010 geht ein gutes Jahr für die deutsche Immobilienwirtschaft und auch für JLL zu Ende, meint Quint. Im Rückblick sei feststellen, dass die Bewährungsproben bestanden wurden. Alle wesentlichen Indikatoren für den deutschen Immobilienmarkt hätten sich positiv entwickelt. Neben der Zunahme der Investmentumsätze um etwa 80% legten die Kapitalwerte ebenfalls zu. Die Vermietungsumsätze sind gestiegen. Auch die Mieten in Deutschland steigen wieder.
Trotz der Freude über ein gutes Immobilienjahr 2010 und die gute wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland wäre es für Quint töricht, den Blick für die Risiken der weiteren Entwicklung zu verschließen. Weltweite Terror- und Kriegs-Ängste, die Krise des Euro und anderer Währungen, die Schuldenkrisen vieler Staaten, die Angst vor Inflation oder wahlweise auch vor Deflation, strauchelnde Banken und die Schwäche selbst großer Volkswirtschaften wie USA, Großbritannien und Spanien, bei denen der Weg zur wirtschaftlichen Erholung nicht klar erkennbar ist, verunsichern.
Die Asset-Klasse Immobilie gehöre zweifellos zu den Gewinnern der Krise, meint Quint. Es sei kaum ein Krisen-Szenario vorstellbar, bei dem die Anleger mit Immobilien nicht besser abschnitten als mit anderen Anlageformen. Sachwertcharakter, sicherer Cash-flow durch langfristige Mietverträge und niedrige Verzinsung alternativer Anlagen treiben die Investoren in die Immobilie. Auch Deutschland ist als Anlageziel ein Krisengewinner. Die Auswahl der weltweit gesuchten Core-Immobilien beginnt aus globaler Perspektive mit der Auswahl des richtigen Anlagelandes. Die Liste potentieller Zielländer ist heute erheblich kürzer geworden. Ein weiteres stabiles Land mit guten konjunkturellen Aussichten, niedriger Staatsverschuldung, großen und liquiden Immobilienmärkten, hervorragenden Refinanzierungsmöglichkeiten, langen Mietverträgen, Rechtssicherheit und politischer Stabilität finde sich neben Deutschland wohl kaum, stellt Andreas Quint fest.
Insgesamt erwartet JLL für die nächsten Jahre eine deutliche Rückführung der Immobilienkreditvolumina im deutschen Markt, das sogenannte „De-Leveraging des Immobiliensektors“. Neben der grundsätzlichen strategischen Entscheidung vieler Banken, ihr Kredit-Exposure im Immobilienbereich zu reduzieren, dürfte dazu auch Basel III beitragen, das eine deutlich erhöhte Eigenkapitalunterlegung auch von Immobilienkrediten erforderlich machen wird. Die Highlights des Immobilienmarktes 2010 waren die unerwartet hohe Büroflächennachfrage als Reaktion der Unternehmen auf die sehr gute Konjunktur, einhergehend mit einem starken Rückgang der Arbeitslosenzahlen. Zunehmend spielt neben den reinen Kosten auch die Qualität der Büroflächen eine große Rolle.
Letztlich war 2010 – und auch da spricht die Investmentstatistik eine klare Sprache – das Jahr der Retail-Immobilien in Deutschland und vor allem auch das Jahr der Shopping-Center-Investments. Die größte Transaktion in 2010 und viele weitere der sehr großen Transaktionen in 2010 betrafen Shopping Center. Retail-Immobilien – allen voran Shopping Center – haben 2010 nach vielen Jahren des Zögerns vieler Investoren den Durchbruch zur Core-Immobilie geschafft.
Die Produktknappheit von Core-Produkten in 1a-Lagen behindert nach wie vor ein höheres Handelsvolumen, resümiert Deutschland-Researcher Helge Scheunemann. Um einen weiteren Investmentschub zu bekommen, wäre es nötig, dass die Investoren ihre Risikobereitschaft erhöhen und Objekte abseits von Core und Prime ins Visier nehmen. Hier deute sich für 2011 ein Umdenken an, sieht Scheunemann. Das Käuferspektrum ist 2010 relativ breit gefächert. Sehr aktiv zeigen sich eigenkapitalstarke Investoren, wie z.B. geschlossene Fonds. (mit einem erwarteten Anteil von rund 20% am gesamten Transaktionsvolumen) und die Banken/Versicherungen/Pensionskassen, die zusammen auf einen Anteil von um die 16 % kommen werden.
Die Kapitalwerte für Büroimmobilien des Spitzensegments sind im Laufe des Jahres 2010 wieder um knapp 8% gestiegen. Für diese Entwicklung waren insbesondere rückläufige Renditen verantwortlich, während die Spitzenmietpreise über alle Städte hinweg betrachtet im Jahresvergleich nahezu unverändert geblieben sind.
Mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von voraussichtlich ca. 44% bzw. 35% dominieren Einzelhandelsimmobilien und Büroimmobilien das deutschlandweite Geschehen auf dem Investmentmarkt. Während sich bei Büroimmobilien die meisten Käufe auf die Metropolen konzentrieren, ist bei Einzelhandelsinvestments eine deutlich größere geographische Streuung zu beobachten. Nachdem der Investmentmarkt in Deutschland 2009 zunehmend durch deutsche Investoren geprägt war, war 2010 eine deutlich gestiegene Aktivität ausländischer Käufer festzustellen, die vornehmlich Einzelhandelsimmobilien und Portfolios auf dem Einkaufzettel hatten.
JLL – Der Blick auf die deutschen Vermietungsmärkte
Die Büromärkte haben sich im Laufe des Jahres 2010 deutlich stabilisiert. Die erhöhte Nachfrage nach Büroflächen folgt der günstigen Entwicklung am Arbeitsmarkt. 2010 wird der Vermietungsumsatz um ca. 20% steigen. Für 2011 rechnet Helge Scheunemann trotz des stabilen ökonomischen Umfelds, aber angesichts einer geringeren Wachstumsrate des Bruttoinlandsprodukts mit keiner merklichen Steigerung des Umsatzes. Der Fünfjahresdurchschnitt 2006-2010 würde dann nur noch leicht im einstelligen Prozentbereich unterschritten werden. Die Nettoabsorption der letzten fünf Jahre beträgt für die Big 6 insgesamt 3,6 Mio. qm, 2009 fiel dabei mit einem leicht negativen Wert auf (-16.000 qm). Für das laufende Jahr rechnet JLL mit einem sehr moderaten Anstieg auf 50.000 bis 100.000 qm. Das jährliche Volumen wird aber bis 2014 jeweils unter dem fünfjährigen Schnitt (2005-2009: 720.000 qm) bleiben. Bis zum Ende des dritten Quartals haben bereits vier Branchen (Banken, EDV/Neue Medien, Handel und Telekommunikation) ihre jeweiligen Gesamtumsatzvolumina des Jahres 2009 überschritten.
Die Neubauaktivität wird sich 2010 mit insgesamt ca. 1,17 Mio. qm in etwa auf dem Niveau des Vorjahres einpendeln. Dieses Flächenvolumen kann nicht komplett von der Nachfrage absorbiert werden. Die Leerstandsquote erreicht über alle sechs Immobilienhochburgen gemittelt 2010 voraussichtlich 10,8% (nach 9,9% in 2009). Obwohl die Neubauflächen 2011 um 28% auf insgesamt 778.000 qm deutlich zurückgehen, werden sich die Leerstände nicht merklich verändern.
Die Spitzenmieten haben sich im Verlauf des Jahres stabilisiert. Die anziehende Nachfrage sorgt dafür, dass sich die Vermieter immer weniger veranlasst sehen, potentiellen Mietern mehr Mietanreize zu gewähren, als in den letzten 18 Monaten üblich. Da sich das Interesse der Nutzer stark auf Flächen mit hoher Ausstattungsqualität in zentralen Lagen fokussiert, wird bis Ende des Jahres in einigen Märkten mit einem Anstieg der Mieten im Spitzensegment gerechnet. Durchgreifend wird der Mietpreisanstieg dann im nächsten Jahr alle Märkte erfassen. Der entsprechende Indexwert über alle sechs Märkte hinweg wird bis Ende 2010 um knapp 0,6% angestiegen sein und bis Ende 2011 um weitere 2,9 % zulegen. Ähnlich wie im Investmentmarkt beobachtet JLL allerdings auch am Bürovermietungsmarkt eine Spreizung zwischen Spitzenlagen und -objekten sowie sog. B-Flächen oder B-Lagen. Das Mietwachstumspotenzial für schlechtere Flächen oder Lagen liegt dabei deutlich unterhalb des Spitzensegments.