Kosten damals mit Faktor 10 überschätzt
Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“
Der Skandal um die Landesbank Berlin und dass Desaster der LBB/IBV- Fonds, der vor gut 10 Jahren die Schlagzeilen bestimmte, geht in die letzte Runde. Das machte nach Meldung der Immobilien Zeitung der Sprecher der Berlinovo, Stefan Siebner, deutlich. Laut Siebner kosten die Landesbank-Fonds das Land Berlin am Ende wahrscheinlich 3 Mrd. Euro. Die Berlinovo hält mittlerweile 98,5% der Anteile an 24 geschlossenen Immobilienfonds der Landesbank Berlin. Gegenüber 21 Mrd. Euro, die damals völlig unsinnig als Haftungsrahmen Politik, Presse und Bevölkerung hysterisch machten, ist das ein Geschenk.
Seit 2001 geistern zweistellige Milliardenbeträge durch die Presse. Theoretisch wurde vom Land Berlin 2002 sogar ein Haftungsrahmen mit einem Höchstbetrag von rund 21 Mrd. Euro akzeptiert, der dann pressewirksam als Verlust ausgeschlachtet wurde. Noch 2006 waren die Verluste auf 6,5 Mrd. Euro geschätzt worden. Den Irrsinn dieser Hochrechnungen hatten „Der Immobilienbrief“ und „Der Platow Brief“ bereits 2002 und 2003 (vgl. u.a. Platow vom 6.8.2003) deutlich gemacht. Wir gingen davon aus, dass der Schaden wohl um eine Zehnerpotenz zu hoch im Haftungsrahmen berücksichtigt worden sei. Das wäre unter Berücksichtigung von Inflation, Skandal- und Zwangsverwertungskosten gegenüber Going Concern und heutigen stillen Bewertungsreserven fast eine Punktlandung der Prognose von damals 1,5 Mrd. Euro.
Ich hatte damals mit dem Platow Brief die LBB-Fonds immer sorgfältig beobachtet und bereits frühzeitig mit Erscheinen der ersten beiden Fonds unter dem Aspekt „Prärieimmobilien“ als problematisch für die damalige LBB und ihre Gesellschafter skizziert. Es war immer klar, dass das umfangreiche LBB-Garantiepaket, das die Prognoserechnung der einzelnen Fonds auf mindestens 20 Jahre garantierte, eher für den Initiator ein Problem darstellen würde als für die Anleger.
Lassen Sie sich die damalige Grundeinstellung aller relevanten Entscheidungsträger und auch des Marktes, der von mir abgesehen die Fonds jubelnd begrüsste, mit Schmunzeln Revue passieren. Die LBB-Fondsgarantie garantierte nicht nur Mieteinnahmen, Nachvermietungsrisiken und Lebenszykluskosten, sondern gleichzeitig auch die in den frühen 90er Jahren noch hohen prospektierten Inflationsraten, mit denen die Mieterträge hochgerechnet und garantiert wurden! Nach unserer Erinnerung wurden in der going concern Risikovorsorge 2001/2 je 0,1% niedrigere Inflation im Gesamtbestand mit 50 Mio. Euro Risikovorsorge kalkuliert – und seit 2001 ist die Inflation auch nicht gestiegen. Nach unseren damaligen Recherchen ging „Der Immobilienbrief“/“Der Platow Brief“ für den Fall einer stillen Abwicklung des Fondsgeschäftes im Rahmen eines laufenden Betriebes von etwa 1,5 Mrd. Euro aus. Nach Insidergesprächen entsprach dieses Risiko durchaus in etwa den „Gewinnen“, mit denen die Landesbank sich unter Vernachlässigung laufend bekannter Risiken bei ihrer Fondstochter als Selbstbedienungsladen bedient hatte und im Rahmen des Aubis-Skandals klassische Bank-Verluste in die Fondstochter verschob.
Der als Sanierer gerufene Hans-Jörg Vetter nutzte die Gelegenheit, wie wir damals deutlich machten, im Rahmen einer Sündenbockstrategie so weit wie möglich die Fehlentwicklungen der Bank der sowieso nicht zu rettenden Fonds-Tochter zuzuschieben. Infolge des dann pressewirksam ausgeschlachteten Skandals und sich daraus zwangsläufig ergebenden Entscheidungs-, Verschiebungs -und Bewertungseffekten und -kosten lagen wir mit unserer groben Schätzung unter Berücksichtigung der späteren Marktentwicklung, der Inflationierung von bis heute wohl 20%, stillen Bewertungsreserven und den Skandal-Folgekosten mit unserer Schätzung hochgerechnet wohl deutlich näher an der Realität als die Immobilien-Insider und Sanierer, die laufend Horrormeldungen verbreiteten. Berücksichtigt man die im Vorfeld vom Land Berlin über die Landesbank abgeschöpften Erträge hätte das Fondsgeschäft durchaus noch bei ruhiger Bearbeitung ein theoretisches Null-Summen-Spiel ergeben können. Politisch ist das natürlich nicht darstellbar, da die Gewinne der 90er Jahre längst still verfrühstückt worden waren, während die politisch hoch gepushten Verluste ein Damoklesschwert für die Zukunft darstellten.
Theoretisch könnte die Gesamtsituation noch besser dastehen als heute berichtet, da in noch vorhandenen 14 000 Wohnungen und 7 000 Apartments in Berlin, die laut IZ ausdrücklich nicht zum Verkauf stehen, noch Reserven von 1 Mrd. Euro schlummern könnten. 55 000 Anleger hatten sich in den 90er Jahren an 24 Fonds mit einem Eigenkapital von 2,9 Mrd. Euro beteiligt. Im Rahmen eines Rückkaufsprogramms zahlt das Bundesland an rd. 54 000 Anleger 2,1 Mrd. Euro. Gleichzeitig leistete das hoch verschuldete Berlin an die Anleger Garantiezahlungen in Höhe von 2,6 Mrd. Euro. Den Zahlungen von insgesamt 4,7 Mrd. Euro steht heute ein Immobilienportfolio im Wert von 3,8 Mrd. Euro abzüglich Schulden gegenüber, aus denen dann die 3 Mrd. Euro faktische Kostenerwartung berechnet wurden.