Büroflächenleerstand ist das Symbol der Transformation der Märkte. Während früher zumindest in den Metropolen Überangebot und Knappheit sich abwechselten, geht es heute nur noch um den Grad des Überangebotes, der im Zyklus wechselt. Nur in kleinsten Marktsegmenten sind überhaupt noch Knappheiten zu kalkulieren. Der Leerstand liegt heute zwischen 5,9% in Stuttgart und über 16% in Frankfurt und Leipzig. Für die Ostmetropole, die von über 25% kommt, ist das aber schon eine Verbesserung. Viele Makler weisen darauf hin, dass zwischen 30 und 60% des Leerstandes oft nicht mehr auf die Marktbedürfnisse ausgerichtet sind und eigentlich zu einem nicht mehr abbaubaren Sockel zu zählen sind. Aberdeen Research stellte nun im neuen ImmobilienFokus vor, warum die Leerstandsproblematik vor allem in C-Flächen aber auch für sog. A-Flächen zum Problem werden könnte.
Was sind C-Flächen eigentlich? Aberdeen führte eine Expertenbefragung durch und ermittelte ein durchschnittliches Profil für C-Flächen. Neben unsanierten Objekten aus den 50er und 60er Jahren, spielen u.a. der Stand der Technik sowie Brandschutzmaßnahmen eine Rolle bei der Kategorisierung.
Das Phänomen einer Sockelbildung unvermietbarer Flächen, der C-Flächen, entstand, lt. Aberdeen in den 90er Jahren, als immer mehr Büroobjekte aus den 50er und 60er Jahren auf den Markt kamen, die nicht mehr den Marktanforderungen entsprachen. Während Ende der 90er Jahre der Leerstand insgesamt immer mehr sank, stieg er in den C-Flächen kontinuierlich an.
Anfang des letzten Jahrzehnts kamen dann, durch viele Neubauprojekte vor allem in den Großstädten, neue Flächen auf den Markt. Der Sockelleerstand, der definiert wird als nicht mehr vermietbare Flächen, die aber statistisch dennoch erfasst werden, stieg weiter an. Für die Zukunft prognostiziert Aberdeen einen weiteren Anstieg des Sockelleerstandes.
C-Flächen haben durch ihre eingeschränkte Vermarktbarkeit auch mit geringer Nachfrage zu kämpfen. Nachfrage kommt, wenn überhaupt von Unternehmen, die wenig bis keinen Kundenkontakt haben und/oder zumeist ein geringes Budget für die Anmietung haben. Revitalisierung oder Neubau ist oft die einzige Alternative für Immobilienbesitzer. Das Warten auf einen Aufschwung lohnt heute meistens nicht mehr. Hinzu kommt, dass, lt. Prognose von Aberdeen sich die Büroflächennachfrage in den nächsten 25 Jahren um 20% zurückgehen wird. Aus heute 425 Mio. qm Bürofläche werden dann nur noch 340 Mio. qm. Der dann, vor allem in den C-Flächen ansteigende Leerstand wird zu einem Preisdruck auch bei den A-Flächen führen. Eine Lösung könnte, lt. Aberdeen, die Umwandlung von Büro- in Wohnungen sein. Eine grundsätzliche Entlastung der C-Flächen wäre dies allerdings nicht. (AE)