Trotz der weiterhin angespannten Konjunkturlage und kräftigen Rückschlägen bis Mitte des Jahres 2009 zeigte sich der Hamburger Lagerflächenmarkt dann doch noch erstaunlich robust: Für das Gesamtjahr erwarten Jones Lang LaSalle und CB Richard Ellis in der Metropolregion ein Umsatzergebnis von 330.000 Quadratmetern – gegenüber dem Vorjahr ein Minus von rund 5 Prozent. Damit war Hamburg mit seinem Umland die umsatzstärkste Region in Deutschland.
„Zusammen mit dem Ruhrgebiet hat sich Hamburg insgesamt deutlich besser als andere Märkte in Deutschland geschlagen“, bestätigt Martin Schramm, Vorstandsvorsitzender der Hamburger Garbe Logistic AG, einer der führenden Logistikimmobilien-Entwickler in Deutschland.
Das aufgrund großer von Eigennutzern entwickelten Flächen sehr erfreuliche Umsatzergebnis vor allem des Umlandes sollte aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass innerhalb der Hamburger Stadtgrenzen der Lager- und Logistikmarkt eine schwierige Phase durchläuft, relativiert Frank Freitag von CBRE das Vermietungsergebnis. Beispielsweise sei der Anteil der Eigennutzer gegenüber 2008 um 75% angestiegen. Zum anderen ist aber auch ein Anwachsen des Leerstandes sowie ein verstärktes Angebot von Flächen zur Untervermietung zu verzeichnen.
Die Unsicherheit bezüglich der wirtschaftlichen Entwicklung schlägt sich in langen Vorlaufzeiten, verlängerten Entscheidungszeitspannen und einer geringen Abschlussneigung wider, bestätigt Martin Schramm. „Unternehmen versuchen derzeit, ihre Bestände zu optimieren, schließen entweder sehr kurze oder sehr lange Laufzeiten ab. Mittlere Laufzeiten von drei Jahren sind derzeit selten.“
Anders als viele Unternehmen der Branche ist die Garbe Logistic AG, die 2008 mit 55 Mitarbeitern ein Transaktionsvolumen von knapp 221 Mio. Euro erzielte, mit einem blauen Auge davongekommen. Der Vermietungsstand liege bei 95%, der Inkassostand sei auf entsprechend hohem Niveau, so Schramm. Geschuldet ist dies einer guten Portfoliomischung bei den Objekten aber auch einem Geschäftsmodell, das auf mehreren Säulen ruht. Seit 2003 ist das Unternehmen auch im Kapitalanlagemanagement für langfristig orientierte institutionelle Anleger tätig.
In 2010 werde die Projektentwicklung wieder deutlich mehr zum Ergebnis beitragen, hofft Schramm. „Eine zunehmende Zahl von Anfragen signalisiert, dass Bewegung in den Markt kommt.“ Zur Stabilisierung dürfte auch das geringe Neubauvolumen beitragen, das auf den massiven Rückgang der spekulativen Entwicklungen zurückzuführen ist. In diesem Jahr kamen noch rund 170 000 qm neu auf den Markt, mehr als ein Drittel davon spekulativ, der Schwerpunkt lag im Hamburger Stadtgebiet. Damit wurde das Mittel der Jahre 2006 bis 2008 um mehr als 30% übertroffen. 2010 dürfte nach Angaben von CBRE das Fertigstellungsvolumen unter 100 000 qm liegen.
Auch wenn auf lange Sicht der Logistikstandort Hamburg in Deutschland und Europa führend bleiben wird – Hamburg ist die Drehscheibe für den Warenaustausch zwischen Mitteleuropa und Skandinavien sowie den Wachstumsmärkten in Asien und Osteuropa – stehen die großen deutschen Logistikstandorte als Dienstleister im Wettbewerb und kämpfen um Kunden und Aufträge. „Die großen Verkehrsströme werden derzeit neu sortiert, sodass sich die gesamte Metropolregion Hamburg neu positionieren muss.“ Unter dieser Prämisse seien steigende Kosten für Abfertigung, Flächenbewirtschaftung und Infrastruktur, die Themen Erreichbarkeit für die Seeschiffe und Verfügbarkeit moderner Lager- und Produktionsflächen kritisch zu diskutieren. In stadt- und hafennahen Logistiklagen müssten überdies die Regularien und Auflagen für das Wohnungen in Gewerbegebieten geändert werden. „Wer sich für eine Wohnung im Hafengebiet entscheidet, sollte sich vorab darüber im Klaren sein, dass das keine Garantie für ruhiges Wohnen ist“, meint Schramm.
Vor allem beim Flächenangebot müssten weitere Potentiale gehoben werden. Dafür sei der kreative Umgang mit Altflächen in den klassischen Logistiklagen im südlichen (Veddel, Harburg, Wilhelmsburg) und östlichen Hamburg (Allermöhe, Billbrook, Rothenburgsort) erforderlich. Viele stadtnahe Lagen müssten durch Flächenzusammenführung neu geordnet und einer hochwertigen Logistiknutzung zugeführt werden. Die Stadt Hamburg ist bezüglich der Neuausweisung von Flächen im südöstlichen und nördlichen Umland gefordert, für die eine verstärkte regionale Kooperation mit Partnergemeinden nötig sei.
Der Markt für Flächen im Hafen- und dem übrigen Stadtgebiet und Umland werde sich weiter aufsplitten: „Längerfristig werden nur die Unternehmen im Hafengebiet Flächen nachfragen, die eine unmittelbare Wasseranbindung benötigen“, so Schramm.
Die Anforderungen an moderne Logistikflächen wachsen parallel zu den kürzer werdenden Innovationszyklen in der Industrie und den Anforderungen, die an einen modernen Logistikdienstleister gestellt werden. Neben Transport und Lagerung übernehmen Logistiker heute eine Vielzahl hochwertiger Dienstleistungen, eine Entwicklung, die längst nicht abgeschlossen ist. Damit verbunden ist ein immer höherer Flächenbedarf. Die Gebäude werden größer, desgleichen der Andienungs- und Freiflächenbedarf. „Kleine“ Hallen-Einheiten liegen heute bei 10 000 qm, das entspricht einer Grundstücksfläche von zwei Hektar. Für ein zentrales Distributionslager werden auch schon mal 40 000 bis 60 000 qm Hallenflächen gesucht.
Logistikimmobilien müssen heute flexibel und drittverwendungsfähig sein, mit optimalem Flächenlayout, ohne Stützen und Regale, sodass sie schnell für eine Neunutzung umgebaut werden können. Auch hier spielt das Thema Ökologie und Nachhaltigkeit eine immer wichtigere Rolle, dazu gehören dauerhaft niedrige Betriebskosten und die optimierte Leitung der Verkehre zum und auf dem Grundstück. „Zu viele Logistikstandorte haben keinen Gleisanschluss“, klagt Schramm und fordert neue, intelligente Konzepte mit einer gezielten Förderung der Schieneninfrastruktur. Hier werde auch am Standort Hamburg noch viel Potenzial verschenkt.
Die Mieten für Logistikimmobilien, traditionell stabil, tendieren derzeit leicht nach unten. Die (Spitzen-) Mieten für neue Lagerhallen stoßen nach Angaben von Jones Lang LaSalle bei 5,70 Euro an ihre obere Grenze, allerdings wird dieses Niveau nur mit Incentives wie mietfreien Zeiten sowie Umzugs- und Ausbaukostenzuschüssen gehalten. In modernen Gewerbeparks kostet der Quadratmeter zwischen 4,50 und 5 Euro, die Flächen im Hafen und im Westen Hamburgs sind für durchschnittlich 3,85 Euro zu haben.