Knapp 1,17 Milliarden Euro wurden 2011 in deutsche Logistikimmobilien angelegt – knapp 6 Prozent weniger als im Vorjahr. Der Rückgang resultiert ausschließlich aus sinkenden Portfolioverkäufen, die mit lediglich 150 Millionen Euro um 60 Prozent niedriger liegen als 2010. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2012, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.
Bemerkenswert ist, dass lediglich ein nennenswerter Portfoliodeal registriert werden konnte (die Übernahme des ING Industrial Funds mit unter anderem 11 Objekten in Deutschland durch ein von der australischen Immobiliengruppe Goodman angeführtes Konsortium). Einzelverkäufe steigerten dagegen ihren Umsatz um 16 Prozent. „Das rückläufige Ergebnis der Logistikinvestments, die im Gegensatz zum spürbar gestiegenen Transaktionsvolumen der Gewerbeimmobilien insgesamt stehen, kann nicht auf ein zu geringes Anlegerinteresse zurückgeführt werden“, betont Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. „Im Gegenteil: Gerade institutionelle Anleger sind nach wie vor auf der Suche nach langfristig vermieteten Logistikobjekten als renditestarke Beimischung zum Portfolio. Allerdings mangelt es nach wie vor an einem ausreichenden Angebot an Core-Produkten, wobei die häufig zu kurzen Mietvertragslaufzeiten ein Investitionshindernis darstellen.“
Wie bereits im Vorjahr wurde fast die Hälfte des Gesamtumsatzes (47 %) mit mittelgroßen Deals zwischen 10 und 50 Millionen Euro erzielt. Dagegen haben größere Verkäufe über 50 Millionen Euro deutlich an Bedeutung eingebüßt: Mit zusammen gut 31 Prozent (Vorjahr 39 %) sind sie für weniger als ein Drittel des Ergebnisses verantwortlich. Deutlich zugelegt haben dagegen kleine Abschlüsse bis 10 Millionen Euro, die ihren Anteil fast verdoppeln konnten (2011: mit knapp 22 %, 2010: 13 %). Insgesamt wurden rund 30 Prozent mehr Verträge abgeschlossen, womit die Marktaktivität trotz des geringeren Umsatzes sogar zugenommen hat.
Spezialfonds haben sich klar an die Spitze der Investorengruppen gesetzt (gut 640 Mio. €). Es folgen Corporates (234 Mio. €), die vielfach für Expansionsvorhaben Objekte angekauft haben, die sie häufig auf ihre eigenen Bedürfnisse zuschneiden. Zusammen entfallen auf diese beiden Investorentypen rund 75 Prozent des bundesweiten Investitionsvolumens.
Investmentumsatz an den großen Standorten legt spürbar zu, Renditen im zweiten Halbjahr stabil
Gegen den bundesweiten Trend legte der Investmentumsatz mit Logistikimmobilien an den großen deutschen Standorten um knapp ein Viertel auf 500 Millionen Euro zu. Am meisten investiert wurde in Frankfurt (knapp 135 Mio. €) und Hamburg (117 Mio. €). Aber auch Köln (78 Mio. €), München (64 Mio. €) und Berlin (59 Mio. €) verzeichneten größere Transaktionsvolumina. In Düsseldorf liegt das Ergebnis in etwa auf Vorjahresniveau (knapp 32 Mio. €). Mehr als eine Verdreifachung, allerdings auf sehr niedrigem Ausgangsniveau, wurde in Leipzig registriert (gut 16 Mio. €).
Nachdem vor allem 2010 sinkende Spitzenrenditen zu beobachten waren, haben sie sich 2011 stabil entwickelt. Nur in Frankfurt wurde ein leichter Rückgang um 10 Basispunkte verzeichnet (auf aktuell 6,50 %). Damit bleibt die Main-Metropole der teuerste Standort vor Hamburg und München (jeweils 6,60 %). Es folgen Düsseldorf und Köln (6,80 %) sowie Berlin (6,85 %). Das Schlusslicht bildet Leipzig (7,10 %). Die durchschnittliche Spitzenrendite dieser sieben Standorte liegt mit 6,75 Prozent um 47 Basispunkte niedriger als auf dem Höhepunkt der Wirtschaftskrise 2009.
„Da sich die Stellung Deutschlands als sicherer europäischer Investitionsstandort im Zusammenhang mit der noch nicht vollständig gelösten Finanz- und Währungskrise eher noch verfestigen dürfte, bestehen grundsätzlich gute Chancen für Logistikinvestments“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann. „Dies gilt vor allem, da renditestarke und trotzdem sichere Anlagen bei Investoren besonders beliebt sind. Vor diesem Hintergrund spricht viel für ein weiterhin großes Anlegerinteresse und leicht steigende Transaktionsvolumina 2012. Ob dies allerdings realisiert werden kann, wird insbesondere von einem ausreichenden Angebot abhängen. Darüber hinaus bleibt abzuwarten, wie sich die Bereitschaft der Banken zur Finanzierung im Laufe des Jahres entwickeln wird. Bezogen auf die Renditen ist 2012 eher von einer Stabilisierung auf dem erreichten Niveau auszugehen.“