Logistikmarkt Hamburg: Flächenknappheit bremst Umsatz

2.August 2012   

In den Halbjahres-Berichten zum Hamburger Logistikmarkt wird das nicht ausreichende Flächenangebot als Hauptursache für die schwache Umsatzentwicklung genannt. So betont beispielsweise Engel & Völkers, dass es in Hamburg kaum noch tatsächliches Neugeschäft gebe. „Während es im ersten Halbjahr fast nur Erweiterungen oder Umsiedlungen gab, kamen neue und internationale Logistiker sowie Industrieunternehmen gar nicht erst zum Zuge“, so Erik Peuschel. In der Folge gingen Mieter mehr Kompromisse bezüglich ihrer Anforderungen ein, zögen aber auch an Hamburg vorbei.

Für den Hamburger Logistikmarkt (inklusive Umland)  im 1. Halbjahr 2012 melden die Dienstleister Umsätze zwischen 205.000 qm (BNP Paribas Real Estate) und 210.000 qm (Grossmann & Berger), ein Ergebnis, das 45 bis 50% unter dem Rekordergebnis des Vorjahres liegt. Entsprechend entwickelten sich die Abschlüsse: 70 Verträge bedeuten nach Angaben von Jones Lang LaSalle eine Halbierung gegenüber dem Vorjahr. Der Eigennutzeranteil liegt bei 50% und damit auf einem vergleichsweise hohen Niveau.

Die deutlichen Rückgänge in allen Segmenten seien durch die Verknappung des Angebots durch die zahlreichen Abschlüsse im Vorjahr begründet, aber auch durch längere Entscheidungszeiträume aufgrund der Verunsicherung der Unternehmen durch die Eurokrise, so Hans-Jürgen Hoffmann von BNPPRE.

Das verhaltene Umsatzergebnis spiegele nicht den Markt, Nachfrage sei vorhanden, so Per McKinnell, Leiter Industrie Immobilien JLL. Auch das überdurchschnittliche Fertigstellungsvolumen entlaste den Markt nicht, bis auf 26.000 qm sei der Großteil  vorvermietet. Trotz der dynamischen Nachfrage, die sich im vergangenen Jahr abzeichnete, wurde bis auf wenige Ausnahmen nicht auf Vorrat gebaut, sagt Erik Peuschel von E & V.

Größter Abschluss im ersten Halbjahr war der Verkauf eines bisher von C & A genutzten Objekts mit rund 30.000 qm an den Textilhersteller Wellensteyn in Norderstedt. Durch vier Umsätze über 10.000 qm erreichte diese Größenklasse einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von rund 48%, aber nur 5% der Abschlüsse.

Kaum Angebot in gesuchten Lagen

Das Angebot an modernen Flächen ist weiter rückläufig. Besonders betroffen sind die bevorzugten Standorte im Stadtgebiet, wozu die Gebiete Altenwerder/Hafen/Freihafen sowie Allermöhe/Billbrook gehören. Dennoch seien in bestimmten Regionen der äußeren Peripherie (z.B. Glinde, Winsen, Rade) noch Angebotsüberhänge zu verzeichnen, schreibt BNPPRE. Das Umland verbuchte einen Anteil von rund 50% (105.800 qm) am Gesamtflächenumsatz, wobei das Umland-Nord-West (Henstedt-Ulzburg, Norderstedt, Schenefeld) mit einem Anteil von 32% (67.400 qm) führte. „Ein niedriger Gewerbesteuersatz, die Verfügbarkeit von großen Grundstücken sowie die gute Erreichbarkeit über die A 7 sind hier die überzeugenden  Argumente“, erläutert Andreas Rehberg. „Für das Umland bleibt ein „built-to suit“ ein wichtiges Thema“, ergänzt Per McKinnell von JLL. Dabei rücke Schleswig Holstein als Standort immer stärker in den Vorderund, allerdings mit der Einschränkung, dass für ein investmentfähiges Produkt längere Mietvertragslaufzeiten gefordert werden. Auf das Stadtgebiet (Waltershof, Altenwerder, Hausbruch im Hamburger Süden) entfielen ebenfalls 104.200 qm, 55% weniger als im Vorjahr.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Branchen liegen Handelsunternehmen und Logistikdienstleister klar in Führung. Die Spitzenmiete (erzielt für hochwertige Flächen in Hafennähe und mit sehr guter Individualverkehrsanbindung wie Altenwerder oder Hausbruch) liegt zwischen 5,50 Euro (JLL) und 5,80 Euro (G & B). Grossmann & Berger spricht auch von einer auf 4,55 Euro gestiegenen Durchschnittsmiete, während die anderen Marktberichte stabile Verhältnisse angeben.

Gut 18% des Vermietungsumsatzes entfielen auf Lagerflächen mit einem Mietpreis von über 5,00 Euro. Weitere 27% wurden zwischen 4,50 und 5,00 Euro  abgeschlossen. Bemerkenswert sei der mit fast 40% hohe Anteil der Mietpreisklasse von 3,00 bis 4,00 Euro. Hier zeige sich, so BNPPRE, dass Mieter aufgrund des fehlenden Angebots auf schlechter ausgestattete oder ältere Flächen ausweichen müssten.

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