Marktüberblick Alternative Investmentfonds

1.Oktober 2016   

Kategorie: Der Immobilienbrief

 

Immobilienfonds sind am gefragtesten

Immobilienfonds stellen ganz klar den Löwenanteil unter den geschlossenen Publikums-AIF. Der Fondsbrief hat die wichtigsten Angebote analysiert. Nicht alle Fonds sind zu empfehlen. Hier einige ausgewählte Ergebnisse in Kürze:

Deutsche Finance. Deutsche Finance Private Fund I.

Offenbar helfen gute Ratings beim Vertrieb geschlossener Publikumsfonds. Der Münchner Anbieter Deutsche Finance zählte 2015 zu den umsatzstärksten Initiatoren. Auf seiner Homepage listet er zahlreiche Gutachten von Ratinghäusern auf – mit Ergebnissen sowohl zum Management als auch zu konkreten Fondsangeboten. Dabei scheinen die Analysten nicht auf die Kosten geachtet zu haben. Die sind auch beim aktuellen Angebot „Deutsche Finance Private Fund I“ nicht ohne.

Meiner Meinung nach… Über einen Dachfonds will die Deutsche Finance das Kapital privater Anleger auf eine Reihe institutioneller Zielfonds verteilen. Einige Punkte in der Konzeption verwirren. So rät der Anbieter potenziellen Investoren, rechtlichen und steuerlichen Rat einzuholen, bevor sie sich beteiligen. Wer macht das bei einer Beteiligung von lediglich 5.000 Euro? Als beispielhafte Investition nennt Deutsche Finance einen europäischen Immobilienfonds mit opportunistischem Ansatz, der eine Rendite von 18 Prozent erzielen soll. Wenn’s klappt. Bei solch einem Risikoprofil sind Verluste natürlich nicht auszuschließen. Gleiches gilt für Investitionen in Schwellenländern wie Indonesien, Myanmar oder in Südamerika. Und jetzt zu den Kosten: Egal wie sich der Fonds entwickelt, kassiert die KVG jedes Jahr drei Prozent des Nettoinventarwertes und damit die Hälfte der Verzinsung, die den Anlegern in Aussicht gestellt wird. Das ist zu viel.

HTB. HTB Fonds 7.

So gut wie neu und richtig eingefahren. Was für gebrauchte Autos gilt, lässt sich auch auf den Zweitmarkt von Fondsanteilen übertragen: Die Beteiligungen sind im Vergleich zum Nominalpreis in der Regel deutlich günstiger, und aktuelle Geschäftsberichte geben Auskunft darüber, ob sich die jeweilige Immobilie positiv am Markt positionieren konnte. Die Bremer HTB setzt auf das Konzept der guten Gebrauchten und bietet mit dem akuellen Fonds „HTB 7“den zweiten von der BaFin gestatteten Zweitmarktfonds. Neu ist im Vergleich zu den Vorgängern jedoch die steuerliche Konzeption.

Meiner Meinung nach… Es muss ja nicht immer ein Neuwagen sein. Zweitmarktfonds wie der HTB 7 ermöglichen es Anlegern ab 5.000 Euro plus Agio, ihren Einsatz auf eine Reihe von gebrauchten Fondsanteilen zu verteilen. Die Einkaufsfaktoren bezogen auf die Jahresmiete sind in der Regel deutlich günstiger als bei neuen Fondsangeboten. Preise und Diversifikation sprechen daher durchaus für solch ein Angebot. Bleibt die Unsicherheit beim Exit. Mit einer neuen steuerlichen Konzeption verfolgt HTB bei dem aktuellen Fonds erstmals keine Buy-and-hold-Strategie, sondern will die Anteile aktiv handeln. Ob die neue Strategie aufgeht, wird sich jedoch erst am Ende des Investments erweisen.

Publity. Publity Performance Fonds 08.

Die Publity AG verfolgt diese Strategie: Immpbilien günstig kaufen und nach kurzer Zeit mit Gewinn wieder veräußern. Da macht der „Publity Performance Fonds 08“ keinen Unterschied. Bislang ist das Konzept aufgegangen.

Meiner Meinung nach… Ein geschlossener Immobilienfonds mit unternehmerischem Konzept. Anleger beteiligen sich nicht an einem oder mehreren voll vermieteten Objekten, sondern finanzieren den Kauf von Gebäuden mit Problemlösungsbedarf. Publity kauft die Immobilien in der Regel aus der Verwertung von Banken. Die sind froh, die Objekte, häufig mit hohen Leerständen, los zu sein, weil sie kaum noch Cash-Flows erwirtschaften. Publity saniert die Immobilienmit begrenzten Mitteln, vermietet sie auskömmlich und verkauft sie auf der Grundlage der Mieteinnahmen nach kurzer Zeit wieder mit Gewinn. Das ist keine reine Theorie, sondern hat sich in der Praxis als machbar und rentabel erwiesen. Ein Angebot für private Kapitalanleger, die mit unternehmerischen Risiken bei Immobilieninvestments umgehen können.

ZBI Professional 10

Der Erlanger Initiator Zentral Boden Immobilien ZBI ist schon so lange Experte in Sachen Wohnungen, als andere dieses Immobilien-Segment noch belächelten. Inzwischen schreien private Anleger wie institutionelle Investoren nach Wohnungen. Aktuell bietet ZBI schon den zehnten Wohnungsfonds an. Wie bei früheren Angeboten stehen Berlin und die Metropolregion Nürnberg im Fokus, diesmal erweitert um eine ganze Reihe weiterer potenzieller Standorte.

Meiner Meinung nach… Wer jetzt in Wohnungen investiert, muss sich darüber im Klaren sein, dass die Zeit der Sonderangebote abgelaufen ist. ZBI hat sich bei seinen vergangenen Fonds als Experte und fairer Partner erwiesen. Das Portfolio wird, anders als bei den Vorgängern, nicht mehr in der Hauptsache aus Berlin und der Metropolregion Nürnberg bestehen, sondern bundesweite A- bis C-Standorte umfassen. ZBI stellt seinen Anlegern beim aktuellen Fonds eine Rendite von knapp sieben Prozent in Aussicht. Das ist vor dem Hintergrund der Marktentwicklung immer noch ein ambitioniertes Ziel, kann aber mit viel Arbeit und Expertise erreicht werden.

Patrizia Grundinvest. Südtor.

Anders als bei der Premiere mit einem Bürogebäude auf dem Campus Aachen, beteiligen sich die Anleger ab 10.000 Euro plus Agio diesmal an einer gemischt genutzten Immobilie. Das „Südtor Stuttgart“ vereint Wohnungen, Büros, ein Hotel, Einzelhandel und eine Parkgarage mit 126 Stellplätzen auf insgesamt 25.000 Quadratmetern.

Meiner Meinung nach… Mit der Patrizia Grundinvest erweitert sich die Zahl der Anbieter um einen ernsthaften Kandidaten. Innerhalb weniger Wochen bringt das Unternehmen schon seinen zweiten Publikumsfonds an den Markt. Dabei verfolgt es die Strategie der Ein-Objekt-Fonds mit konkreten Immobilien. Das gelingt nur relativ großen Unternehmen, denn sie müssen die Immobilie vorfinanzieren. Die Patrizia Immobilien AG als Mutter des Fondsinitiators ist dazu in der Lage. Das Objekt in Stuttgart ist in Ordnung, aber nicht billig. Anleger akzeptieren inzwischen Ausschüttungen mit einer Vier vor dem Komma.

Seniorenresidenz Kriescht GmbH & Co. KG. Pflegeheim in Polen.

Anleger finanzieren ein Pflegeheim in Krzeszyce. Der kleine Ort mit rund 1.500 Einwohnern liegt rund 120 Kilometer von Berlin entfernt. Dort will die Kommanditgesellschaft ein 2,5 Hektar großes Grundstück erwerben und ein Objekt mit 125 Pflegeplätzen in 105 Ein- und zehn Zweibettzimmern darauf errichten, dazu vier Hotelzimmer für Angehörige.

Meiner Meinung nach… Projektentwicklung eines Pflegeheims in Polen als operatives Modell abseits der BaFin-Regulierung. Das Vorhaben ist bereits in Verzug, der Anbieter ein absoluter Novize – sowohl als Anbieter von Kapitalanlagen als auch in der Funktion eines Pflegeheim-Betreibers. Interessenkonflikte sind offensichtlich. Hinzu kommen Währungsrisiken. Entscheiden Sie selbst.

WealthCap. Immobilien Nordamerika 17.

Eine Investition in den US-Dollar ist aktuell keine schlechte Sache. Der Brexit hat das Pfund in den Keller geschickt, und auch der Euro hat unter dem angekündigten EU-Austritt Großbritanniens gelitten. WealthCap bietet seinen zweiten regulierten US-Immobilienfonds an. Anleger beteiligen sich mit dem „Immobilien Nordamerika 17“ erneut an einem Bürogebäude im Silicon Valley. Im August 2015 hat WealthCap 109 Millionen Dollar für den Neubau in Los Gatos gezahlt. Auf Grundlage der Jahresmiete von knapp sechs Millionen Dollar ein Faktor von 18,4 Jahresmieten. Dafür gab es 13.700 Quadratmeter und 516 Stellplätze im Süden des Silicon Valley.

Meiner Meinung nach… Zweiter US-Immobilienfonds nach KAGB-Vorschriften der WealthCap. Wie beim Vorgänger investieren Anleger in ein Bürogebäude im Silicon Valley. Mieter ist Netflix, der weltweit führende Anbieter von Video-Streaming-Diensten und damit ein typisches Kind des Valley. Die Parameter klingen gut. Hält der Mieter durch, sollten die laufenden Ausschüttungen kein Problem darstellen. Wie bei One-Tenant-Objekten steht das Fragezeichen hinter dem Exit. Zeichner verlassen sich darauf, dass die Marktmiete in der Region steigt wie kalkuliert, Netflix verlängert oder ein anderer Mieter einzieht und ein Käufer den prognostizierten Preis zahlt. Typisches Beispiel für die Immobilie als unternehmerische Beteiligung.

INP. 23. INP Deutsche Pflege Portfolio.

Institutionelle Investoren kauften im vergangenen Jahr kauften sie Pflege- und Seniorenheime im Volumen von mehr als 830 Millionen Euro. Damit stieg der Umsatz zum siebten Mal in Folge. Und das Interesse bleibt auf hohem Niveau: Alleine im ersten Quartal hat CBRE Deals im Volumen von 465 Millionen Euro registriert. Doch nicht nur die Profis investieren in Pflegeheime. Geschlossene Publikums-AIF behaupten sich im aktuell schwierigen Markt geschlossener Immobilienfonds  stabil.

Meiner Meinung nach… Die Prognosen sind übereinstimmend und weisen in eine Richtung: Die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland steigt kontinuierlich. Die Grundvoraussetzungen für eine Investition in Pflegeheime stimmen also. Dennoch sind in der Vergangenheit zahlreiche Betreiber Pleite gegangen, Anleger von Publikumsfonds verloren Geld. Ernst & Young sieht jedes siebte Heim von der Pleite bedroht, weil seit 2001 die Zahl der Pflegebetten stärker gestiegen ist als die der stationär Pflegebedürftigen. Seit 2005 meldeten mehr als 500 Heime Insolvenz an. Anleger sollten daher prüfen, ob der Bedarf stimmt. Das hilft ihnen leider nicht, sollten später modernere Heime in der jeweiligen Region neu gebaut werden.

Project Investment. Fonds Nr. 16

Keine Experimente. Fondsinitiator Project Invest aus Bamberg macht, was er am besten kann: Er legt einen weiteren Projektentwicklungsfonds auf, der in den Neubau und die Sanierung von Wohnungen investiert.

Meiner Meinung nach… Anleger verteilen ihren Einsatz ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio auf Wohnungsprojekte in mehrere deutschen Metropolen und Wien und profitieren somit von einer Risikostreuung. Der Fonds investiert in Projektentwicklungen. Entsprechend hoch sind die in Aussicht gestellten Renditen. Die damit verbundenen Wagnisse kann niemand komplett ausschalten, doch für das Konzept spricht die Leistungsbilanz des Anbieters – auch wenn die Darstellung teilweise erklärungsbedürftig ist. Lange negative Ergebnisse erklärt Project mit stillen Reserven, die nicht ausgewiesen werden dürfen. Fakt ist: Bislang konnte der Anbieter alle Wohnungen rechtzeitig an Einzelkäufer verkaufen und seinen Anlegern relativ hohe Renditen ausweisen.

Flex Fonds. Flex Fonds 1 Select.

Hohe Preise, niedrige Renditen, die sich durch die fondstypischen Kosten weiter reduzieren. Daher versucht mancher Anbieter auf die zweite oder sogar dritte Reihe auszuweichen. Doch das gelingt nicht immer. Die Deutsche Bank hat kürzlich ihren Fonds mit „Hidden Champions“ zurückgezogen, angeblich weil sich kein Anleger dafür interessiert hat. Das schreckt Initiator Flex Fonds nicht ab. Er bringt mit dem  Fonds „Flex Fonds 1 Select“ sein erstes reguliertes Angebot mit geplanten Investitionen in Mittelstädten Baden-Württembergs.

Meiner Meinung nach… Die Zeiten der Immobilieninvestitionen in den Top-Sieben-Städten Deutschlands für Publikums-AIF ist vorbei. Bei den Preisen in München, Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Köln, Düsseldorf und Hamburg lohnt sich keine Fondsstruktur. Flex Fonds weicht mit seinem ersten regulierten Fonds für private Kapitalanleger auf B- und C-Standorte im Baden-Württemberg aus. Städte wie Bühl und Laupheim erfüllen die eigenen Investitionskriterien, aber ob sie auch die potenziellen Kapitalanleger überzeugen, wird sich zeigen. Entscheidend ist, dass nach 13 Jahren Mieten, Preise und Nachfrage in der Provinz ähnlich hoch sind wie derzeit.

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