BNPPRe untersuchte die Büro-, Investment- und Einzelhandelsmärkte in Leipzig, Dresden, Erfurt, Chemnitz, Magdeburg und Halle für 2012. Das Ergebnis: Alle untersuchten Städte entwickeln sich sehr stabil und zeigen sich robust. Der Leerstand sinkt und die Nachfrage bleibt stabil. Gute Vorzeichen für die Märkte.
Leipzig
Sowohl bei Mietpreisen und Flächenumsatz als auch bei Investments hat sich Leipzig herausragend entwickelt. Ende 2012 ermittelte BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) einen Büroflächenumsatz von 98.000 Quadratmetern. Darüber hinaus wurde der Leerstand erneut deutlich reduziert: Lediglich 11 Prozent (416.000 m²) der insgesamt 3,7 Millionen Quadratmeter Gesamtbürofläche stehen derzeit leer, wovon nur noch zwei Drittel den Anforderungen der Mieter entsprechen. Die Leerstandsquote marktgängiger Büroflächen liegt also deutlich unter 10 Prozent. Dieser Wert ist, verglichen mit den anderen mitteldeutschen Großstädten, der beste und nähert sich dem gesamtdeutschen Durchschnitt. Die höchsten Leerstände verzeichneten Erfurt (17,4 %) und Magdeburg (15,4 %).
Retail-Immobilien erfreuen sich am Standort Leipzig (die Stadt gilt als zweitstärkster Einzelhandelsmarkt in Ostdeutschland nach Berlin) einer wachsenden Nachfrage internationaler Konzepte. In der Messestadt werden nach Analysen von BNPPRE Spitzenmieten von 120 Euro pro Quadratmeter erzielt. An vergleichbaren Standorten wie Dresden und Erfurt liegen die Werte um rund ein Viertel darunter. Auch in Zukunft rechnet Sachse mit einer guten Nachfrage und der Ansiedlung weiterer Filialisten. Die aktuell durch diverse Flächenerweiterungen entstandenen Leerstände sollten also kurzfristig abgebaut werden.
Dass sich der Großraum Leipzig als Logistikdrehscheibe etabliert, ist an den Flächenumsätzen der Branche ablesbar. „Die verfügbaren Flächen nehmen ab, die Mietpreise sind stabil und weitere Ansiedlungen durch Logistikdienstleister und Händler sind zu erwarten“, erläutert Sachse. Im Jahr 2012 wurde ein bundesweit beachtlicher Flächenumsatz von 219.000 Quadratmetern registriert.
Zudem ist Leipzig unangefochtener Spitzenreiter bei Immobilieninvestments. Weder Dresden noch Chemnitz, Erfurt, Magdeburg oder Halle können mithalten. Mehr als eine halbe Milliarde Euro gewerbliche Investmentumsätze (549 Mio. €) wurden 2012 verzeichnet. Bemerkenswert ist dabei vor allem die erhöhte Nachfrage institutioneller Investoren. Über die Hälfte der Käufer sind zudem internationale Investoren – dies ist in keiner anderen Stadt Mitteldeutschlands der Fall.
Dresden
In Dresden wurde 2012 ein Büroflächenumsatz von 79.000 Quadratmetern registriert. Der Leerstand reduzierte sich erneut, sodass derzeit lediglich 12,1 Prozent (289.500 m²) von insgesamt 2,4 Millionen Quadratmetern Gesamtbürofläche verfügbar sind. Positiv auf die Vermietung hat sich 2012 vor allem die Nachfrage des öffentlichen Sektors ausgewirkt, in dem 40 Prozent aller Arbeitnehmer in Dresden beschäftigt sind. Auch der Technologiesektor beflügelt die positive Entwicklung weiter.
Die sächsische Landeshauptstadt erfreut sich derzeit einer hohen Nachfrage nationaler und internationaler Retail-Filialisten. Sie ist somit nach Berlin und Leipzig der wichtigste Einzelhandelsstandort in Ostdeutschland. Da es vor allem in Shopping Centern im Zentrum aber auch in Randlagen der Stadt deutliche Flächenzuwächse gab, sind in klassischen Handelslagen sogar einige Leerstände zu verzeichnen. Stefan Sachse rechnet damit, dass der Leerstandsabbau hier noch eine längere Zeit in Anspruch nehmen wird. Auch die Mieten werden für diesen Zeitraum einem gewissen Druck ausgesetzt sein.
Im Verhältnis zu bundesweiten B-Standorten werden in Dresden vergleichsweise wenige gewerbliche Transaktionen getätigt, die fast ausschließlich innerhalb des 26er Rings vor allem im Alt-/Neumarkt-Areal stattfinden. BNPPRE beziffert die gewerblichen Umsätze für 2012 auf 127 Millionen Euro. Damit liegt Dresden auf Rang zwei der ostdeutschen Metropolen (ohne Berlin).
Erfurt
Im Jahr 2012 betrug der Flächenumsatz in Erfurt 41.000 Quadratmeter. 17,4 Prozent (312.000 m²) von insgesamt 1,7 Millionen Quadratmetern Gesamtbürofläche stehen derzeit leer. Ebenso wie im Einzelhandel werden auch für Büroflächen die Höchstmieten in der Altstadt am Anger erreicht (rund 10 €/m²). In den vergangen Jahren wurde der Büroflächenbestand in Erfurt stärker erweitert als an anderen Standorten, was zur aktuell relativ hohen Leerstandsquote beigetragen hat.
Die Spitzenmieten im Einzelhandel in der thüringischen Landeshauptstadt liegen derzeit bei 90 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu den Halbmillionenstädten Dresden und Leipzig herrscht hier ein mittlerer Filialisierungsgrad (Anteil großer Handelsketten am Einzelhandel) vor. Perspektivisch ist auch in Erfurt von einer steigenden Nachfrage durch Filialisten auszugehen.
Im Logistiksektor liegt Erfurt mit Leipzig gleichauf. In beiden Städten werden Höchstmieten von 4,25 Euro pro Quadratmeter verlangt. 2012 konnten am Standort bedeutende Verträge mit den Dienstleistern Zalando, Redcoon und dem Buchgroßhändler Neff abgeschlossen werden – insgesamt wurde ein Flächenumsatz von 340.000 Quadratmetern erzielt. Erfurt hat sich damit als wichtiger Logistikstandort etabliert, was sich auch in der zukünftigen Entwicklung widerspiegeln dürfte.
Mit einem Investmentumsatz von rund 80 Millionen Euro verzeichnete Erfurt 2012 zwar ein deutlich geringeres Volumen als Dresden und insbesondere Leipzig, trotzdem ist das Ergebnis für die Größe der Stadt erfreulich und spricht für die Attraktivität des Standorts.
Chemnitz
Im Gesamtjahr 2012 wurden in Chemnitz 39.000 Quadratmeter Büroflächenumsatz erfasst. Darüber hinaus reduzierte sich der Leerstand: Lediglich 12,5 Prozent (169.000 m²) von insgesamt 1,35 Millionen Quadratmetern Bürofläche sind derzeit nicht belegt. Insgesamt zeichnet sich ein leicht positiver Trend auf dem Büromarkt ab, wofür auch der langsame aber stetige Strukturwandel in Chemnitz verantwortlich ist. „Somit erwarten wir in den kommenden Jahren einen weiterhin konstanten Leerstandsabbau sowie die Stabilisierung der Spitzenmiete auf rund 9,50 Euro pro Quadratmeter“, prognostiziert Stefan Sachse.
Als Investitionsstandort tritt Chemnitz dagegen kaum in Erscheinung, was auch im sehr geringen Transaktionsvolumen zum Ausdruck kommt, das 2012 lediglich bei 13 Millionen Euro lag. Der Investmentmarkt wird nahezu ausschließlich durch Privatinvestoren geprägt, wohingegen institutionelle Anleger bislang nicht aktiv sind.
Magdeburg
Mit einem Büroflächenumsatz von 15.000 Quadratmetern stellte Magdeburg 2012 den sechsgrößten Büromarkt Ostdeutschlands dar. Bei einer Gesamtfläche von 900.000 Quadratmetern beläuft sich die aktuelle Leerstandsquote auf 15,4 Prozent (139.000 m²). Die Stadt profitiert von der Lage zwischen Hannover und Berlin und ist Standort für Anlagen- und Maschinenbau, Umwelttechnologie und Logistik-Cluster. Zukünftig ist mit einem konstanten Leerstandsabbau sowie der Stabilisierung der Durchschnitts- und Spitzenmieten (6,50 € bzw.10,50 €/m²) zu rechnen.
Der Investmentumsatz lag 2012 mit 43 Millionen Euro zwar höher als beispielweise in Chemnitz, insgesamt ist aber auch der Magdeburger Markt vor allem durch kleinere Verkäufe im regionalen Kontext geprägt. Große nationale oder gar internationale Investoren haben Magdeburg bislang noch nicht entdeckt.
Halle
Den geringsten Büroflächenumsatz der analysierten Städte wies 2012 Halle auf. Insgesamt konnten hier nur 10.000 Quadratmeter registriert werden. Vom Gesamtbestand in Höhe von 1,25 Millionen Quadratmetern standen Ende 2012 rund 146.000 Quadratmeter (11,7 %) leer. Die Höchstmiete liegt bei 8,40 Euro pro Quadratmeter. Obwohl die Stadt zum Ballungsraum Leipzig/Halle gehört, musste sie, im Gegensatz zu Leipzig und Magdeburg, einen nicht unerheblichen Bevölkerungsrückgang verkraften. Die positiven Impulse, die durch Einrichtungen wie der Universität Halle sowie des Fraunhofer-Leibnitz- und Max-Planck-Instituts ausgelöst werden, könnten zukünftig allerdings die Ansiedlung innovativer Unternehmen unterstützen und damit zu einer wieder positiven Entwicklung des Standorts beitragen.
Die untere Leipziger Straße hat einen starken Nachfrageüberhang im Einzelhandelssektor: Hier liegen die Höchstmieten bei 85 Euro pro Quadratmeter. In den nächsten Jahren ist eine stabile Mietpreisentwicklung in den A-Lagen zu erwarten, zudem wird es weiterhin eine gute Nachfrage von Einzelhändlern in Halle/Saale geben.
Der Investmentmarkt erreichte 2012 mit einem Umsatz von 80 Millionen Euro – ein überproportional gutes Ergebnis, wofür fast ausschließlich zwei große Transaktionen verantwortlich waren, die in dieser Form nicht oft zu verzeichnen sind.