Thomas Döbel, Münchner Korrespondent „Der Immobilienbrief“
Gewerbeimmobilien: 13 Transaktionen über 100-Mio. Euro im 1. Halbjahr 2018
Der Münchner Markt für gewerbliche Immobilien erreichte im 1. Halbjahr 2018 ein Transaktionsvolumen von rund 3,7 Mrd. Euro (Zahlen des Immobilienberaters Colliers International) und übertraf damit den Wert des gleichen Vorjahreszeitraum um 64 Prozent. Mit 13 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich wurde bereits bis zur Jahresmitte 2018 die Anzahl von Großtransaktionen des gesamten Vorjahres 2017 erreicht. Die Verkäufe des CORREO am Hauptbahnhof an die Credit Suisse, des SZ-Tower an Art-Invest, des ATLAS im Werksviertel an die Allianz sowie der East Site Offices an die BlackStone-Tochter OfficeFirst waren die Top-Transaktionen der ersten beiden Quartale 2018.
Anlagemöglichkeiten in zentralen Lagen sind im bisherigen Jahresverlauf für Investoren äußerst rar gesät. Nur 28 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf Objekte innerhalb des Mittleren Rings. In Objekte in weiter außen gelegenen Stadtbereichen wurde rund die Hälfte des Transaktionsvolumens investiert. Ein hohe Anzahl von Transaktionen entfiel auf Umlandobjekte, die durchschnittlich kleiner waren, aber auch zu 22 Prozent des Transaktionsvolumens beitrugen.
Rund zwei Drittel des Transaktionsvolumens wurden mit 2,3 Mrd. Euro in Büroimmobilien investiert. Auf gemischt genutzte Immobilien entfielen über 13 Prozent. Und Hotelimmobilien machten mit gut 340 Millionen Euro einen Anteil von 9 Prozent am Transaktionsvolumen aus.
Mit rund 1,7 Mrd. Euro stammte die Hälfte der in Münchner Gewerbeimmobilien angelegten Mittel von ausländischen Investoren. Internationale Verkäufer waren bei 29 Prozent des Volumens aktiv. Damit ergab sich ein Kapitalzufluss von über 600 Millionen Euro aus dem Ausland, was die anhaltend hohe Attraktivität der bayerischen Landeshauptstadt bei internationalen Investoren beweist.
Geschlossene Immobilienfonds bildeten mit 640 Mio. Euro die stärkste Käufergruppe, gefolgt von privaten Investoren/Family Offices, Vermögensverwalter, Opportunity Fonds/Private Equity Fonds sowie offene Immobilienfonds/Spezialfonds mit einem investierten Volumen von jeweils zwischen 500 und 550 Millionen Euro. Die Anteile am Volumen auf der Verkäuferseite verteilten sich in fast jeweils gleichen Umfängen auf Offene Immobilienfonds und Spezialfonds, Projektentwickler, sowie geschlossene Immobilienfonds und Opportunity Fonds/Private Equity Fonds, die zu mehr als jeweils 500 Mio. Euro des Halbjahresvolumen beitrugen.
Die Renditen verharren stabil auf tiefem Niveau. Die Spitzenrendite für Bürogebäude in München erreichte wieder – unverändert seit drei Quartalen – 3,20 Prozent. An vielen Standorten werden von den Investoren Mietpreissteigerungen als Folge des extrem angespannten Vermietungsmarkts erwartet. Auch Investitionen in Projekte oder Objekte mit Entwicklungsmöglichkeiten werden zunehmend in Betracht gezogen, und sogar Immobilien an geeigneten Standorten mit großen Leerständen, da hier Chancen auf dem Vermietungsmarkt schneller genutzt werden können als bei vermieteten Objekten.
Béla Tarcsay, Head of Capital Markets bei Colliers International in München, erwartet angesichts mehrerer größerer Transaktionen in der Pipeline sowie dem ungebrochen hohen Investoreninteresse für das Gesamtjahr 2018 ein Transaktionsvolumen im Bereich von 7 Mrd. Euro, was das höchste Ergebnis seit 2007 wäre: „München bietet interessante Anlagemöglichkeiten für viele unterschiedliche Investorentypen. Langfristige Core-Investoren können ihr Kapital in großvolumige Objekte investieren, was in Zeiten reichlich vorhandener Liquidität einen Vorteil darstellt. Anleger mit höheren Renditeanforderungen kommen auf ihre Kosten, wenn sie Objekte mit Entwicklungs- oder Repositionierungsmöglichkeiten erwerben“, so Tarcsay.
Büroimmobilien: Rekordhalbjahr am Münchner Vermietungsmarkt
Mit 454.500 Quadratmeter Vermietungsumsatz (Angaben von Colliers International) wurde am Münchner Bürovermietungsmarkt im 1.Halbajhr 2018 der höchste Wert seit 2001 erzielt. Der Flächen- und Vermietungsumsatz des vergleichbaren Vorjahreszeitraumes wurde nochmals um jeweils 15 Prozent gesteigert. Zusätzlich kamen rund 22.600 Quadratmeter in Eigennutzung hinzu. Das Rekordergebnis ist vor allem durch Großanmietungen erreicht worden. 44 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes wurden immerhin durch Verträge über mehr als 5.000 Quadratmeter generiert, davon sogar neun Abschlüsse über jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern.
Der Münchner Büromarkt ist weiterhin von einem historisch sehr knappen Angebot von kurzfristig vermietbaren Flächen gekennzeichnet. Insgesamt stehen zur Jahresmitte 2018 511.800 Quadratmeter für die kurzfristige Anmietung zur Verfügung, was einer Leerstandsrate von 2,3 Prozent entspricht. Im Stadtgebiet Münchens ist sie mit 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zwar konstant, aber unverändert besonders gering geblieben. Der Leerstandsabbau im Umland, wo die Leerstandsrate von 5,1 Prozent im zweiten Quartal 2017 auf aktuell 4,0 Prozent gesunken ist, war besonders deutlich zu spüren, da mangels innerstädtischem Angebot häufig Büroflächen außerhalb des Stadtgebiets vermietet wurden.
Die Situation des knappen Flächenangebots wird sich in den nächsten zwei Jahren nicht spürbar ändern. 2018 werden voraussichtlich rund 219.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, von denen bereits rund 70 Prozent vermietet sind. Und im nächsten Jahr 2019 sollen zwar nach aktuellem Stand rund 372.000 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt werden, von denen jedoch 85 Prozent als eigengenutzte Erweiterungen nicht mehr für die freie Vermietung verfügbar sind.
Als Folge des knappen Angebots lag die Durchschnittsmiete auf dem Münchner Markt für Büroimmobilien um 10 Prozent über Vorjahresniveau und erreichte mit 18,20 Euro pro Quadratmeter zum Halbjahr 2018 einen neuen Spitzenwert. Im Stadtgebiet beträgt die Durchschnittsmiete aktuell 19,90 Euro pro Quadratmeter, im Umland durchschnittlich 11,20 Euro.
Mit jeweils rund 16 Prozent Anteil am Vermietungsumsatz sind der IT-Sektor und das verarbeitende Gewerbe die nachfragestärksten Branchen, gefolgt von der öffentlichen Hand mit rund 12 Prozent Umsatzanteil. Hier ist insbesondere die Verwaltung der Landeshauptstadt München, die angesichts ihres Wachstums weiterhin Personalstärke aufbaut.
Immer stärker an Bedeutung gewinnen seit 2015 als neue Akteure auf dem Vermietungsmarkt die Business Center und Anbieter von Coworking Spaces. Deren Nachfrage liegt inzwischen sogar vor den traditionell stark vertretenen Beratungsunternehmen. In den ersten sechs Monaten 2018 mieteten die boomenden Business Center rund 42.400 Quadratmeter, knapp ein Zehntel des gesamten Vermietungsumsatzes in München. Alexander de Oliveira Kaeding, Research-Analyst bei Colliers International in München sieht die Marktposition von Coworking-Anbietern auch in den nächsten Jahren weiter wachsen: „Damit bedienen sie die Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplätzen, die bei den Endnutzern mittlerweile sehr hoch ist. Nicht nur junge Startups, sondern auch große Unternehmen nutzen diese Möglichkeiten.“
Der Münchner Büromarkt setzt nach einem bereits sehr starken Vorjahr seinen Rekordkurs auch in 2018 fort. Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers Internationa,l erwartet auch im weiteren Jahresverlauf eine hohe Nachfrage und rechnet für das Gesamtjahr mit einem Vermietungsumsatz im Bereich von 850.000 Quadratmeter. „Der Büromarkt befindet sich derzeit in einer Hochphase, die sich sowohl aus der guten konjunkturellen Lage speist als auch aus der Tatsache, dass viele Unternehmen aus strategischen Gründen in München vertreten sein wollen. Sollte sich die Konjunktur in der nächsten Zeit abkühlen, worauf manche Frühindikatoren ja hindeuten, erwarten wir für den Münchner Büromarkt eine Konsolidierung auf hohem Niveau. Ein relevanter Leerstandsaufbau wäre auch in einem solchen Fall nicht zu erwarten.“, so Bigelmaier.