Daniela Fischer, Immobilien Research DekaBank
Der Start in das Jahr 2014 misslang der niederländischen Volkswirtschaft mit einem BIP-Rückgang im ersten Quartal um 0,4%. Der witterungsbedingte Einbruch bei den Erdgasverkäufen zu Jahresbeginn erwies sich als merklicher Rücksetzer auf dem Weg der Erholung. Bereits im zweiten Quartal zeigten die Niederlande wieder ein solides Wachstum und der Erholungsprozess dürfte sich fortsetzen. Für 2014 rechnen wir mit einem BIP-Wachstum von 0,7% und für 2015 von 0,8%. Die Arbeitslosigkeit sollte dank der anziehenden Inlandsnachfrage und steigender Exporte leicht zurückgehen. Strukturelle Belastungsfaktoren bleiben die ausstehende Haushaltskonsolidierung und die Verschuldung der privaten Haushalte mit langfristigen Krediten. Nach kräftigen Rückgängen in den Vorjahren ist die Stabilisierung der Hauspreise seit Mitte letzten Jahres hingegen positiv hervorzuheben. Ursachen für die Immobilienkrise waren die zu laxe Kreditvergabepraxis der Banken sowie steuerliche Fehlanreize. Auch die Abwärtsspirale im Einzelhandel ist gestoppt. Die schwache Inlandsnachfrage hatte das Land in die Rezession getrieben. Nun kehrt das Vertrauen der Konsumenten zurück. Aufgrund der strukturellen Belastungsfaktoren dürfte das mittelfristige Konsumwachstum jedoch erheblich geringer ausfallen als in den vergangenen Dekaden. Bei Wohnimmobilien ist mittelfristig zudem nicht mit nennenswerten Preissteigerungen zu rechnen, die den Konsum beflügeln könnten. Die Arbeitslosigkeit ist zwar im europaweiten Kontext niedrig und zuletzt gesunken, dennoch bewegte sich die Quote mit 6,8% zur Jahresmitte 2014 auf einem für das Land weiterhin sehr hohen Niveau. Aufgrund des hohen volkswirtschaftlichen Offenheitsgrads, der guten Positionierung in der globalen Wertschöpfungskette sowie hoher internationaler Wettbe-werbsfähigkeit bleibt der Außenhandel eine entscheidende Antriebskraft für die niederländische Konjunktur.
Konzentration der Unternehmen auf multifunktionale Core-Bürolagen
Der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2014 belief sich landesweit auf 390.000 m², davon entfiel über die Hälfte auf die G4-Städte Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht. Die Hauptstadt dominiert den Mietmarkt. Die Unternehmen konzentrieren sich auf die multifunktionalen Core-Lagen, was zulasten der monostrukturellen peripheren Teilmärkte geht. Konsolidierung und Umzüge in neuere gut angebundene sowie kosteneffiziente Gebäude prägen nach wie vor den Markt. Ein weiterer Trend ist die Konversion obsoleter Bürogebäude insbesondere in Wohn- und Hotelnutzung, womit der strukturell hohe Leerstand beispielsweise in den Amsterdamer dezentralen unter hohem Leerstand leidenden Teilmärkten Südost sowie West verringert werden soll. Während die nominalen Spitzenmieten in Amsterdam und Rotterdam seit 2011 auf stabilem Niveau verharren, ergaben sich in Den Haag und Utrecht leichte Rückgänge. In Amsterdam hatte sich der Abschwung hingegen in einer starken Zunahme der Incentives gezeigt. Seit letztem Jahr ist die Tendenz bei den Incentives rückläufig, dies gilt vor allem für die Kernlagen. Dank der moderaten Bautätigkeit und der Konjunkturerholung erwarten wir im Prognosezeitraum bis 2018 stetige Leerstandsrückgänge. Das hohe Ausgangsniveau sowohl beim Leerstand als auch den Mieteranreizen dürfte im laufenden und im kommenden Jahr weiterhin das nominale Mietniveau belasten. Zwischen 2016 und 2018 erwarten wir dann jährliche Steigerungen von durchschnittlich rd. 3% pro Jahr.
Hotelmarkt im Aufwind
In Amsterdam spielt der internationale Reiseverkehr insbesondere auch aus dem Vereinigten Königreich, den USA und Deutschland eine große Rolle. Die Amsterdamer Tourismusbranche profitierte im vergangenen Jahr von der Wiedereröffnung der drei wichtigsten Museen, weiteren kulturellen Highlights sowie großen Kongressen und verzeichnete ein steigendes Gästeaufkommen sowie steigende Zimmererlöse. Der Aufwärtstrend hat sich im ersten Halbjahr 2014 verstärkt. Der RevPAR erhöhte sich um knapp 10%. Die Konjunkturerholung dürfte die Nachfrage durch Geschäftsreisende und Freizeittouristen weiter beleben. Mit einer Anfang 2014 im europaweiten Metropolenvergleich hohen Bauquote von über 8% des Bestandes steigt allerdings auch die Konkurrenz für die bestehenden Hoteliers.
Mit Ausnahmen von Luxuswaren und Toplagen schwache Einzelhandelsnachfrage
Die Flächennachfrage von Einzelhändlern war 2013 wegen der anhaltend rückläufigen Einzelhandelsumsätze generell verhalten und selektiv. Ausnahmen hiervon waren erneut das Luxussegment sowie Toplagen, auf die sich die internationalen Retailer bei Neueröffnungen von Ladenlokalen konzentrieren. Gefragt waren vor allem die vier Großstädte allen voran Amsterdam als Top-Shopping-Destination und internationaler Tourismusmagnet. In den Hauptlagen von Amsterdam sind weiterhin nur wenige Ladenlokale von Leerstand betroffen. Der landesweite Leerstand hingegen stieg wegen der schwachen Nachfrage zur Jahresmitte 2014 weiter an, besonders betroffen sind sekundäre Lagen. Mit Ausnahme von Amsterdam und Utrecht standen auch die Spitzenmieten unter Abwärtsdruck. Für Amsterdam erwarten wir bis 2018 im Vergleich zur Historie leicht unterdurchschnittliche Steigerungsraten von knapp 4% jährlich.
Knappes Flächenangebot in Hot Spots führt zu maßgeschneiderten Neubauprojekten
Die Nachfrage nach Logistikflächen generell blieb auch im ersten Halbjahr 2014 verhalten. Gefragt waren vor allem moderne Objekte. Während der Leerstand insgesamt weiter anstieg, blieb das Angebot an modernen und hochwertigen Flächen in den begehrten Hot Spots knapp, sodass maßgeschneiderte Neubauprojekte (built-to-suit) gestartet wurden. Konsolidierung und Flächenoptimierung bleibt ein wichtiger Markttreiber. Viele Unternehmen suchen Größenvorteile in großflächigen Gebäuden in optimaler Lage, die durch das bestehende Angebot nicht gedeckt werden können. Die Spitzenmieten waren durch Stagnation geprägt. Angesichts der zunehmenden Exporte infolge der erwarteten Konjunkturerholung sowie der dynamischen Entwicklung des Online-Handels ist ab nächstem Jahr wieder mit leicht steigenden Spitzenmieten in den Topmärkten zu rechnen.
Nachfrage in der Amsterdamer Südachse beflügelt Investmentmarkt
Im ersten Halbjahr 2014 wurden landesweit knapp 4 Mrd. EUR in den gewerblichen Immobilienmarkt investiert. Dies entspricht 73% des Gesamtjahresergebnis 2013. Mit mehr als 60% des Volumens war der Anteil ausländischer Investoren außergewöhnlich hoch. Wegen der gestiegenen Nachfrage und großer Deals entlang der Südachse in Amsterdam entfielen 29% auf Büroimmobilien. Offene Immobilienfonds aber auch Private-Equity-Unternehmen aus den USA erwiesen sich als wichtige Player. Einzelhandels- und Logistikliegenschaften generierten weitere 20% bzw. 18% des Investmentumsatzes, Portfolioverkäufe sowie andere Nutzungsarten wie beispielsweise Hotels etwas mehr als ein Drittel. Die im europaweiten Vergleich relativ hohe Spitzenrendite von Büroimmobilien in Amsterdam verzeichnete wegen der regen Nachfrage erstmals wieder Rückgänge. Wir erwarten im laufenden und im kommenden Jahr weitere Renditerückgänge. Amsterdam bietet im europaweiten Kontext bis 2018 überdurchschnittliche Ertragsperspektiven von rd. 6% jährlich. Dabei dürfte sich vor allem das laufende Jahr dank Kapitalwertsteigerungen aufgrund sinkender Anfangsrenditen als besonders ertragsstark erweisen.