Offene Fonds in der Bewertungskrise?

25.Februar 2010   

Kategorie: Der Immobilienbrief

Degi mit Rekordabwertung“. Das war die Schlagzeile der letzten Ausgabe. Der Fondsmanager hatte beim Degi Global Business die Anteilswerte über 21% abwerten müssen. Die Portfolioabwertung lag „nur“ bei 13% und beruhte auf zwei großen Einzelabwertungen. Wir hatten Ihnen schon vor 2 Wochen erklärt, dass solche Abwertungen in der derzeitigen Situation durchaus üblich und logisch sind und dies nicht automatisch eine schlechte Qualität des Fondsmanagers bedeutet. Das Positivbeispiel Catella hatten wir Ihnen bereits vorgestellt. Nun hat Catella gestern den ersten offenen Immobilienfonds nach deutschem Investmentrecht vorgestellt, der nur in einer einzigen Stadt, in diesem Fall München, investiert. In 2 Wochen erfahren Sie Näheres. Wir fragten uns, wie die Situation bei den anderen Gesellschaften aussieht?

Die Deka reagierte auf die Entwicklung bei Aberdeen mit einem Schreiben an die Anleger (Schreiben liegt der Redaktion vor). Auch wenn die Deka keine reinen institutionellen Fonds anbietet, so sorgt die Abwertungswelle bei den institutionellen Fonds auch bei Publikumsfonds für nervöses Zucken bei manchen Anlegern. Darauf verweist auch die Deka. Dort heißt es: „Eine Vergleichbarkeit zu Produkten, die sich an den typischen Privatanleger wenden, ist […] nicht gegeben.“ Auch ist die Struktur des Degi Global Business grundverschieden. Während der betroffene Fonds der Degi nur über 13 Immobilien verfügt, die zudem noch hauptsächlich im schwer gebeutelten Süd- und Osteuropa liegen, haben die drei von der Deka gemanagten Fonds „Deka ImmobilienGlobal“, „ImmobilienEuropa“ und „WestInvest InterSelect“ teilweise bis zu 160 Immobilien im Bestand. Während die FK-Quote beim Degi Fonds mittlerweile 46% beträgt, liegt diese bei den Deka Fonds zwischen 12 und 19%. „Die Objekte in den Offenen Immobilienpublikumsfonds der DekaBank werden mindestens einmal jährlich bewertet. Im laufenden Geschäftsjahr 2009/2010 wurden beim Deka- ImmobilienGlobal und Deka-ImmobilienEuropa bereits rund 31 bzw. 40% der Objekte bewertet und im Fondspreis verarbeitet. Beim WestInvest InterSelect sind es sogar 86%. „Nennenswerte Abwertungen gab es nicht, was sich auch an der Performance der Fonds ablesen lässt“, so Dr. Matthias Danne, Vorstandmitglied der DekaBank auf Anfrage von „Der Immobilienbrief“. Danne weiter: „Die DekaBank profitiert derzeit von einer auskömmlichen bis sogar leicht zu hohen Liquiditätsquote in den 3 Offenen Immobilienfonds. Zudem liegt der Anteil privater Anleger in den Offenen Immobilienfonds bei mehr als 90%. Durch die Fondszusammenlegungen 2009 wirkt sich schließlich der hohe Anteil der Investitionen in stabilen Märkten wie Deutschland, Benelux oder Österreich positiv aus.“ Die Deka will, lt. internen Aussagen in diesem Jahr bis zu 2 Mrd. Euro investieren. Wo ist noch unklar.

Auch bei UBS reagierte man prompt. Die Lage sei nicht dramatisch. Abwertungen seien im derzeitigen Marktumfeld unvermeidlich. Im Monatsreporting per Ende 2009 ist von Abwertungen im Warschau Portfolio von bis zu 2 Mio. Euro die Rede. Hauptgrund hierfür waren lt. UBS Anpassungen im Liegenschaftszinssatz der Objekte. Eine weitere Abwertung fand bei den Objekten „La Hulpe“ in Brüssel (-2,8 Mio. Euro) und bei „Biocca“ in Mailand (-0,7 Mio. Euro) statt. Im Objekt FAC 1 und FAC 2 am Frankfurter Flughafen hat sich hingegen der Verkehrswert erhöht (+2,3 Mio. Euro). Der Euroinvest hat per Ende Januar 60 Liegenschaften im Wert von 3,2 Mrd. Euro im Bestand und ein Fondsvermögen von 2,4 Mrd. Euro.

Beim Immo-Invest von Union Investment sieht man das Thema Abwertungsrisiken entspannt. „Wir sehen, dass seit Beginn der Finanzmarktkrise in vielen Büromärkten weltweit deutlich rückläufige Mieten zu verzeichnen sind. Marktbedingte Wertanpassungen wird es dort geben, wo längere Leerstände entstehen oder die Mieten in den Objekten nachhaltig sinken. Wir behalten insbesondere die Finanzzentren im Auge und lassen unsere Objekte mehrfach im Jahr durch die Sachverständigen bewerten. Abwertungsschübe sind damit für unsere Fondsportfolios ausgeschlossen.“

Das Unternehmen weiter: „In der Hochpreisphase 2006/2007 haben wir ganz bewusst auf Investments in den überteuerten Märkten verzichtet und sind stattdessen auf weniger stark nachgefragte Märkte u.a. in Lateinamerika ausgewichen. Zudem hat Union Investment diese Phase genutzt, um umfangreiche Immobilienverkäufe in Deutschland zu tätigen. Hierbei wurden deutliche Mehrwerte gegenüber den SV-Werten erzielt.“

Auch bei KanAm sieht Pressesprecher Dr. Michael Birnbaum keinen Grund zur Sorge. „Der KanAm grundinvest Fonds hat immer eine markt- und zeitnahe Bewertung seines Immobilienportfolios. So haben wir uns auch frühzeitig auf die schwierige Marktverhältnisse vor allem nach den Geschehnissen im Herbst 2008 eingestellt. Diese – selbstverständliche – kaufmännische Vorsicht findet ihre Entsprechung in einer hohen (fast 100-prozentigen) Vermietungsquote, einem ausgeglichenen Portfolio erstklassiger Bürogebäude in besten Lagen, die an verlässliche Mieter langfristig vermietet sind; zudem verfügt der KanAm grundinvest Fonds im Branchenvergleich über die geringste Zahl auslaufender Mietverträge in diesen Jahren“, so Birnbaum. Man sehe daher kein Abwertungsrisiko, weil Schwankungen immer bereits frühzeitig bedacht wurden. Der KanAm grundinvest sei vielmehr „langweilig“ stabil.

Fazit: Im Background Gespräch wird von vielen Seiten die Art der Bewertung bei Aberdeen/ Degi kritisiert. Während andere Anbieter ihr Portfolio im Laufe des Jahres bewerten, wurde das Portfolio des Degi Global Business auf einmal bewertet. Das führt zu Störgefühlen bei Mitbewerbern und Anlegern, die sich dann auf die ganze Branche, ob institutioneller Fonds oder Publikumsfonds, auswirken. Auch wenn im laufenden Jahr weitere Abwertungen drohen, bleiben wir im Großen und Ganzen entspannt, solange sich die in der Presse kolportierte, drohende Gewerbeimmobilienpleite in den USA als Zeitungsente herausstellt. Sollte jedoch die Pleite kommen, so werden auch Offene Fonds, insbesondere mit US-amerikanischen Immobilien in Schwierigkeiten geraten.

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