Eigentlich schien Ruhe in die Szene der Offenen Immobilienfonds eingekehrt. Die Reaktionen auf den irrealen Run letztes Jahr hat jeder verstanden. Bis auf wenige Randerscheinungen der Szene konnten alle relevanten Publikumsfonds ihre Tore wieder schnell öffnen. Dann überraschte Aberdeen Immobilien Kapitalanlagegesellschaft (ehemals Degi) vor zwei Wochen mit der Aussetzung der Rücknahme und Ausgabe der Anteilscheine für ihren Fonds Degi International. Auch Degi Europa bleibt ausgesetzt. Durch den Verkauf der Degi an Aberdeen waren zunächst hausgemachte Akzeptanzprobleme der Anleger zu vermuten gewesen. Schließlich investiert „Mütterchen Mü“ lieber bei der Dresdner Bank als bei Aberdeen. Natürlich war es auch mehr als logisch, dass Commerzbank Kundenbetreuer ohne Aberdeen-Bindung sich fragen würden, warum viele Anleger ihr Geld außerhalb ihres Provisionsbereiches parken sollten. Und sicherlich wäre auch noch über einzelne Großkunden mit Sondersituationen zu spekulieren gewesen.
Schließlich hatten viele Offene Publikums-Immobilienfonds in der Boomphase den Fehler begangen, sich als neue Assetklasse für institutionelle Anleger zu profilieren. Die konnten auf einmal ihr Geld mit akzeptabler Verzinsung und gleichzeitiger jederzeitiger Rückgabemöglichkeit parken. Schließlich gilt der Schutz des Kleinanlegers, für die die Gesetze geschaffen wurden, auch für institutionelle Anleger. Anders als die Offenen Fonds für Institutionelle, die auf die Zielgruppe ausgerichtet sind, erwies sich das für die Publikumsfonds als Eigentor. Sogar Sparkassen zogen ihre Eigenanlage beim Deka Fonds ab. Und als sei ein Eigentor nicht genug, wurde der Gleichheitsgrundsatz noch einmal gefestigt, so dass weder Rentensparer noch Kleinanleger an ihr Geld kamen. Das schafft kein Vertrauen.
Jetzt schloss sich aber auch AXA Investment Managers letzte Woche mit der Schließung des AXA Immoselect an. Das verunsichert und baut für alle noch geschlossenen Offenen Immobilienfonds eine Bugwelle. Der Zweitmarkt erlaubt gleichzeitig Spekulationsüberlegungen, die umso stärker das Rückgabepotential erhöhen, je größer der Börsenabschlag gegenüber dem Rücknahmewert ist. Schließlich gab es bislang wenige Abwertungen. Vor dem Hintergrund weltweit crashender Märkte, wo sogar im Heimatland der Stabilität, Deutschland, 1a-Immobilien durchaus 20% Bewertungsverlust erleiden können, verunsichert das weiter. Von institutionellen Fonds hören wir von Asien-Abwertungen bis über 50%. Aber auch Europa hat kräftig nachgelassen. Wie stark der Einbruch war und wie der Anleger davon profitieren kann, zeigt Ideenkapital Metropolen Europa auf. Anleger kaufen jetzt indirekt Immobilienanteile an einem europäischen Portfolio für einen Kurswert von unter 60, der in der Spitze 2007 noch 114 gekostet hat.
Für die Offenen Fonds und ihr Image dürfte aber weit problematischer sein, dass aus der ersten Schließungswelle im Oktober 2008 immer noch Morgan Stanley P2 Value, KanAm US Grundinvest und TMW Weltfonds geschlossen sind. Auch Degi Europa ist jetzt länger als 12 Monate zu. Während die Finanzaufsicht das erste Jahr bei positiven Öffnungsaussichten eher gelassen angeht und so das Fondsmanagement stressfrei bleibt, dürfte sich nach einem Jahr ein böser Stimmungswechsel ergeben. Schließlich hat der Anleger ein Recht auf sein Geld. Jetzt wird das BaFin auf Verkäufe drängen; ansonsten droht Managementunterstützung durch die Aufsicht. In Bezug auf Management stellt sich natürlich die Frage, ob es wirklich eine so geniale Streuungsidee war, Kleinportfolien im dreistelligen Millionenbereich weltweit zu streuen und einzelne Immobilien an weit von einander entfernten asiatischen Standorten und auch gemischten Nutzungsarten zu kaufen. MS P2 Value hat schon abgewertet. Dennoch dürften insgesamt viele aktuelle Bewertungsansätze die kommende Markterholung bereits antizipiert haben.
Fazit: Der Spass ist vorbei. Zu unserem Unverständnis der generellen Morgan Stanley Investitionspolitik speziell in Deutschland hatten wir uns schon vor dem Crash geäußert. Asien hatten wir dabei noch nicht einmal beurteilen können. Aus Fondssicht war hier der renommierte Deutschlandspezialist Walter Klug zuständig. Verbesserungsfähige Immobilienstrategien in einzelnen Ländern sind oft Symptom für Optimierungspotentiale auch in anderen Ländern. Das Gerangel der Offenen Fonds und ihr Spiegel in der Publikumspresse verunsichert verstärkt Kleinanleger. Das trifft auch andere Fonds, die sonst in ruhigem Fahrwasser sind. Für die betroffenen Fonds erhöht sich das auf Lauer liegende Rückgabepotential bei erneuter Öffnung immer weiter. Das vermindert die Öffnungs-Chancen. Immobilienverkäufe werden notwendig. Das wiederum kann den Markt gerade in der Erholungsphase beeinträchtigen. Wenn dann noch in nicht ferner Zeit die geordnete Abwicklung einzelner Fonds mit BaFin-Unterstützung kommt und etwaige altbekannte und imagetragende Manager wie z. B. Walter Klug von MS P2 Value mit der Altergrenze oder auslaufenden Verträgen konfrontiert sind, dürfte das auch nicht imagefördernd und stabilisierend wirken. Und Platow glaubt durchaus, dass zum ersten Mal in der Geschichte der Offenen Fonds Ende nächsten Jahres nicht mehr alle auf der BVI-Liste als aktive Fonds geführt werden. Es gehen durchaus Gerüchte, dass Morgan Stanley auch hier durchaus early mover Qualitäten beweisen könne.