Branche sieht auf BIIS-Bewertertagung Mindestziele erfüllt. Business as usual für Publikumsfonds. Dennoch bleiben Klumpenbildung, Risikoerhöung und Benachteiligung von kleinen Versicherungen und Pensionskassen Kritik-Gegenstand der Szene.
Grundsätzlich zeigten sich die Teilnehmer des Jahreskongresses des BIIS, des Verbandes der Immobilienbewerter, mit den derzeit anstehenden Regelungen des Entwurfs zur Regulierung offener Fonds in Grundzügen zufrieden. Wichtigster Geburtsfehler ist allerdings die Gefahr, dass durch die vorgesehenen Kündigungsfristen das Geschäft der offenen Immobilienfonds für Institutionelle, die zumindest zahlenmäßig inzwischen die Mehrzahl der Offenen Fonds stellen, erschweren. Wir berichteten in der letzten Ausgabe schon vorab. Auf der BIIS-Tagung warnte RREEF CEO Georg Allendorf davor, die Zielgruppe institutioneller Anleger auszuschließen. RREEF habe sehr gute Erfahrungen sammeln können. Barbara Knoflach, SEB Asset Management, ergänzte, dass von derzeit 44 OIF nur noch 18 klassische Publikumsfonds seien, die übrigen 26 Fonds seien offene Fonds für Institutionelle, von denen außerdem lediglich 9 Fonds aus den großen Bankengruppen kämen. Es stelle sich zumindest vordergründig die Frage, ob es politisch vielleicht gewollt sei, dass nur noch Banken ihre hauseigenen Produkte verkaufen werden.
Daneben sieht SEB-Fondschefin Barbara Knoflach allerdings auch ein erhöhtes Risiko zur Klumpenbildung, da sowohl die künftig geltende Beschränkung des Fremdkapitalanteils auf 30% des Anlagevermögens als auch die Steuerbefreiung die Fonds zu verstärkten Investments in Deutschland leiten würden. Zudem erschwere die Absenkung der FK-Quote die Liquiditätssteuerung, da Fonds zwar meist sowieso unter der neuen 30%-Grenze gelegen hätten, aber diese Fremdverschuldungsreserve die erste Verteidigungslinie bei Mittelabflüssen gewesen wäre. FDP-Finanzausschussmitglied Frank Schäffler monierte fehlende Geschlossenheit der Branche der Offenen Immobilienfonds, da in Berlin nur Gehör finde, wer mit einer Stimme spräche. Dem BVI sei es speziell zu Beginn der Debatte nicht gelungen, die Ziele der großen Bankentöchter mit eigenem Publikums-Hausvertrieb mit denen der anderen Anbieter zu verbinden. Ansonsten wurden die Branchenmatadore auch diesmal nicht müde, Notwendigkeit und Sinn der Offenen Immobilienfonds annähernd gebetsmühlenartig herauszuarbeiten.
Feri-Immobilienresearch-Leiter Wolfgang Kubatzki zeigte die enge Korrelation von Inflation und Fondsperformance auf. Dies überrascht angesichts der Lösung der langjährig negativen Gewerbeimmobilienpreisentwicklung von der Inflation zwischen 1993 und 2005. Fondsgesellschaften müssten das Vertrauen der Anleger zurückgewinnen. Gesetzessicherheit sei Voraussetzung. Das Management müsse sich auf eine zukünftige Strategie festlegen. Transparenz der erwarteten Ertragssituation auf Portfolioebene sei notwendig. Das Immobilienportfolio solle mit transparenter Bewertung auf Core Immobilien in Core Immobilienmärkten begrenzt werden. Im Vertrieb müssten die veränderten Rahmenbedingungen kommuniziert werden.
Die Charts von Barbara Knoflach zeigten die dramatische Wirkung alleine der Ankündigungspolitik des BMF zur Regulierung auf das Anlegervertrauen. Auch träfe die Regulierung die Offenen Fonds mit insgesamt breiter Spreizung im Bewertungs-Korrekturbedarf gleichermaßen. Auch bei den derzeit „geschlossenen“ Fonds gäbe es ein deutliches Auseinanderklaffen der Wertentwicklung und durchaus positive Entwicklungen. SEB habe trotz Schließung sogar Mittelzuflüsse. Noch breiter geht die Bewertungsschere bei der Betrachtung aller Fonds auseinander. Das macht aus „Der Immobilienbrief“- und Branchensicht die fehlende Realitätsnähe der ursprünglich angedachten pauschalen Abwertung von 10% deutlich, durch die im Vergleich zur tatsächlichen Situation heute Millionen Anlegern direkt oder indirekt das Vermögen um mehrere Milliarden Euro gekürzt worden wäre.
Research-Chefin Hela Hinrichs von Jones Lang LaSalle warf einige neue Schlaglichter auf Perspektiven des Immobilienmarktes, die zum Denken anregen. Außer in Deutschland sei es in kaum noch einem Land üblich, dass Mitarbeiter über feste Büroarbeitsplätze verfügen. Bedarfseffekte können bei einer Anpassung deutscher Usancen an das Ausland das tradierte Immobilienumfeld verändern. Bei Nachhaltigkeit gehe es weniger um Zertififizierung als darum, dass die Mieter faktisch verstärkt auf Kosten und Nachhaltigkeit achten würden. Hinsichtlich der Immobilie, die auch in Deutschland zu einer anerkannten Assetklasse geworden sei, müsse man damit rechnen, dass sie die Volatilität anderer bestehender Assetklassen annehmen werde. Das sei nicht verwunderlich. Zudem werden Lebenszyklen und Immobilienzyklen kürzer.