Offene Immobilienpublikumsfonds bleiben für Privatanleger fast ohne Regulierungseinschränkungen

Die Bundesregierung hat am vergangenen Mittwoch den Entwurf für ein Anlegerschutzgesetz beschlossen. Für die originäre Zielgruppe der privaten Anleger ändert sich materiell nichts. Im Gegenteil, er wird zukünftig vor „Schließungen“, also der Aussetzung der Anteilsrücknahmen durch das Fondsmanagement geschützt. Der „normale“ Anleger kann nach Inkrafttreten des Gesetzes jederzeit monatlich für 5.000 Euro Anteile eines offenen Immobilienfonds zurückgeben. In der Krise war die Irrationalität dadurch deutlich geworden, dass
bei Fondsschließungen „Rentensparer“ mit institutionellen Anlegern mit zweistelligen
Millionenbeträgen „gleichgestellt“ wurden und damit im worst case jetzt seit zwei Jahren
keine „Rente“ mehr bekommen. Dieser auch betriebswirtschaftlich völlig überflüssige Unsinn hatte das Produkt offener Fonds im Image geschädigt. Nach der Neuregelung wird der
typische Privatanleger wieder stärker in den Vordergrund rücken, ist besser „geschützt“ und dürfte bei jetziger Rechtssicherheit wieder wie gewohnt in offene Immobilienfonds investieren und Entnahmepläne einrichten können.

Bei institutionellen Anlegern wird die Reaktion geteilt sein. Der qualifizierte Immobilienanleger mit langfristiger Perspektive wird zwar die Einschränkung seiner Flexibilität bedauern, aber gleichzeitig seinerseits besser geschützt sein. Allerdings dürfte hier der „Schutz“ etwas weit getrieben worden sein. Die zweijährige Haltefrist soll zwar besonders Privatanleger schützen, ist aber auch für institutionelle, „qualifizierte“ Immobilien-Investoren sinnvoll, da diese vor institutionellen Liquiditätsparkern geschützt werden, deren panische Reaktionen die gesamte Produktgruppe in der Krise ins Schlingern brachte und die an sich völlig überflüssigen Regulierungsbemühungen in Bewegung setzten. Allerdings hat das Kabinett auch beschlossen, die Zweijahres-Sperrfrist um weitere zwei Jahre zu verlängern, in denen ein Ausstieg aus dem Fonds nur unter Wertabschlägen möglich ist. Nach insgesamt 3 Jahren müssen Anleger einen Abschlag von 10%
hinnehmen, nach 4 Jahren von 5%. Die
Sinnhaftigkeit dieser Regelung steht in den Sternen. Wenigstens ist der pauschale 10%-Abschlag vom Tisch. Freiwillige vertragliche Vereinbarungen einiger offener Fonds für Institutionelle bestätigen im Übrigen die Vernunft der echten Immobilienanleger, sich fristenkongruent zu binden.

Der BVI begrüßt die Neuregelungen der Regierung, da so die Anlageklasse „offene Immobilienfonds“ dem Immobilien-Charakter einer langfristigen Kapitalanlage mehr entspreche. Der BVI erhofft sich im folgenden parlamentarischen Verfahren weitere Verbesserungen wie z.B. eine eigene Fondskategorie für Großanleger oder eine anlegergerechte Regelung bei längeren Rücknahmeaussetzungen (umgangs-sprachlich: „Fondsschließungen“).

Diese Rücknahmeaussetzungen sollen lt. Gesetzentwurf zukünftig auch anders geregelt werden. Ist ein Fonds länger als ein halbes Jahr geschlossen, so ist der Fonds zu Immobilienverkäufen verpflichtet. Gelingt ihm der Verkauf der Immobilien zu Marktpreisen nicht, so muss der Fonds nach weiteren 6 Monaten Immobilien mit Wertabschlägen verkaufen. Nach weiteren, erfolglosen 1,5 Jahren geht der Fonds in die Verwaltung der Depotbank.

Damit dürften offene Immobilienpublikumsfonds nur für Privatanleger und Großanleger mit langfristigem Anlagehorizont als Investment in Frage kommen. Für den „Vertrieb“ offener Immobilienfonds dürfte der jetzt notwendige Umdenkungsprozess aber sowieso schon vor zwei Jahren begonnen haben. Derzeit sind am Markt 22 offene Immobilienpublikumsfonds platziert. Von denen sind 8 derzeit geschlossen.