Performance nach 6% im Vorjahr
München erzielt beste Jahresperformance
Der Büro-Index VICTOR wird von Jones Lang LaSalle als synthetischer Kapitalwertindex ermittelt. Er misst die theoretische Wertänderungsrendite von Spitzenimmobilien, die sich multiplikativ aus Veränderung des Spitzenmarktmietniveaus und der Veränderung der Renditen von Topobjekten zusammensetzt. Im Durchschnitt erzielten deutsche Topimmobilien 5,5% theoretischen Wertzuwachs, wobei die Werttreiber Mieten und/oder Renditen standortabhängig unterschiedlich sind.
Der von Jones Lang LaSalle ermittelte synthetische Index, der multiplikativ Marktmietentwicklung und Marktrenditeentwicklung verknüpft und damit die theoretische Wertentwicklung einer Büroimmobilie, die immer genau zum Erhebungszeitpunkt voll vermietet ist, spiegelt, sieht für das Gesamtjahr 2012 eine Performance bzw. eine Wertänderungsrendite, von +5,5%. Im Vorjahr waren es 6,0%. Das letzte Quartal hat die im Jahresverlauf eher ruhige Entwicklung herausgerissen. Der Indikator analysiert jeweils die Toplagen von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München mit zusammen 12 Mio. Quadratmetern. Für den Anstieg des Index sind lt. Andrew M. Groom, Valuation-Leiter von JLL, vor allem risikoaverse, mehrheitlich internationale Investoren verantwortlich, die in Deutschland verstärkt nach sicheren Core-Investments suchen. Anders als die Gutachter der Immobilienweisen sieht Groom keine Änderung an der Risikoaversion der Investoren.
Victor gibt gleichzeitig Hinweise auf eine mögliche Verschnaufpause in den Toplagen des Büroimmobilienmarktes. In Hamburg oder Düsseldorf verläuft die Performance eher seitwärts. Im Moment gäbe es jedoch noch erhebliche Performanceunterschiede zwischen den Toplagen und den sekundären Lagen der Immobilienhochburgen, sieht Groom. Grund sei die weiterhin sehr hohe Risikoprämie auf Core-Immobilien, die ein Core-lastiges Nachfrageprofil verstärke. In den einzelnen deutschen Toplagen gab es unterschiedliche Entwicklungen. Düsseldorf und Hamburg wiesen leicht rückgängige Spitzenmieten auf. Dagegen konnte die Frankfurter Bankenlage deutlich zulegen. Berlin und München wiederum profitierten in der Performance von dem Sinken der Spitzenrendite. Damit erreichten Berlin und München trotz Ruhe an der Mietfront immer noch die beste Quartalsperformance. Auf dem dritten Platz liegt die Frankfurter Bankenlage. Düsseldorf konnte in der Entwicklung wenigstens noch eine schwarze Null schreiben, während Hamburg mit -0,3% zum zweiten Mal im roten Bereich landete. Im Jahresvergleich der Wertveränderung liegt München wie auch schon im Vorquartal mit 8,7% deutlich vor Berlin mit 6,1%, Frankfurt mit 4,8%, Hamburg mit 4,6% und dem Schlusslicht Düsseldorf mit 2,9%. Im Total Return, der sich aus Cash-flow-Rendite (Mietrendite) und Wertänderungsrendite zusammensetzt, liegt München mit 13,5% vor Berlin mit 11,1%, Frankfurt mit 9,6%, Hamburg mit 9,5% und abgeschlagen Düsseldorf mit 7,9%. Als Mietrendite recherchiert JLL für Berlin und Düsseldorf je 5,0%, für Hamburg 4,9% und für Frankfurt und München 4,8%. (WR) □