Alexander Heintze
Catella Real Estate vergrößert in seinem Offenen Immobilienfonds Catella MAX die Zahl der Wohnungen in bestehenden Gebäuden um 30 Prozent – in kurzer Zeit und ohne Ärger mit den Mietern.
Die Wohnungsnot in München wird immer dramatischer. In der Stadt fehlen mindestens 31.000 Wohnungen. Doch die Stadt kann kaum wachsen. Unverbrauchte Flächen für den Neubau sind praktisch nicht mehr vorhanden. Die Münchener Stadtbaurätin Elisabeth Merk sieht in der Nachverdichtung des Bestandes das größte Potenzial, um dem Wohnungsproblem in der Landeshauptstadt wenigstens etwas Herr zu werden. Vor allem ältere Gebäude bieten Möglichkeiten, um Wohnraum zu schaffen. Mehr als die Hälfte der Wohnungen in München wurden in den 1950er und 60er Jahren gebaut. Die großen Wohnblöcke haben in vielen Fällen nur drei oder vier Stockwerke, eignen sich also gut für eine Aufstockung.
Doch Nachverdichtung in München heißt für viele Investoren und Bauträger, die bestehenden Gebäude abzureißen und an deren Stelle größere und modernere Wohnanlagen zu setzen. Das Problem dabei: Die bisherigen Mieter müssen raus. Das zieht unweigerlich schlechte Presse für den Bauherren nach sich. Nicht nur wegen fraglicher „Entmietungspraktiken“ sondern auch, weil Investoren die Gelegenheit zumeist nutzen, um für die Bewohner bisher erschwinglichen Wohnraum in hochpreisige Wohneinheiten für zahlungskräftige Käufer und Mieter umzuwandeln.
Dass es auch anders geht, hat die Catella Real Estate bei einem Ensemble im Münchener Stadtteil Obergiesing bewiesen.
Sechs Wohnriegel einer Wohnanlage in der Schwanseestraße, Oberaudorfstraße und Scharfreiterstraße stockte das Unternehmen um insgesamt 52 Wohnungen mit einer Wohnfläche von 3.500 Quadratmetern auf. Die drei- und viergeschossigen Gebäude wurden einheitlich auf vier Stockwerke plus einem Dachgeschoss gebracht.
Die neuen Wohnungen wurden in Holzbauweise errichtet. Das sorgt neben einem guten Raumklima für die Bewohner vor allem für eine schnellere Bauweise. Viele Teile konnten vorab in der Zimmerei gefertigt werden und wurden lediglich vor Ort montiert. Die langen Wohnriegel wurden um ein Stockwerk, die kurzen um zwei Etagen aufgestockt. „Das wäre in Massivbauweise vom Tragwerk der Gebäude her nicht möglich gewesen“, sagt Architekt Tillmann Rohnke.
Die Belastungen für die Mieter gering zu halten, war eines der Hauptanliegen von Catella. Also wurden die Baumaßnahmen genutzt, um andere notwendige Arbeiten damit zu verbinden. So wurden alle Häuser mit einer Außendämmung und neuen Balkonen versehen, die Heizung von Gas auf Fernwärme umgerüstet. Um die Stellplatzanforderungen zu erfüllen, wurde eine Tiefgarage mit 73 Stellplätzen gebaut und damit die bisherige Zahl der Parkplätze nahezu verdreifacht. Insgesamt investierte der Fonds 22 Millionen Euro in den Ausbau. Durch den neuen Kfw-fähigen Energiestandard konnte Catella ein verbilligtes KfW-Darlehen in Höhe von 8 Millionen Euro aufnehmen. Die Stadt förderte das Bauvorhaben mit weiteren 1,75 Millionen Euro.
Umbau statt Neubau – für Portfoliomanager Michael Denk hat das für Investoren durchaus Vorteile. Nur 12 Prozent der Mieter sind nach der Ankündigung des Umbaus von sich aus ausgezogen. „Das bedeutet, wir hätten die übrigen 88 Prozent „motivieren“ müssen auszuziehen“, sagt Denk. Das wäre nicht nur unsozial gegenüber den Mietern gewesen, sondern hätte auch schlechte Presse nach sich gezogen. Immerhin wohnen in der Anlage noch zahlreiche Mieter, die über 80 Jahre alt sind und sich anderswo in München kaum eine neue Bleibe leisten könnten. Einige alteingesessene Mieter zahlen in den 1952/53 gebauten Wohnungen kaum mehr als 6 Euro je Quadratmeter. Auch nach Aufschlag der Modernisierungsumlage wird die Miete für einige Mieter nicht über 7 Euro steigen. Für Münchener Verhältnisse ausgesprochen wenig. Der Durchschnitt für eine 60-Quadratmeter-Wohnung liegt derzeit bei über 13 Euro je Quadratmeter.
Für den Fonds und damit für die Investoren soll sich das Vorgehen dennoch auszahlen. Beim Ankauf betrug die durchschnittliche Miete beträgt 7,80 Euro je Quadratmeter. Bei Neuvermietungen lag der Preis zwischen 9 und 9,50 Euro. Die neuen Wohnungen werden nun für 13,50 bis 14 Euro pro Quadratmeter vermietet. Die Durchschnittsmiete beträgt über alle Wohnungen hinweg mittlerweile rund 10 Euro.
Und auch abseits der Zahlen sieht Denk Vorteile. „Der Fonds hat viele vermögende Münchner als Kunden, die viel Wert auf soziale Nachhaltigkeit legen“, verrät Denk. Dafür nimmt Catella auch Mietminderungen der vom Lärm und Staub betroffenen Mieter in Kauf.
Die sanfte Erweiterung bringe nicht nur dem Fonds mehr Reputation, sondern auch dem Bauherren in Gesprächen mit der Stadt. Das hat Catella schon positiv erfahren. Ursprünglich war ein Dachausbau mit Satteldach und vielen Gauben vorgesehen. Doch die Stadt stimmte schließlich einem Flachdach zu. Das erspart dem Fonds Abschläge bei der Miete für die Dachschrägen.
Catella hat die Gebäude im Jahr 2010 für den Offenen Immobilienfonds Catella MAX, der ausschließlich auf die Region München fokussiert ist, erworben. Insgesamt hat die Wohnanlage 170 Wohneinheiten mit rund 9.169 qm Fläche.