Spekulativer Neubau angekurbelt
Daniela Fischer, Immobilienresearch, DekaBank
Die europäischen Logistikmärkte sind durch eine rege Nachfrage geprägt. Der Online-Boom sorgt für einen im Vergleich zur Vergangenheit strukturell deutlich höheren Flächenbedarf. Jeweils 40% zum Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2017 trugen der Handel sowie Logistikdienstleister bei. Klassische Retailer reagieren auf den boomenden Onlinehandel mit dem Ausbau digitaler Vertriebskanäle. Die große Nachfrage nach modernen Gebäuden durch Industrie und Handel dürfte dem deutschen Markt 2017 das dritte Jahr in Folge einen Flächenumsatz von über 6 Mio. qm bescheren. Neben der guten konjunkturellen Lage und der Expansion beispielsweise von Amazon, Zalando oder Lidl bleiben Flächenoptimierung und –konsolidierung bedeutende Umsatztreiber. Die europaweite Leerstandsquote ist unter die 5%-Marke gesunken – trotz anhaltend reger Bautätigkeit. Unternehmen müssen angesichts der geringen verfügbaren Angebotsreserve an modernen Flächen oftmals auf Neubauprojekte ausweichen. Vorvermietungen und Eigennutzerdeals dominieren. 2017 dürften rund 10 Mio. qm neu auf den Markt kommen. Etwa ein Fünftel der Fertigstellungen im laufenden Jahr ist jedoch spekulativ. In Deutschland, den Niederlanden, Italien und Spanien haben spekulative Projekte zugenommen, in UK und Polen sind die Aktivitäten geringer als im starken Vorjahr. Die Spitzenmieten waren in den ersten drei Quartalen 2017 überwiegend durch Stagnation charakterisiert. Gegenüber dem Plus von gut 3% in 2015 hatte sich der Mietanstieg bereits 2016 halbiert. Trotz reger Nachfrage und anhaltendem Leerstandsabbau verhindern die niedrigen Margen von Logistikdienstleistern und Handelsunternehmen oftmals stärkere Mietsteigerungen. Ein weiterer Grund ist die gestiegene Investmentnachfrage auch institutioneller Anleger, was zu einem verstärkten Wettbewerb der Entwickler auf der Suche nach Nutzern führt.
Assetklasse Logistik im Aufwind
Im ersten Dreivierteljahr 2017 wechselten Logistik- und Industrieimmobilien im Gesamtwert von 30,8 Mrd. EUR den Besitzer. Damit war der Umsatz doppelt so hoch wie im Vergleichszeitraum 2016. Der Anteil der Logistik am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen erreichte außergewöhnlich hohe 16%. Maßgeblich dazu beigetragen hat der über 12 Mrd. Euro schwere Verkauf des europaweiten Logicor-Portfolios von Blackstone an den chinesischen Staatsfonds CIC. In UK und Deutschland hat sich der Umsatz in etwa jeweils verdoppelt auf gut 10 bzw. 6 Mrd. Euro. Helsinki, London sowie Prag und Budapest verzeichneten die stärkste Renditekompression. In den deutschen Big 5 und den französischen Regionalmärkten gaben die Anfangsrenditen um jeweils gut 30 Bp. nach. Wir erwarten auch im nächsten Jahr weitere leichte Renditerückgänge.