Der optimistische Ausblick, den die von uns befragten Branchenteilnehmer und auch wir selbst gaben, darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass das neue Jahr für die Immobilienwirtschaft Herausforderungen bereithält, die zum Nachdenken anregen. Auf der einen Seite ist die Ausgangslage generell gut. Dafür sorgen paradoxerweise Euro- und Inflationsangst und Schuldenkrise. Auf der anderen Seite drücken Finanzierungsengpässe und Anlegermüdigkeit die Stimmung. Vielleicht wird auch irgendwann klar, dass ein wesentlicher Teil der Kapitalanlageprobleme weniger auf Gestaltungsprobleme, fehlende Regulierung und hohe Weichkosten zurückzuführen sind, sondern ganz einfach auf eine Transformation der Immobilienperspektiven bei Gewerbe.
Hindernisrennen für die Immowirtschaft (© sellingpix - Fotolia.com)
Das Silvester-Feuerwerk war zwar wohl das umsatzstärkste der Geschichte, jedoch dürfte es eher der Konsumlaune einer Inflations-Resignation geschuldet gewesen sein als der 10-Jahres-Feier des Euro. Der Euro ist den Menschen fremd geblieben. Zwar war der Euro immer der 2. Schritt vor dem 1. und daher zwangsläufig ein Experiment mit Korrekturbedarf, aber er präsentierte sich dennoch zunächst als Erfolgsstory. Die derzeit beliebte Trennung von Euro-Krise, die es nicht gebe, und Staatsschulden-Krise, die es weltweit gebe und die nichts mit dem Euro zu tun habe, verbiegt aber die Realität. Nur die europaweite Zinsangleichung in Euroland auf deutsches Niveau ermöglichte den Verschuldungsboom und die ökonomische Erfolgstory. Weltweite Niedrigzinspolitik trennte den „Zins“ als Entgelt für die Nutzung von Geld-Kapital von „Mieten“ als Entgelt für die Nutzung von Realkapital. Damit wurde Geld „wertlos“ und zum Spielbank-Chip. Konsequenz war eine weltweite Inflationierung von Realkapital. Davon profitierten Immobilien aller Art. Ein undurchschaubarer Wust von Zins-/Miet-Differenzgeschäften mit kaskadierenden Verbriefungen schöpfte Anlagekapital, das in Verbindung mit politischer Eigentums-Motivation in den USA die Finanzkrise mit explodierender Verschuldung auslöste. Das entschuldigt zwar teilweise die Euro-Schuldenkrise, die ohne Zusatzverschuldung der Finanzkrise noch nicht eskaliert wäre, darf jedoch nicht über das grobe Regulierungsversagen der Maastricht-Instrumente hinwegtäuschen, die eine verschuldungsgetunte Wachstumspolitik mit unterschiedlichen Inflationsraten innerhalb des Euro ebenso zuließen wie Lohnentwicklungen, die sich von der Produktivität lösten.
Das war übrigens in der Immobilienwirtschaft nie ein Geheimnis und wurde u.a. von Karsten Junius, damals Deka, auf verschiedenen Expo Real Foren diskutiert. Den Zweifel der Märkte und die daraus resultierende Liquiditätskrise schürte die politisch motivierte private Beteiligung des Allround-Sündenbocks „Banken“ an der Griechenland-Sanierung. Zusagen des ersten Griechenland-Rettungspaketes, das Vertrauen schaffen sollte, wurden nach Wochen gebrochen und das Vertrauen aller privaten Anleger in alle gefährdeten Länder zerstört.
Dabei ist doch die Grundannahme, dass Staatschulden je zurückgezahlt werden, sowieso unreif. Es geht nur um die Belastungsgrenze, die bei Mini-Zinsen beherrschbar bleibt. Bei gut 2 Bio. Euro Staatsverschuldung spart Deutschland durch die Angstzinsen von unter 2% schon 1,5 bis 2 Mrd. Euro. Das errechnet sich aus einem Bruttoverschuldungsbedarf (Neuverschuldung plus Refinanzierung der „Tilgung“) von 300 bis 400 Mrd. Euro p.a. bei einem angstgetriebenen AAA-Zinsvorteil von 0,5%. An Griechenland Krediten verdienen wir auch noch 3%. Aus Gemeinschaftssicht bleibt ohne echte Kosten die Griechenland-Zinslast tragbar und das Gefüge insgesamt sicher. Das galt zumindest solange, bis die die ungeheure Dämlichkeit der Beteiligung Privater Investoren das Vertrauen zerstörte. Konsequenz für die Immobilienwirtschaft ist Attentismus. Die Branche „fährt auf Sicht“. Entscheidungen bleiben aus.
Was macht die Immobilienwirtschaft 2012?
Die positive Ausgangslage für die Immobilienwirtschaft, hier insbesondere für die Wohnungswirtschaft, resultiert aus der Wiederkehr der deutschen Urangst vor Inflation und Währungsreformen. Die Renaissance der Immobilie als Kapitalanlage in Deutschland, in der 80 Mio. Menschen wieder Immobilienbesitz als sinnvoller empfinden als Derivate-Besitz, sollte zunächst einmal in Verbindung mit sachlichen Rahmenbedingungen, die wir Ihnen vor über 10 Jahren als Grund für eine zu erwartende Prosperität der Wohnimmobilien aufzeigten, für eine stabile immobilienwirtschaftliche Basis sorgen. Vereinzelte Übertreibungen in Boomsegmenten sind in dieser Gemengelage unvermeidlich und sicherlich kein Zeichen einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes generell, wie die Problem-Spürhunde der Publikumspresse bereits wittern. Diese Ausgangslage ist viel stabiler als der letzte Wohnimmobilienboom von 2005 bis 2007, der auf internationalen Portfoliokäufen basierte.
Die Herausforderungen, denen sich die Branche gegenübersieht, liegen vom Grund her generell in einer Krise der Underlying Assets, obwohl nach außen hin die Symptome als Herausforderung apostrophiert werden. Während bei Schiffen, Filmen oder gebrauchten Lebensversicherungen die Asset-Krise als Grund der Kapitalanlagekrise gesehen wird, scheint zumindest in der öffentlichen Meinung die deutsche Immobilie stabil. Faktisch trifft das aber nur auf die Wohnimmobilie zu, die aber in der Kapitalanlage nur als Direktanlage eine Rolle spielt.
Gewerbeimmobilien Transaktionspreise befinden sich zwar derzeit in einer zyklischen Aufwärtsphase, die aber zum einem nur die Entwicklung von Core-Immobilien spiegelt und zum anderen eine falsche Erwartung zu Wertentwicklungsperspektiven weckt. Auch im zyklischen Boom verlieren gewerbliche Bestandsimmobilien mit einer seit dem Höhepunkt in 1993 annähernd durchgehenden negativen Wertänderungsrendite an Wert. Die erfassten Werte z. B. der IPD dürften als Erfassung institutioneller Portfolios sogar noch eine Positivauslese darstellen. Auch das Geschäft mit Core-Immobilien ist seit 2 Jahrzehnten ein zyklisches Geschäft, das vom Reiten des Zyklus lebt. Echte Wertsteigerungen, die nicht vorher durch kostspielige Sanierungen erkauft wurden, bleiben Ausnahmen. Das Geschäft mit Geschlossenen Fonds und Investments in Einzelimmobilien beruht aber auf angenommenen Wertentwicklungsperspektiven und weitgehendem Ausgleich der Inflation. Schnelle zyklische Transaktionen sind hier durch den notwendigen Ausgleich der Fondskosten und der Transaktionskosten logisch eher eine Ausnahme. Hier prägen allerdings Erfolgsstories des letzten Booms die Erwartungshaltung. Nach einer brandaktuellen Umfrage der AFIRE Association of Foreign Investors in Real Estate nimmt die Beliebtheit deutscher Immobilien aktuell wieder ab.
Für die gesamte Immobilienbranche dürften die Herausforderungen zunächst im Bereich der Finanzierung liegen. Eigenkapital-, Vermietungs- und Bonitätsanforderungen von Banken dürften von Ausnahmen abgesehen zwar durchaus in einem tradierten Rahmen liegen, jedoch nicht der Erwartungshaltung vieler Immobilienprofis mit Markteintritt seit 2004 und entsprechend nicht den monetären Voraussetzungen vieler Immobilien- oder Fondsunternehmen entsprechen. Zudem haben die Folgen des Finanzcrash viele Kriegskassen geleert. Die Auswirkungen von Basel III oder Solvency II sind noch nicht abzuschätzen. Positive Impulse wird es aber sicherlich nicht geben. Während die Branche mit periodischen Finanzierungserschwernissen immer klar gekommen ist, dürften bestehende Imagefaktoren schwerer wiegen.
Vertrauensverlust bei Geschlossenen Immobilienfonds hält an
Der Vertrauensverlust bei Geschlossenen Fonds, bei der die Immobilie in Sippenhaft genommen wird, wird im Platzierungszahlenwerk evident. Während bislang noch Ankündigungsstrategien die Laune der Anleger vermiesen, wird es 2012 nach Ansicht von Branchenfachleuten zu spürbaren faktischen Ausfällen bis hin zum Totalverlust auch bei an sich seriösen Gestaltungen kommen. Normalerweise müsste die Immobilien-Euphorie kurzfristig auf die Fondsszene durchschlagen. Bisher behauptet sich allerdings die Anlegerskepsis. Aus der vor einem Jahr erwarteten Markterholung dürfte wohl eher ein weiterer Absturz des Gesamtmarktes geworden sein, der bei deutschen Immobilien wahrscheinlich nur durch die Platzierung der Deutsche Bank Türme statistisch abgefedert wurde.
Davon hatte die Branche aber nicht viel. Zu einem erwarteten Sog-Effekt ist es auch nicht gekommen. Die VGF-Marketingaktion ging in der Öffentlichkeit unter und erwies sich in der Fachpresse als fulminantes Eigentor. Solange über die tatsächlichen langfristigen Erfolge der Branche Unklarheit besteht, veröffentlichtes Branchen-Zahlenwerk eher Unglauben und Ärger der Profis weckt, und die politische und öffentliche Wahrnehmung durch Berichterstattung über Anlegerverluste, die in jedem Bekanntenkreis der Zielgruppe auch durch Erfahrungen bestätigt werden, geprägt wird, dürfte die ostwestfälische, bäuerliche Marketing-Weisheit „Kuhdung kann man nicht polieren“ in Verbindung mit der Erkenntnis „Wahrnehmung schlägt Realität“ das Fonds-Marketingpotential begrenzen. Hier fehlt nach wie vor belastbares Zahlenwerk. Dies zu schaffen, wäre sinnvollere Verbandsaufgabe als Polierversuche, die nicht die Wahrnehmung der Kernsubstanz verändern.
Offene Immobilienfonds bleiben unter Beobachtung
Last but not least erweist sich das PR-Desaster der Offenen Immobilienfonds (OIF), das „best of class“-Fakten in ein Skandal-Szenario verwandelte, als weitere Herausforderung. Das Ungeschick der Wulff-PR findet übrigens die Parallele bei der „Leitmedien-PR“ der Offenen Immobilienfonds bzw. des BVI, die sich heute rächt. Bei den Know how starken Fachmedien macht man sich mit dem Hinweis, man beschränke sich auf Leitmedien, keine Freunde. Den vielgefragten Fachleuten der „Leitmedien“ ist es egal. Oft war die Grundeinstellung historisch schon kritisch. Verbandsrepräsentanten, die oft noch nicht wussten, was ein offener Fonds ist, als die heute noch relevanten Journalisten schon ihre ersten Auseinandersetzungen wegen Fragen hatten, deren Berechtigung heute die Publikumsmedien von den Dächern pfeifen, sind auch wenig hilfreich, wenn sie versuchen, durch Persönlichkeit mit alten Argumenten die Fachjournalisten zu „überzeugen“. Krönung des Ungeschicks bleiben aber frühere Verbands-Matadore, die sich nicht entblödeten, mit dem Hinweis „wir haben kein Bewertungsproblem, sondern ein Presseproblem“ coram publico Leitmedien-Fachjournalisten auf kritische Fragen hin abzuwatschen. Wenige Tage später führte die Regulierungsargumentation den Spruch ad absurdum. Heute finden sich überwiegend kritische Berichte. Regionale Publikumsmedien bleiben im Tenor. Als anscheinend letzte Bastion, die trotz aller alter Kritik den Offenen Immobilienfonds für ein professionell gemanagtes Kapitalanlageprodukt mit geringer Volatilität hält die, der für alle Investoren – privat und institutionell – geeignet ist, die eine Immobilienanlage abseits der Börsenemotionen suchen. Es fehlt der Branche lediglich die Ehrlichkeit zuzugeben, dass automatische Wertentwicklung seit fast 20 Jahren nicht mehr gegeben ist und wohl auch nicht wiederkommt. Das Geschäft liegt dann entweder in der Zyklizität der Immobilieninvestments oder in der Bestandshaltung durch den Ausgleich negativer Wertänderungsrenditen durch laufende Einnahmen.
Für 2012 ist aber eher zu befürchten ist, dass hier die self-fulfilling-prophecy schlechter Presse bei OIF im neuen Jahr zu schlechten Nachrichten weiterer Fondsabwicklungen führen wird. Das könnte diesmal auch marktrelevante Fonds, die noch geschlossen sind, treffen, wenn hier nicht Vernunft der Anleger einsetzt. Der faktische Abwicklungsschaden dürfte zwar im Alternativenvergleich z. B. zu Immobilienaktien je nach Betrachtungszeitraum eher gering ausfallen, jedoch könnte damit eine neue Epoche der OIF eingeläutet werden. Faktisch wird das eine „back to the roots“ Entwicklung des OIF als Kleinanlegeranlage von Fonds mit Bankenvertrieb. Die an sich sinnvolle Konstruktion des OIF als Anlage für kleine Institutionelle wird auch durch die neuen Kündigungsfristen, die nicht mit der Anlageverordnung kompatibel sind, Schaden nehmen. Da allerdings viele Probleme der OIF durch sportliche Investitions-, Finanzierungs- und Akquisitionspolitik hausgemacht waren, könnte eine Marktbereinigung für die Profis der Szene eine Chance darstellen.
Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht dürfte 2012 immobilienwirtschaftlich nicht einfach werden. Der Euro-Worst Case ist dabei noch gar nicht berücksichtigt. Der Boom bei Wohnimmobilien ist zwar anhaltend, verhindert aber keine Marktbereinigung in der Szene der Gewerbeimmobilien und der Fondsinitiatoren. Die Herausforderungen sind gravierend. Die Wahrscheinlichkeit froher Botschaften bleibt gering. Das Gegenteil ist zu erwarten. Das drückt die Anlegerstimmung. Zudem hat bis heute kaum jemand darüber nachgedacht, was eine kontinuierliche Angebotserweiterung durch Neubauten für den Bestandsmarkt der Kapitalanlage bedeutet. Die mehrheitliche Begrenzung des institutionellen Geschäftes auf sogenannte Core-Immobililien, auch wenn darunter oft nur ein langer Mietvertrag verstanden wird, der die Entscheidungsträger in Sicherheit wiegt, führt dazu, dass der klassische Zyklus, der schon 2011 von Core auf Immobilien mit professionellem Entwicklungspotential hätte umschalten müssen, nicht plangemäß weitergeht. Es fehlt ein emotionaler Befreiungsschlag wie z. B. ein Ende der Euro- und Schuldenkrise. Wo soll das herkommen?