Engpässe eröffnen auch neue Chancen. Besonders gut ist das aktuell auf dem Feld der Projektentwicklungen von Immobilien zu beobachten: Die Liquiditätslücke in diesem Bereich ermöglicht es endlich auch Privatinvestoren, lukrative Anlagechancen wahrzunehmen, die ihnen noch bis vor kurzem verschlossen waren. Denn in der Vergangenheit kannten Projektentwickler größtenteils nur eine Art von Liquiditätsgebern: Geldinstitute. Doch die Zeiten haben sich geändert.
Immobilienboom & Basel II: Mezzanine-Kapital dringend gesucht
Seit der Finanzmarktregulierung im Rahmen von Basel II müssen die Banken bekanntlich ihre Eigenkapitalquote besser im Blick haben und sich bei Kreditvergaben zurückhalten. Das spüren auch die Projektentwickler auf dem Immobiliensektor. Selbst die etablierten unter ihnen sind jetzt oft darauf angewiesen, bis zu 20% Eigenkapital für ein Bauvorhaben aufzubringen. Basel III, das sukzessive 2013 in Kraft treten soll, wird diese Entwicklung weiter verschärfen und den Bedarf an Mezzanine-Kapital nachhaltig ankurbeln. Optimale Voraussetzungen, um als Privatanleger den Fuß in die Tür dieses hochinteressanten Marktsegments zu bekommen.
Investitionen in deutsche Immobilien boomen. So erreicht Deutschland laut einer neuen Studie des Immobiliendienstleisters CBRE mit 32% die höchste Zustimmungsquote bei den europäischen Immobilieninvestoren. Kein Wunder: Der heimische Immobilienmarkt ist gesund, fair bewertet – und die Sehnsucht nach soliden Sachwerten riesig. Die starke Wirtschaftskraft, das geringe Staatsdefizit und die erstklassige Infrastruktur Deutschlands sind weitere ausschlaggebende Standortfaktoren, die immer mehr Anleger in den sicheren Hafen deutscher Immobilien treiben.
Lange Bindung oder ertragreiches Intermezzo?
Bei den Immobilieninvestitionen hierzulande wird sich jedoch nach wie vor viel zu oft auf die Core-Objekte besonders von Büroimmobilien fokussiert – Objekte in Metropolregionen mit langfristigen Mietverträgen und renommierten Mietern, die sich das aber auch bezahlen lassen. Solche Immobilien werden dann langfristig mit einer Durchschnittsrendite von aktuell etwa 5% pro Jahr gehalten. Nicht gerade ein umwerfender Ertrag – vor allem vor dem Hintergrund, dass das eingesetzte Kapital bei solchen Objekten im Schnitt 15 bis 20 Jahre gebunden ist. Erst langsam findet ein Umdenken statt.
Dabei gibt es durchaus solide Immobilieninvestitionen im Sprinttempo. Viel cleverer ist beispielsweise die Beteiligung an Projektentwicklungen, insbesondere in den stark nachgefragten Immobiliensegmenten Wohnen und Einzelhandel. Hier winken bessere Ertragschancen als bei den klassischen Engagements in fertige Bauobjekte – und das alles mit vernünftigem Risikofaktor und wesentlich kürzerer Anlagedauer. Was vor allem daran liegt, dass in der Projektentwicklungsphase das höchste Wertschöpfungspotenzial im Lebenszyklus einer Immobilie steckt – und Anleger von Anfang an profitieren können.
Mit Fonds auf Nummer sicher gehen
Erfahrungsgemäß dauert die Projektentwicklung von Wohnimmobilien 24 bis 36 Monate. Für Einzelhandelsimmobilien sind in der Regel zwölf bis 18 Monate zu veranschlagen. Etwa die Hälfte davon nimmt die reine Bauzeit in Anspruch. Die Faustregel für Anleger lautet: Je reibungsloser ein Projekt durchgeführt wird, desto höher ist die Rentabilität und desto kürzer der Bedarf an Mezzanine-Kapital. Deshalb sollte die Auswahl des Projektentwicklers, der über eine langjährige Erfahrung, eine mindestens fünfjährige Erfolgsbilanz und eine positive Ratingeinstufung verfügen sollte, sehr sorgfältig erfolgen. Weiteres entscheidendes Kriterium ist die Art des Bauprojekts: Vor allem Wohnimmobilien in den großen Metropolregionen und Einzelhandelsimmobilien haben die besten Perspektiven.
Das Projektentwicklungsgeschäft ist also sehr chancenreich, setzt aber vom Privatanleger auch ein großes Know-how voraus. Deshalb ist es am verlässlichsten, sich an einem geschlossenen Fonds mit möglichst hoher Diversifizierung zu beteiligen. Beim neuen BVT RealRendite etwa kann man sich für eine niedrige Mindestzeichnungssumme von 10.000 Euro und einer kurzen Laufzeit bis Ende 2016 an bis zu 30 Wohn- und Einzelhandelsbauvorhaben von bis zu zehn Projektentwicklern beteiligen. Die prognostizierte Rendite liegt bei durchschnittlich neun Prozent p.a.
Robert List, Geschäftsführer der BVT