Dr. Oscar Kienzle, Vorstand IC Immobilien Holding AG, Unterschleißheim b. München
Property Management und Asset Management machen Schlagzeilen und man fragt sich, was eigentlich der Unterschied zur „guten alten Hausverwaltung“ ist. Böse Zungen behaupten ja, Asset Management sei nur eine Erfindung der Immobilien Consultants, um zusätzliche Gebühren für die gleiche Leistung zu verlangen. Andere sprechen von einer spürbaren Verbesserung der Ergebnisse, vor allem aber von erhöhter Transparenz.
Der klassische Hausverwalter war in der Tat -in Abhängigkeit von seiner Kompetenz-Property- und Asset Manager in einer Person. Warum in Abhängigkeit von seiner Kompetenz? Weil hierfür die fachliche Kompetenz, insbesondere aber die ihm vom Eigentümer eingeräumte Entscheidungskompetenz wesentlich ist. Der Assetmanager ist, vereinfacht gesprochen, der Eigentümer-Stellvertreter im Tagesgeschäft. Der Property Manager ist der Betreuer der Immobilie, vor allem aber Betreuer der Mieter. Dabei kann die Abgrenzung zwischen den Aufgabenstellungen durchaus fließend sein.
Asset Manager wachsen nicht auf Bäumen und werden auch nicht fertig von den Universitäten oder Business-Schools geliefert. Asset Management ist die anspruchsvollste Aufgabe, die es im Immobiliengeschäft gibt. Sie erfordert Kenntnisse und vor allem Erfahrungen in allen Bereichen des Immobiliengeschäfts, also im Property Management, im Investment, in der Vermietung, in der Technik, im Marketing, im Reporting und vor allem auch in der Menschenführung. Der Begriff kommt aus dem angelsächsischen Wertpapierbereich und wird heute eben auch, ähnlich dem Portfoliomanagement, auf den Immobilienbereich angewandt. Die Messlatte für den Asset Manager ist in der Regel der IRR, also die „Internal Rate of Return“. Dabei fließen nicht nur Fragen des laufenden Cashflows, sondern eben auch Fragen des Exits und der Bewertung ein.
Es ist Aufgabe des Asset Managers, die übrigen Dienstleister, insbesondere also auch den Property Manager, permanent dazu anzuhalten, die mit dem Eigentümer vereinbarten Ziele zu erreichen. Die Erfolgskontrolle wird dabei über das Budget und den meist monatlichen Soll-Ist Vergleich, also das Reporting, dokumentiert und kommuniziert. Dies insbesondere bei größeren Portfolien innerhalb von meist nicht mehr als fünf Werktagen umzusetzen, erfordert eine ausgefeilte IT-Technik mit möglichst weitgehender Integration von Immobiliendaten und Daten des Rechnungswesens, verbunden mit einem Reporting-Tool das auch internationalen Anforderungen genügt. Die Notwendigkeit, ein solches technologisch anspruchsvolles und nicht umsonst zu habendes Tool vorzuhalten, ist vielleicht der wesentlichste Unterschied zwischen der traditionellen Hausverwaltung und modernem Assetmanagement.
Der Property Manager kommt insofern der klassischen Hausverwaltung schon sehr viel näher. Seine wichtigste Aufgabe ist es, den Mieter im Objekt zu halten. Einen Mieter zu verlieren verursacht in der Regel einen Aufwand in Höhe etwa einer Jahresmiete. Insofern sollte der Property Manager auch möglichst nahe dem Objekt stationiert sein. Nur in Kenntnis des Mieters und seines Umfelds ist er in der Lage, kurzfristig auf dessen Wünsche und Anforderungen angemessen zu reagieren. Dies ist vielleicht der wesentliche Unterschied zum Asset Manager, der durchaus zentral an einem Standort angesiedelt sein kann. Die Nähe zu den Problemen seiner Mieter vermittelt ihm sein örtlicher Propertymanager.
Da eine überregionale Struktur im Property Management mit vergleichsweise hohen Koordinationskosten verbunden ist, werden wir wahrscheinlich im Markt in den nächsten Jahren einen Konzentrationsprozess auf wenige sehr große Propertymanager feststellen. Der lediglich regional aufgestellte Propertymanager wird nur dann eine rosige Zukunft haben, wenn es ihm in Zusammenarbeit mit überregional tätigen Assetmanagern gelingt, eine überzeugende Arbeit in der örtlichen und regionalen Mieterbetreuung darzustellen. Dann kann er sich als Mittelständler gegen die Großen behaupten, deren Qualitätsmanagement manchmal in der Mieterbetreuung seine Grenzen findet.
Insofern ist eine qualifizierte Ausbildung im Asset Management heute eine wichtige Aufgabe der Immobilienwirtschaft. Mehr und mehr werden die Kapitalsammelstellen aber auch Vermögensverwaltungen und Family Offices dazu übergehen, sich eines Assetmanagers zu bedienen, der mit und ohne integriertes Propertymanagement die eigene „Hausverwaltung“ ersetzen wird. Dies letztlich auch deshalb, weil die eingangs erwähnten Reporting Tools einen finanziellen und personellen Aufwand erfordern, dessen eigenständige Vorhaltung sich nur bei sehr großen Immobilienbeständen lohnen wird.