Quo Vadis 2014: Geht es Deutschland gut – geht es auch der Immobilie gut

5.März 2014   

Kategorie: Der Immobilienbrief

Die Jahresauftaktveranstaltung der Immobilienbranche im Berliner Adlon stand in diesem Jahr ganz im Zeichen des Politikwechsels. Mit der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip kommen gleich zwei maßgebliche Neuregelungen durch Schwarz-Rot auf die Agenda. Wird so der Aufschwung vor allem auf dem Wohnungsmarkt wieder ausgebremst?

Die zweitägige Quo Vadis Tagung, ausgerichtet durch Heuer-Dialog, lockte in diesem Jahr 300 Entscheider der Branche ins Berliner Adlon. Bereits am Vorabend des ersten Vortragtages eröffnete die neue Bundesumweltministerin Barbara Hendricks (SPD), die nun auch für den Bau und damit auch für die Immobilienwirtschaft zuständig ist, die Tagung. Ihr Anliegen ist es, eng mit der Immobilienwirtschaft in einem „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ zusammenzuarbeiten. Auch das Thema energetische Gebäudesanierung mit dem zentralen Punkt der rechtlichen Refinanzierung hat hohe Priorität für die Ministerin, deren Vortrag im Background durchaus kontrovers diskutiert wurde.

Für die Immobilienwirtschaft war das vergangene Jahr eines der Top-Jahre seit Ausbruch der Finanzkrise. Der Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft, der im Rahmen der Quo Vadis seine Studienergebnisse der Bundesregierung übergibt, resümiert das vergangene Jahr mit: „Deutschland geht es gut“. Das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien lag mit 30,5 Mrd. Euro lt. bulwiengesa noch einmal 10% über dem bereits guten Vorjahreswert. Gefragt sind nach wie vor Büroobjekte in den Top 7 Metropolen Deutschlands, die allein auf 20,6 Mrd. Euro Investmentvolumen kommen und damit ihren Vorjahreswert nochmals um ein Drittel steigern können. Die anhaltende Fokussierung der eigenkapitalstarken Investoren auf das enge Core-Segment deutscher Metropolen lässt die Preise steigen und die Spitzenrenditen weiter fallen. Nur in Mexiko liegt die Spitzenrendite noch niedriger. Die knappen Renditen sorgen nun auch tatsächlich dafür, dass Investoren sich vermehrt in B-Städten nach Investmentmöglichkeiten umschauen. Hier liegen die Nettoanfangsrendite im Schnitt 6% über denen der Top-Städte. Die anhaltend gute Nachfrage wird auch in diesem Jahr den Investmentmarkt im Gewerbebereich auf ein hohes Transaktionsvolumen bringen, meinen die Auguren.

Zu den Gewinnern 2013 zählt insbesondere die Wohnimmobilie. Auch wenn die angekündigte Mietpreisbremse die Stimmung ein wenig eintrübt, sehen viele Unternehmen der Wohnungswirtschaft der Mietpreisbremse gelassen entgegen. Unternehmen wie Gagfah und Deutsche Annington liegen mit ihren durchschnittlichen Mieten heute immer noch weit unter den jeweiligen regionalen Mietpreisspiegeln. Da Neubauten ausgeschlossen sind, spielt die Mietpreisbremse fast ausschließlich in den Top-Lagen wie Berlin-Mitte oder München-Schwabing eine Rolle. Die Wohnungsknappheit gerade im unteren und mittleren Segment werde hingegen mit der neuen Regelung nicht beseitigt, so die einhellige Meinung.

Auch wenn die Preise für Wohnimmobilien in nahezu allen Segmenten angezogen haben, scheint jegliche Blasendiskussion abwegig. „Das wäre die erste Blase, die ohne Neubauten entsteht“, so Prof. Harald Simons, empirica-Vorstand. Die Nachfrage ist gerade in den Ballungszentren ungebrochen. In Berlin und München steigen die Mieten um mehr als 6% auf 10,10 Euro/qm bzw. 13,75 Euro/qm. Auch bei den Kaufpreisen fällt das Plus mit 12% in München am deutlichsten aus. Auch in den anderen Metropolen steigen die Preise zwischen 7,5 und 8,5%. Der Angebotsüberhang bleibt auch in diesem Jahr bestehen. Die Preise und Mieten werden, lt. Simons weiter steigen, wenn auch nicht mehr ganz so stark wie noch 2013. „Der Boom verlangsamt sich“, meint auch Prof. Dr. Günter Vornholz von der EBZ Businness School in Bochum. „Das Fertigstellungsvolumen steigt, so dass der Nachfrageüberhang leicht abgebaut werden kann. Wir beobachten zudem, dass immer weniger Nachfrager gewillt sind, die Preise und Mieten zu bezahlen. Alternativen rücken immer stärker in den Fokus“, so Vornholz weiter.

Getrieben werde die Entwicklung nicht zuletzt durch das Niedrigzinsniveau, das auch in diesem Jahr bestehen bleibe. Die gute gesamtwirtschaftliche Lage der deutschen Wirtschaft in Verbindung mit niedrigen Zinsen sowie den fehlenden Allokationsmöglichkeiten großer Investoren werde dafür sorgen, dass die Immobilie auch 2014 ein Gewinner sein werde.

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