Rating in der Immobilienwirtschaft – Der Nutzen ist begrenzt

Seit Basel II ist „Rating“ in aller Munde. Für die drei großen Ratingagenturen hat sich in Europa eine lukrative Einnahmequelle eröffnet. Viele große und kleine Banken sind mit ihren Ratings auf den Zug aufgesprungen, zum Teil mit mäßigem Erfolg. Die Finanzkrise hat so manche Illusion zerstört. Rating ist kein Zaubermittel, um auch nur das zu erreichen, was Ratingagenturen versprechen: Die Einschätzung des Risikos einer Ausfallwahrscheinlichkeit eines Schuldners oder der Zahlungsströme aus Anlageprodukten, vor allem verbrieften Forderungen.

Am Ausbruch der Finanzkrise sind die Ratingagenturen selbstverständlich nicht alleine schuld. Es waren vor allem die Unwissenheit, Oberflächlichkeit und Leichtsinnigkeit der für den Ankauf verbriefter Kredite zuständigen Vorstände und sonstigen Bankmanager sowie die Sorglosigkeit und der Dilettantismus nicht weniger Aufsichtsrats- und Verwaltungsratsmitglieder, welche zum plötzlichen „Import“ der Krise von den USA nach Deutschland beigetragen haben. Die Geldvernichtung in Höhe von zumindest weit über 50 Mrd. Euro allein bei den Landesbanken geht darauf zurück, dass die Verantwortlichen kauften, was sie nicht verstanden und die verbrieften Schuldtitel mit Mitteln bezahlten, die ihre Banken nicht hatten, sondern sich auf dem Kreditwege besorgen mussten. Auch wurde die Binsenweisheit jeder Kapitalanlagestrategie missachtet, nicht alles auf eine Karte zu setzen und nicht durch Spekulation das Unternehmen zu gefährden. Allerdings tragen auch die Ratingagenturen einen guten Teil Mitverantwortlichkeit. Wer weiß, dass auf die eigene „Botschaft“ viele hören und darauf „hereinfallen“, vor allem auch Marktteilnehmer außerhalb der USA, muss mit seinen Aussagen und Bewertungen verantwortungsvoll umgehen. Hier wurden schwere Fehler begangen, ohne eine Haftung zu übernehmen.

Für die Immobilienwirtschaft stellt sich die Frage, wie viel Ratings nützen. Selbstverständlich sind Marktteilnehmer, die Bankkredite benötigen, auf Ratings angewiesen. „Dank“ zweier EU-Verordnungen aus dem Jahre 2006 über die angemessene Eigenkapitalausstattung von Wertpapierfirmen und Kreditinstituten und über die Aufnahme und Ausübung der Tätigkeit der Kreditinstitute ist Rating auch in Europa unverzichtbar geworden. Die Geister, die wir riefen, werden wir nicht mehr los. Ratings haben zwar durchaus ihren Wert. Was wir jedoch benötigen, ist eine sachliche Diskussion von Fachleuten aller Disziplinen in Praxis und Wissenschaft über Verbesserungen der Ratings, über mehr Transparenz und vor allem über die Grenzen ihres Nutzens.

Es war eine Illusion, zu glauben, mit Hilfe einer einzigen Bewertung in der Art einer Schulnote könnte den sehr unterschiedlichen Bedürfnissen der darauf vertrauenden Marktteilnehmer Rechnung getragen werden. Für die Immobilienwirtschaft bestehen ganz andere Notwendigkeiten als für andere Branchen: Bei einem Automobilwerk als Mieter für eine Logistik- oder Büroimmobilie z. B. ist für den Vermieter im Wesentlichen nur wichtig, ob dieser Mieter bis zum Ende der Vertragslaufzeit in der Lage sein wird, die Mieten zu bezahlen. Ihn werden, anders als etwa einen Zulieferer, der auf dauerhafte Abnahmemengen setzen will, keine Einzelheiten der Marktpositionierung interessieren. Und wer als Investor ein kleines Supermarkt-Ensemble zum Zwecke seiner Altersvorsorge erwirbt, braucht kein Rating, um zu wissen, dass aller Voraussicht nach der größte Lebensmitteldiscounter auch in 20 Jahren noch zahlungsfähig sein wird. Entscheidend ist für ihn vielmehr die Prognose, ob die Läden genau dieser Größe und dieses Typus nach Ablauf der Laufzeit des Mietvertrages noch dem Konzept dieses oder eines neuen Mieters entsprechen werden. Dies kann niemand sagen und Rating hilft hier nichts.

So gesehen ist für viele Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft Rating von höchst begrenztem Nutzen. Was im Markt als Rating geschlossener Immobilienfonds zum Teil angeboten wird, ist so manches Mal das Papier nicht wert, auf dem dies geschrieben steht. Dies gilt vor allem, wenn nicht einmal ersichtlich ist, ob einem Immobilienfonds überhaupt eine schlüssige unternehmerische Idee, also die Grundlage jedes seriösen Investments, zugrunde liegt. Einem Immobilienanleger ist zumeist nicht geholfen, wenn er eine Endbenotung des Vertragspartners oder des Fonds hat. Er muss wissen, worin im Wesentlichen die Chancen für seine Vermögensmehrung bestehen und wie sich die Risiken darstellen. Nur dann kann er eine eigene Entscheidung treffen.

Für den Bereich der Immobilienwirtschaft ist auch ein Worst-Case-Szenario wichtig. Was geschieht, wenn entgegen allen positiven Prognosen, der Mieter ausfällt? Gibt es dann einen Ersatzmieter und ist die Immobilie ausschließlich eigenkapitalfinanziert, so dass bei ihrer Verwertung gerade im Notfall eine Unabhängigkeit von Banken besteht (sog. Real Equity-Beteiligung)?

Die Verordnung der EU vom September 2009, wonach Ratingagenturen auch in Europa einer behördlichen Erlaubnis und Überwachung unterliegen, wird die Qualität der Ratings nicht verbessern. Staatliche Zulassung war nie eine Qualitätsgarantie wie viele Banken bewiesen haben! Die Branchenteilnehmer selbst müssen von Ratingagenturen höchste Qualität und Transparenz verlangen. Dass Transparenz dann flächendeckend genutzt würde, widerspräche zwar allen Erfahrungen. Aber sie ermöglicht eine Kontrolle und Diskussion in Fachkreisen. Diese brauchen wir dringend. Eine neue Finanzkrise verkraften die meisten Staaten nicht, sie sind finanziell schon jetzt ausgeblutet.

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